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大银行也麻烦了？华尔街六大行商业地产坏账已超银行损失准备金
来源：华尔街见闻 葛佳明
美国六大银行面临的商业地产贷款逾期问题恶化，但大行们应对不良贷款准备金不升反降，美国商业地产的困境可能成为未来两年最大的潜在危机。
美国商业地产危机再次成为市场焦点，美国的银行系统也面临着巨大的压力，本以为可以平稳渡过这场动荡的大型银行或许也无法独善其身。
2月19日，媒体报道称，美国银行业不良贷款准备金不足，当前美国商业房地产不良贷款已经超过华尔街大行们的损失准备金。
数据显示，2023年摩根大通、美国银行、富国银行、花旗集团、高盛和摩根士丹利的商业地产拖欠债务规模增加了两倍，达到93亿美元。而根据联邦存款保险公司（FDIC）的文件，上述六家大型银行，在贷款人逾期超30天的商业房地产债务中，每1美元不良债务对应的平均准备金却从此前的1.6美元降低至0.9美元。
纵观整个美国银行业，与写字楼、购物中心、公寓和其他商业地产相关的拖欠贷款金额较去年增加了一倍，达到243亿美元，远高于前年的112亿美元。根据FDIC的数据，美国银行业现在每1美元的拖欠商业房地产贷款对应1.40美元的准备金，低于一年前的2.20美元，也是七年来最低的水平。
BankRegData分析师Bill Moreland表示，毫无疑问，对整个行业而言，“这些贷款损失的准备金必须大幅提高”。Moreland直言，有些银行在六个月前可能看起来还不错，但下个季度看起来处境就危险了。
大银行危险了？
华尔街见闻此前指出，规模较小的银行更容易受到商业地产市场低迷的影响。大银行可以更容易地渡过这场动荡，因为它们已经建立了庞大的准备金来应对潜在的损失，而且还可以依靠其他大型业务，如信用卡和投资银行业务。对于中小型银行来说，受到的冲击恐怕较大。
而从当前的情况看来，大银行准备金不升反降，在美国商业地产的困境之下，大银行也难独善其身。
商业房地产公司世邦魏理仕（CBRE）全球首席经济学家Richard Barkham表示，在该行业，“任何准备金的下滑从根本上来说是错误的行为”。他估计，未来五年，银行可能因不良商业房地产贷款损失高达600亿美元，大约是银行为这些贷款损失预留的310亿美元的两倍。
美国银行首席执行官布Brian Moynihan去年12月表示，该行确定只有50亿美元商业地产债务是因房价下跌所致。他表示，对于一家盈利近300亿美元、资产超过3.2万亿美元的银行来说，这个数字微乎其微。
然而本月，美国银行在向联邦存款保险公司（FDIC）提交的文件中显示，去年第四季度与办公楼、公寓和其他非住宅建筑相关的贷款拖欠额猛增了50%，达到21亿美元。与此同时，该行将这些贷款的损失准备金削减了5000万美元，至略低于13亿美元。
商业地产困境日益严重
在过去10年的低利率环境中，投资者纷纷涌入写字楼和其他商业建筑，将其视为债券的安全替代品。然而，疫情后远程办公需求激增，美国写字楼空置率飙升，商业地产需求萎靡，以写字楼为代表的商业地产价值出现了较大的跌幅。
同时美联储激进加息使得利率成本加重，美国商业地产市场面临巨大压力。国际货币基金组织（IMF）近期发文称，美国商业地产价格正在经历半个世纪以来最严重的暴跌，自2022年3月美联储加息以来已经下跌11%。
在商业地产的疲软环境下，美国的银行系统无疑将面临着巨大的压力。凯投宏观本月早些时候表示，商业房地产市场的困境将在2024年达到极限，约有5410亿美元的商业地产债务在2023年正式到期，但由于许多贷款在去年获得了延期，因此信贷风险尚未显现。到明年年底，到期的贷款体量将超过1万亿美元。
据MSCI统计，截至去年12月，写字楼占美国不良资产价值的41%，接近860亿美元。在所有物业类型中，潜在不良资产价值接近2350亿美元（潜在不良资产指的是资产当前财务状况受到侵蚀）。
对此，美国联邦储备银行负责银行监管的迈克尔·巴尔（Michael Barr）在上周五发出警告称，监管机构“一直密切关注银行的商业地产贷款”，包括“他们如何内部报告风险”以及他们是否“适当提供准备金并有足够的资本来缓冲潜在的未来商业地产贷款损失”。
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责任编辑：郭明煜
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