作者 | 中产先生
可行吗？
今天，楼市最大的消息莫过于彭博的小作文：
中国考虑政府购买存量住房缓解供过于求。
也就是我们常说的：
政府收储存量房。
自从上个月底超预期去库存政策公布以来，关于如何去库存已经讨论过很多次了。
常规的手段有：
以旧换新、取消限购、放松落户、新房降价。
体制内消化、政府收储。
体制内消化已经有些迹象了，某市公积金买二套房首付降到20%，多明显的信号，国家用卖地来卡去库存，地方最快的方式自然是内部解决。
当然，这些都比不上保留的大招——政府收储。
真的要动这个大招吗？
从目前楼市情况来看，虽然各地都在出大招，楼市也在有所回暖，但是速度和幅度可能都远水不解近渴。
昨天，苦撑了三年的雅居乐也暴雷了，头部房企就只剩龙湖一家独善其身，而楼市预期短期内也无法彻底企稳。
政府收储无疑是最有效的做法。
但是首先要厘清三个关键问题。
1、怎么收？
两种方式：
一种是直接收房企的存量住宅，主要就是帮助房企去库存，跟二手房无关，这种做法对去库存最直接最有效。
一种是以旧换新，从市场上折价收储二手房促成新房去库存，过程复杂了一点，但是综合收益最好。
目前还不知道是哪一种，还是说两种一起进行。
2、钱从哪里来？
这是最关键的问题。
地方来举债不太现实，现在都在化债过紧日子，没必要再增加新的债务。
所以，只能国家出钱。
目前地方收储主要靠住房租赁贷款，第一批是2000亿，今年会不会继续增加呢？
还有一种就是国家设置专项资金：
比如发专项债、动用存量公积金、住房抵押贷款证券化等方式。
3、需要多少钱？
之前有各种机构测算过：
如果要把住房去化周期压降到 18 个月以内，对应需 要消化 7.7 亿平方米库存，对应均价约为 9779 元/平方米。
大概需要7万亿。
这个真不算少了，难度挺大的。
4、收储之后怎么办？
主要就是做保障房。
卖掉或者租掉。
以公租房为例：
其实要计算的就是租金回报率能不能打平收储资金的利率。
一线和强二线肯定打不平，弱二线和三四线可以打平，但是能租的出去吗，也要打个问号。
所以，结论就是：
政府收储，看起来很美，但是实行起来约束条件太多，力度和范围有限，不太可能全国大规模铺开。
拭目以待。
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