保守的瑞安：出售青浦酒店，自己转当租客

图片来源：图虫创意

作者 |  钟黛

编辑 | 戴鹭

房地产市场仍处于深度调整期。低杠杆经营的港资房企也慌。时隔六年，瑞安房地产（00272.HK）再次出售项目，以增厚资金安全垫。

近日，瑞安房地产公告称，将上海蟠龙天地项目中的酒店物业以1.05亿元售予上海青浦徐泾，出售预期亏损约240万元。2023年底，该公司还将上海鸿寿坊项目65%的股权以12.06亿元售予大家保险旗下鸿瑞寿远合伙。该笔交易设置有股权回购条款，利率为8%。

这两笔交易标志着瑞安房地产时隔六年再卖资产。前者可视为出售非核心资产，后者则为带回购条款的股权性融资。瑞安房地产公告称，出售有利于提高资产周转率及资金效率，符合轻资产策略。

瑞安房地产主攻旧改，资金沉淀量大，项目开发周期长，一度负债高企。2015年，瑞安房地产主席罗康瑞提出轻资产战略：对于成熟的商业资产，退出以回笼资金；对于新拿的项目，积极开放股权合作。2015年至2018年，瑞安房地产大手笔处置资产，净负债率从81%压降至45%。将债务调至健康区间后，该公司便暂缓了资产出售。

在瑞安房地产2023财年业绩会上，罗康瑞表示，宏观大环境不容乐观。房地产市场方面，预计销售调整还需要2-3年时间，融资也会继续疲弱一段时间。未来，公司会维持稳健的资产负债表，保守和选择性地做投资。

截至2023年底，瑞安房地产的负债净额为230.16亿元，权益总额为441.49亿元，净资产负债率为52%，处于行业低位。

短期流动性则显现压力。截至去年底，瑞安房地产的银行存款及现金余额为89.2亿元，同比下滑33%，除去已抵押及受限的银行存款，可动用部分只剩37亿元。而其一年内到期的银行及其他借贷则有84.1亿元，一年内到期的优先票据有35.6亿元。

瑞安出售两项目

瑞安房地产近期出售所涉的两个项目颇具人气。

其中，上海蟠龙天地位于青浦区，原为蟠龙城中村，历经九年改造。该项目的总建筑面积超50万平方米，包括住宅、零售、酒店等业态。

其中的住宅部分已推售完毕，合共收金151亿元。2022年7月推售的上海蟠龙天地景园及臻园，曾以91.22分的积分刷新上海的最高记录。

商业的部分则是沪上网红打卡地，于2023年4月开业，在随后的五一假期接待客流愈110万人次。

瑞安房地产此次出售的是项目的酒店物业，总建筑面积约为4816.45平方米。买卖双方签订了售后租回协议，约定上海青浦徐泾将上述物业在未来14年间出租给瑞安房地产。

另一个出售的项目上海鸿寿坊，则地处市中心，为一个微型城市更新项目。

该项目总建筑面积为6.2万平方米，其中办公楼建筑面积为4.8万平方米，零售建筑面积为1.4万平方米。该项目于 2023年9月底开业，在开业第一周，即录得超过70万人次的客流量。

瑞安房地产公告称，截至2023年6月底，鸿寿坊项目公司未经审计的资产总值为26.17亿元，净资产价值18.76亿元，以协定净资产价值18.55亿元出售。

据公告，出售完成后，瑞安新天地将继续管理该项目。交易符合轻资产策略，该策略旨在改善公司的资金循环，并与大家投控等长期合作伙伴建立战略合作伙伴关係，从而使公司能够扩大所管理的资产及增加经常性管理费收入。

公告显示，鸿瑞寿远合伙还向瑞安房地产附属公司授予认购期权。自2029年开始，如果触发相关事件，瑞安房地产有权于下一财政年度行使期权、回购鸿寿坊项目公司全部65%的股权，行使价需使鸿瑞寿远合伙的投资回报率达到8%。

一名业内人士对时代财经指出，该笔交易的实质为带回购条款的股权性融资，是国家金融监督管理总局允许的。瑞安房地产在出售企业天地5号时也设置有回购条款，对手方为中国人寿。

地产行业流动性紧张，近一年多来，多个知名开发商在沪出售优质资产。前述业内人士称，万达也做过带回购条款的股权性融资。在当下的市场环境中，这种交易只会越来越多。

加大境内融资比重

财报显示，2023年，瑞安房地产录得收入约97.52亿元，同比下降37%。其中，物业销售收入约58.98亿元，同比下降50%；租金及相关收入为32.43亿元，同比增长16%，增长主要源于上海蟠龙天地和鸿寿坊两个新项目入市。

去年，瑞安房地产的毛利润为50.45亿元，同比下降24%；毛利率为52%，较上一年度上涨9个百分点；净利润约13.97亿元，同比下降5%；净利率为14%，较上一年度上涨5个百分点；股东应占溢利为8.1亿元，同比下降11%。罗康瑞称，地产行业疲软，公司维持盈利已是不易。

2023年，该公司实现合同销售额约113.96亿元，同比下降58%，其中住宅物业销售占63%，余下为商业物业销售及资产处置贡献。

瑞安房地产管理层在业绩会上披露，截至去年底，瑞安与合营公司拥有的住宅可售货值总额为669亿元，其中瑞安的权益货值为352亿元。在上海，公司旗下的豪宅项目翠湖天地六期及翠湖滨江预计会在2024年入市。

财报显示，截至2023年底，瑞安与合营公司土地储备的总建筑面积为620万平方米，瑞安的权益土储建面为390万平方米。瑞安房地产管理层在业绩会上称，会保持业务可持续性，在长三角和大湾区的一线城市考虑一些扩展的机会，并力争在上海占据非常领导性的地位。

2020年至2022年，瑞安房地产的经营性现金流分别净流入95.88亿元、101.59亿元、40.46亿元，融资性现金流分别净流出38.69亿元、58.92亿元、73.14亿元。

美元债曾是瑞安房地产的重要融资方式。不过近年房地产市场风险频发，房企美元债发行难度上升。在2021年6月之后，瑞安房地产再无美元债新发行。此外，瑞安房地产财务总裁及投资总裁孙希灏曾坦言，在部分内房企出险后，银行对房企的态度较为保守，新增融资也不容易。

2023年，瑞安房地产成功发行44亿元的CMBS，实现较大突破。此外，前述鸿寿坊项目的出售，可视为多元化的融资手段。孙希灏在2023财年业绩会上称，陆续在看一些新的融资计划，拓宽融资渠道。

在融资结构方面，孙希灏在业绩会上称，伴随着美联储加息和汇率波动，瑞安房地产正在逐渐增加境内债务，调低境外债的占比，以应对外汇风险。2022年，该公司的人民币负债占比为25%，外币负债占比为75%。2023年，人民币负债占比升至45%，外币负债占比降至55%。

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