最多折价近10%配售！物业股配售潮来袭该如何应对？

作者：华光charlie

在2020年以来，港股市场中股价表现最强的要数医疗板块和物业管理板块了。但近期物业管理板块却开始不稳，股价纷纷下跌，甚至部分股票出现较大幅度的回调，这是发生了什么？

在6月9日早间物业管理公司佳兆业美好，开盘一度大跌超过9%，股价报32.8港元。而距离此前股价高点39.95港元，股价回调幅度已达到18%。而截至6月9日中午收市，佳兆业美好半日成交量已超1680万股，成交金额超5.5亿港元，相较于前一个交易日的3000万港元成交额，半天就多了超过16倍！

来源：华盛证券

资金纷纷恐慌出逃，源于佳兆业美好早间发布的一则公告。

佳兆业美好公告显示，公司将按配售价每股32.55港元配售总共1400万股现有股份，配售价较6月8日在收市价36.15港元折让约9.96%，扣除相关费用和开支后总筹资为4.51亿港元。

来源：上市公司公告

对于配售的原因，佳兆业美好的董事认为，配售可拓阔其股东及资本基础，加强集团的财务状况，为集团提供营运资金。

实际上佳兆业美好并不是第一只配售的物业股了，此前永升生活服务也在6月4日发布公告，拟相对6月3日收市价折让约6.95%配售1.34亿股，筹资15.64亿港元。自宣布配股以后，永升生活服务走出4连阴，股价累计最大跌幅超10%。

来源：华盛证券

而在6月3日，此前市值超300亿港元的绿城服务也宣布以每股10.18港元（相较6月2日收市价折让约7.12%）配售2.67亿股；配售事项完成后所得总额为27.14亿港元。在宣布配售事项后，绿城服务股价同样走出5连阴，累计下跌近10%。

来源：华盛证券

港股中配售是什么东西？

在上文中所提到的物业股配售比较类似于A股的定向增发，也就是上市公司向特定投资者出售股份的行为，上市公司股东也可以用配售的方式减持套现股票。与A股的定向增发拖沓冗长不同，港股上市公司通过配售融资的效率极高。

从配售的方式来看，港股配售分为3种，分别是“先旧后新”配售、配售新股和配售旧股。

“先旧后新配售”是很多港股上市公司最喜欢采用的融资方式，这种融资方式效率奇高，几天内就可以完成。

配售新股就是由公司发行新股，也是最常见的配股方式。不过有一点坏处，由于发行了新股，而新股又不会给现有股东认购，所以配股后也会出现摊薄效应。

配售旧股就相当于A股的大宗交易减持股份，通常是上市大股东或财务投资人减持套现的方式。

所谓“先旧后新配售”，就是上市公司融资，先由大股东将自己持有的旧股卖给参与配售的投资者或机构，然后投资者或机构将钱付给上市公司，再由上市公司向原大股东发行同样数量的新股。这样大股东的持股数量可以保持不变，上市公司可以快速融到钱，参与旧股配售的投资者和机构也可以马上获得股票。

基本上配售新股和先旧后新配售，从结果上来看分别不大，但先旧后新可以较快将股份交给投资者和机构，新股配售需时较长，所以折让幅度会更大。

获得股票的投资者和机构，如果协议上没有规定限售期，可以马上在二级市场上抛出获利。可以发现包括佳兆业美好、永升生活服务等物业股配售时，都给与了一定股价折让。所以上市公司通常只要宣布配售消息，公司股价在第二天就会在配售价附近低开。

配售潮引发恐慌 投资者需警惕几点

近期不少物业股相继进行配售，而之后股价出现连续较大幅度下跌。那么对于投资者而言，应该如何看待呢？

在2020年新冠疫情的冲击下，港股市场截至6月9日，整体下跌超10%。但我们可以看到物业管理板块不仅跑赢大盘，不少公司甚至有着股价上涨翻倍的“逆天”表现。

如银城生活服务、永升生活服务、时代邻里年初至今涨幅均超100%。而滨江服务、鑫苑服务、保利物业年初至今都有70%以上累计涨幅。如保利物业、宝龙商业、佳兆业美好等近11家物业管理公司今年以来涨幅超过50%。

来源：wind

一般来说，上市公司选择配售，除非公司声明新资金能在未来带来明确的盈利增长，否则公司在股价高位发行股票给市场，表明此时股价已经不便宜了。同时在永升生活服务、佳兆业美好纷纷开始高位配股后，引发市场对于其他物业股也将要配股的负面预期，这对整个物业板块的股价在近期可能都有打击。

第二是物业公司通常负债率很低，轻资产运营，现金流充裕，这个角度来看配股融资的紧迫性不大。所以对于投资者需要关注持仓的物业公司账上持有现金较少，股价或市盈率创新高、并且近期未有并购的，这些透过配股融资的可能性也会较大。

第三是在物业公司配股潮来袭之时，也会给予投资者寻觅错杀的机遇。比如从上市物管公司看，保利物业、碧桂园服务等8家上市物管公司合约面积共计21.8亿平方米，在管面积12.2亿平方米，合约面积对在管面积的覆盖率达到180%， 最高的新城悦服务达到254%。

来源：国信证券

未来2到3年内，未交付合约面积将确定性的转化为在管面积，对应这些物管公司在管面积增长80%以上。所以头部物业公司未来2-3年的业绩增长确定性很高，这些公司在股价调整以后，投资者可以重点关注。

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