抢眼年报背后，中梁已悄然贴上“回二线城市”标签|年报_新浪财经

中梁项目图

中房报记者付珊珊 | 上海报道

内房业绩发布最后一日（3月31日），刚成功蝉联中国房企20强和发展潜力NO.1的中梁控股（股票代码02772.HK）压轴出场。

2019年，中梁实现1525亿元销售额，规模增速同比超50%，成为千亿房企中增长最快的房企之一，行业排名进一步提升。

在品牌房企扎堆的华东地区流行一句行话：有规模才有江湖地位，有江湖地位，未来才有竞争力。

中梁无疑是诠释这句话的典型代表：9年来上市规模最大的房企，稳居行业20强的江湖地位，以及被中国房地产业协会认定的房企发展潜力TOP10中的NO.1……

虽然规模已不是房企唯一追求的目标，但毫无疑问，随着规模提升，上市未满一年的中梁在行业内拥有了更多话语权。

业绩发布当日，截至收盘，中梁股价上涨0.18%，已连续八个交易日实现上涨，投资者对中梁业绩做出肯定。

业绩数据看似简单，但中梁为此付出不少努力，尤其是在总资产近2000亿元，销售千亿基本盘之上，成功实现了从三四线城市到二三线城市的换仓，目前布局中，二三线城市所占比例已经超过90%。

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销售增速超50%

2019年，“房住不炒”仍是房地产行业主基调，政策收紧，融资渠道收窄，在国内外形势不明朗的情况下，标杆房企纷纷降速发展。

据中国房地产报记者统计，TOP30房企2019年销售增速普遍下降，多稳定于20%的同比增长比率，销售增速超过40%的房企屈指可数。

中梁2019年实现销售额1525亿元，目标完成率超115%，销售同比增长50.2%，在TOP30房企中，增速名列前三。

从其销售构成来看，2019年中梁销售分布均衡，运营执行高效。集团在长三角地区、中西部、环渤海、海峡西岸及珠三角地区的销售额分别占合约销售总额的59.2%、23.5%、6.8%、8.6%及2.1%。

业绩发布会上，中梁地产业务联席总裁及执行董事李和栗表示，从经济区位来看，2019年中梁的合约销售主要分布于经济基础较好的长三角，占比接近60%，同时中西部、海峡区域、环渤海能级较高的城市也有布局。从城市能级来看，中梁合约销售中有接近90%分布在二三线市场，其中二线城市占比进一步提升。

值得注意的是，中梁从2009年公司将物业开发业务拓展至上海市，其业务焦点就一直投置于长三角经济区。中梁地产集团董事长杨剑此前也曾表示，集团的战略方向是深耕长三角，布局全国，五大核心经济区，未来将继续扩张长三角、珠三角、渤海湾，中西部的版图。

中梁2019年的销售表现完美印证了其一以贯之的集团战略。

中梁项目图

随着销售额的增长，公司营收、净利指标也进一步提升。报告期内，公司实现营业收入约566亿元，同比大增88%；公司拥有人应占核心净利润约39亿元，同比增长102%。

得益于净利润大增，中梁也表示要以现金分红的方式回馈投资者，分红派息每股29.8分，派息占比为股东核心净利润的40%。

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换仓成功加码二线城市

一直以来，中梁在业内被贴上诸多标签，其中因为高周转和深度下沉三四线城市被称为“小碧桂园”。

中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷曾笑言，中梁在此前几年选择三四线城市被人贴上“小碧桂园”的标签，2018年以后回到二线城市，难道以后要叫中梁“小万科”？

实际上，中梁不是碧桂园，也不是万科，任何被冠以“小”字的标签，中梁都不需要。

中梁就是中梁。每一个企业都有其独一无二的发展轨迹，很难说谁复制谁。所谓“英雄所见略同”，中梁只是在对的时期做对的事。

李和栗说，2016年至2018年，中梁主动下沉，落位三四线城市，看中的是棚改货币化红利。但随着2018年下半年棚改政策收紧，三四线城市房地产市场红利退去，中梁也迅速做出应对和调整，提高城市能级，回归二三线城市。

2019年，中梁的投资结构继续优化，提升布局的城市能级。截至2019年末，中梁新获取项目139个，全年投入买地金额764亿元，新增土地储备建筑面积1660万平方米，对应新增货值2015亿元，新进包括南京、南昌、天津、大连等20个城市。新增项目中，53%位于二线城市，39%在三线城市，四线及以下城市布局仅占比8%。

伴随城市能级提升，中梁2019全年的平均地价约4000元/平方米，较去年半年期3900元/平方米有所提升，但平均售价也涨了3个百分点，约为10300元/平方米。可以看到，2019年中梁毛利率23.3%，核心净利率6.9%，利润表现全线提升。

“我们预期未来毛利率会在21%-25%之间的管理水平。伴随降低融资成本，毛利率还有上升空间。” 中梁资本市场与投资者关系总经理及公司秘书杨德业表示。

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净负债率65.6% 保持行业低位

除了盈利水平提升，2019年，中梁的财务结构和现金流状况更加健康了。

截至2019年底，中梁控股净负债率为65.6%，继续保持行业低位。

在业绩发布会上，杨德业表示，中梁早期的净负债率目标是在70%——80%。2019年净负债率的降低主要是依赖于公司完善的融资体系，因为公司上市后成功打开了融资市场，债权融资总额增加。

融资方面，具体来看，2019年7月，中梁控股成功登陆港交所，集资净额约28亿港元，上市后成功首发4亿美元两年期票据，于近期获得恒生银行贷款2000万美元。

境内方面，近期中梁控股获得广发、浦发银行授信80亿元，长城嘉信-中梁地产购房尾款资产支持专项计划获深交所受理，拟发行金额为3.4亿元，首笔储架式供应链ABS“东亚前海-联易融-蕴势供应链金融1-N期资产支持专项计划”成功取得深圳证券交易所无异议函，目标募集规模不超过20亿元。

对于未来中梁的净负债率表现，杨德业说在整个体系上会持续成长，改善结构，降低一定成本。

此外，凭借高达90%的销售回款率，中梁的现金流稳定，期内，公司现金及银行结余为265亿元，远高于一年内到期有息负债，财务安全边际较高。

2019年对于中梁来说是具有里程碑意义的一年。