砸400亿都救不回来，李嘉诚被坑惨！|潘苏通_新浪财经

作者：黄沐逍

只要价格足够低，房子还是能卖出去的，即便烂尾楼。

2月21日，据阿里资产网披露，广州富大房地产“KXC-D2-2”地块土地、在建工程及办公用品最终以约13.12亿元的价格成交。这比评估价25.6亿元，相当于打了骨折。

这块地皮上有一栋知名的烂尾楼——广州松日总部大厦。大楼2012年动工，2014年资金链就撑不住了，2017年短暂复工，2018年彻底停工，主体工程完成了80%，一直烂尾到现在。

2022年10月，富大地产破产，这栋大楼被拍卖还债。此前，已经拍卖过两次，2022年12月9日，起拍价20.5亿，无人报价流拍；2022年12月27日又降了4亿，起拍价16.4亿，还是无人报价最终流拍。

这次拍卖获得的13亿，对其原来的“主人”，欠上百亿债务的富大地产实际控制人、松日集团创始人、高银集团董事长潘苏通来说，只是杯水车薪。

这又是一个千亿地产富豪资产消失的故事。

/ 成立仅6天公司做接盘侠，

这样的“冤大头”还需要一个？/

如果松日总部大厦建成了，将是一笔稳赚不赔的买卖。这块地由潘苏通旗下广州富大房地产有限公司于2009年竞得，成交总价仅1.02亿元，折合楼面地价仅57元/平方米，放在当时都是“白菜价”。

规划中，松日总部大厦高度为195米，要打造成集研发、办公、酒店、商业于一体的超高层标志性建筑。大厦位于广州科学城核心区，周边配套完善，有摩登大道总部大楼、科学城集团大厦等知名写字楼。交通方便，大壮名城就隔了一条马路，距地铁站 750 米。

▲地理位置图

根据房天下2023年2月数据，科学城附近商圈写字楼出售价格35105元/平方米，租房价格为1.9元/天/平。松日总部大厦建筑面积约 22.59 万平方米，出售价格约为79亿，单纯出租一年租金也有1.56亿。

随着潘苏通资金链断裂，大厦最终没能坚持到完工，最终估价25.6亿被拍卖。如果这栋楼市场价在79亿左右，这个拍卖价应该被各路资本疯狂抢夺才是，为何流拍两次，打了半价才“卖出去”？

松日总部大厦土地性质为商服用地，使用截止期限至2049年8月30日，目前仅剩27年使用权。修修补补整理好烂尾楼，又得一两年时间。

还有，松日总部大楼均未进行相关质量检测（包括在建工程及少量办公设备），拍卖成交后，是否存在问题，都不是富大房地产的责任，而且还不能要求退钱或者赔钱。

也就是说，竞拍这栋大楼是有风险的，万一遇到豆腐渣工程，验收不合格，底裤就赔没了。

那么，哪家公司这么勇敢呢？

企查查显示，接盘松日总部大楼的是广州开发区揽新投资有限公司，成立于2023年2月15日（竞拍前6天）。该公司由广州高新城市开发投资有限公司全资持股，属于区属国资企业。

除了单纯的商业行为，竞拍这栋大楼更像是“某些规划”一部分。今年2月6日，在天河区高质量发展大会上，天河区住建园林局局长就表示，将加快盘活烂尾项目。

松日总部大厦算是找到了归宿，对于潘苏通来说，他还需要这样的“白衣骑士”，来拯救他另一栋烂尾楼。

2007年，潘苏通以20.26亿拿下5块地皮，其中就包括位于天津西青区与滨海新区的地块。他计划在这里建设高达597米的摩天大楼，即后来大众熟知的“高银金融117大厦”，该项目原计划打造中国第一高楼。

为了让大楼配得上“中国第一”，潘苏通请到著名建筑设计师李华武。设计中运用了很多中国元素，比如，大厦总体外观方方正正，寓意“四平八稳”，顶部设计成钻石形状，暗合“天圆地方”的传统思想。

潘苏通还专门从香港请来风水师，说天津水太多，水属阴，大楼就得用“阳”。大师搬出《易经》，书中记载数字“7”为少阳，与大厦有缘，117层楼和597米高度由此而来，还取名“高银金融117大厦”。

117大厦概念图

117大厦要是建成了，势必成为中国又一座里程碑式摩天大楼。因为潘苏通的构想里，117大厦及附近商圈做CBD，周围还有独栋豪宅、公寓、联排别墅组成的富国高银住宅区，还有天津环亚马球会。

有钱人需要的东西，这里都能提供，潘苏通预言117大厦将是“一个艺术品”。但有钱人并不吃这一套，虽有“中国第一高楼”的噱头，这里位置偏僻，售价过高，相关配套设施不完备，都自动断了购买者的念想。

项目于2008年动工，到2015年9月停工，潘苏通为此已经投资了400亿元，他希望剩下资金由售楼收入和大股东出资填补。因为购买者甚少资金得不到补充，后续融资也跟不上，最后只能任凭资金链断裂。

为了建造这栋中国第一高楼，从2007年起潘苏通旗下的高银地产就通过发新股的方式募集资金，2016年3月通过一系列复杂操作引入四大AMC之一的中国信达，为该项目融资。按照协议，各方拟设立合伙企业进行融资，资金达180亿元。

到了2020年6月，中国信达称投资公司未按委托贷款协议偿还全部本息，要求高银系公司承担本金15亿元人民币及利息。目前，该案件仍在审理中。

被逼无奈，高银地产于2017年8月私有化退市，潘苏通将高银地产全部股份收入囊中，117大厦及其所属项目也归潘苏通个人所有。

可是，潘苏通没钱啊。前两年，有消息说孙宏斌要接手117大厦，融创急忙公告撇清关系。

潘苏通还在等待下一个不计后果的“白衣骑士”。

如果不做房产，潘苏通挣了钱之后，搞搞足球、红酒、马球会，或许他现在正临风窗下，吟诵他原本平安闲逸的人生。

/ 司机的逆袭，

差一点成为中国首富 /

潘苏通1963年出生于广东韶关，从小跟着奶奶长大。13岁那年奶奶去世，他迫不得已去美国找爷爷。继奶奶和爷爷过于宽松的教育加上陌生的生活环境，养成了潘苏通自由放纵叛逆的性格。在美国八年，他依然说不好英语，高中没毕业就辍学了。

上世纪80年代，潘苏通回国发展，父亲托人给他找了一份给韶关组织部官员做司机的工作。这份工作虽然枯燥，却有机会认识更多“人物”。

1984年，跟领导参加商务酒会，潘苏通与一名日本人聊起来，此人精通中文、谈吐不凡，细问下才知道是香港松下电器的重要领导。

有了这层关系，潘苏通随后开始单干。1993年，他拿出自己的积蓄，又通过父亲从银行借贷，在香港成立松日集团，主要给日本松下代工生产家电，还依靠模仿松下电器，生产了当时流行的数码相机、卡拉OK。

技术上依靠日企，背后是中国广大的市场，潘苏通一路开挂，生意越做越大。潘苏通给企业想了“昨日、今日、明日，尽在松日”的宣传口号，他本人则赚得盆满钵满，成为香港知名富商。

当时广东人有钱之后喜欢做两件事，一是去香港买房，二是拿外国绿卡。潘苏通也都做了，自己在香港买了一层办公楼，还加入美籍。

不过潘苏通最喜欢的是拿钱去“玩”。据说，有一天他约朋友去白天鹅宾馆吃饭，看朋友点菜比较谨慎，他直接对服务员说“给我做一个一万块钱的菜。”尽管这家宾馆标榜高档，在90年代，这盘菜还是把服务员给吓到了。

觉得这么花钱不过瘾，1995年潘苏通在飞机上看到广州足球二队正在出售。他想法跟前几年的许老板差不多，做大做强足球队，宣传自家企业，于是毫不犹豫拿下，并改名为广州松日足球队。

潘苏通为了这支球队费心费力费钱，重金邀请当时国内著名教练徐根宝执教，奈何球队成绩就是上不去，从甲B升到甲A，第二年又从甲A掉到甲B，后面干脆从甲B滑落到乙级（三级）联赛。

耗了六年，花了上亿元，既没有通过足球获得营商特权，也没有通过成绩拿到免税政策和商业合同。由于球队成绩太差，接盘侠都找不到，无奈之下，2001年广州松日足球队解散。

香港娱乐大亨杨受成得知潘苏通搞过足球，就与他合作了一个足球项目，该项目大火。潘苏通借助杨受成牵线搭桥，2002年收购了香港英皇科技资讯，成功借壳上市进军港股，更名为松日通讯控股有限公司，主营生产销售MP3。

最火的那几年，香港TVB剧集中，经常看到年轻人带着松日MP3频频出境的画面，在内地MP3市场最高时占近一半份额。美国著名游泳健将菲尔普斯、知名组合TWINS都是其代言人。

TWINS曾代言松日产品

这次成功使得潘苏通的野心骤然膨胀，2008年底，潘苏通收购另一家香港上市公司广益国际，更名为“高银金融（集团）有限公司”。同时，松日通讯控股有限公司易名为“高银地产控股有限公司”，开始进军内地房地产。

一手金融，一手房地产，潘苏通离财富膨胀应该不远了，当然，最后的败局也因此。

2008年在天津建“高银金融117大厦”，2012年在广州建“松日总部大厦”，其中潘苏通还穿插着搞马球会、葡萄酒庄园；2010在天津建立中国最大的马球会，2011年一匹名为“事事为王”的马就花了2000万港币；2011年、2013年潘苏通又分别以5000万美金、1.46亿港币在美国、法国买下六座葡萄酒庄园。

如此排面，资本市场自然高看一眼。

2015年3月，李河君因汉能薄膜股价暴涨而成为中国首富，几乎同时，高银地产和高银金融股价分别从4港币、3港币左右暴涨到29.5港币和35.4港币，潘苏通的身价暴涨到2000亿港币（约1780亿元），即时排名到了中国第二富豪的位置，不过当时由于李河君的首富故事太过于耀眼，潘苏通并没有受到媒体追捧。

2015年5月20日，李河君在首富宝座上待了三个月后快速坠落。第二天，2015年5月21日，高银系的高银地产、高银金融两家上市公司分别暴跌43%和41%，单日市值总计蒸发约1288亿港币，潘苏通财富缩水800亿港币。

分析人士认为，“中国第一高楼”的概念导致两家公司短期估值过高，严重脱离了实际价值。或者导致股价暴跌的主要因素，并不排除公司有未完全披露的内幕消息。后来，大家都知道，“内幕消息”就是大楼没钱盖下去了。