浙商重点推荐||“决胜24布局25”第1弹：保利发展

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（来源：浙商证券研究所）

决胜24布局25

做多土壤已恢复，继续作战买什么？浙商研究认为当下应“做多思维看市场，策略思维选标的”，“先虚拟后现实”、“先分母等分子”，优选风险偏好提升驱动的券商科技和风险评价改善催化的优质白马，全新推出【决胜24布局25】系列，助力机构投资者掘金。

重点推荐

房地产——保利发展（600048.SH）

推荐起始日期：2024年10月15日

推荐首席

2023年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2022年Wind金牌分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。2014-2016年在伦敦从事欧洲房地产收并购。覆盖AH两地房地产开发、物业、中介和REITs研究。各个板块有体系化的研究框架。

浙商证券房地产团队

团队特色：做深度研究，铸年轻品牌

标签推荐：保利发展，招商蛇口，越秀地产，建发国际

团队成员：杨凡（金麒麟分析师），吴贵伦

推荐理由

保利发展是优质的龙头房企，充分受益地产周期修复和长期供给侧优化。

超预期点

1、政策调节加速落地

1）9月24日央行行长明确实行包括调整存量房贷利率、首付比例降低和优化收储资金等政策，在缓解供给侧资金压力方面给予支持。

2）9月26日政治局会议强调要促进房地产市场止跌回稳。

3）10月12日财政部明确“支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地”，“还有在研究中的逆周期调节政策工具”，“中央财政还有较大的举债空间和赤字提升空间”。

我们认为，政策短期频率高、力度大，对地产需求侧预期扭转起到重要作用。优质头部房企开发商，例如保利发展，有望受益于政策发力带来的基本面修复以及压制估值的风险因素化解。

2、市场呈现筑底企稳趋势

926新政后，房地产“止跌回稳”在政策端被多次提及，市场对房地产行业基本面修复情况十分关注，若基本面修复，则有望进一步提升投资者的投资信心。

从新政后近三周市场情况来看：

1）926新政后当周（9.23-9.29），市场热度提升明显，根据中指研究院数据，重点23城新房成交环比上涨70%。此外，冰山指数热度显著提升，环比上涨1个点，一线城市涨超3个点。

2）第二周主要是十一期间，根据克而瑞数据，国庆假期期间10个城市二手房同比增长161%，22个城市新房同比增长26%。冰山活跃度指数再次大幅提升，较9月周均值13.6上涨6.4个点。

3）根据中指研究院数据，第三周（10.7-10.13）23个主要城市新房成交环比上涨41%，其中一线城市增幅最大达74%。根据Wind数据，重点13城二手房成交面积208万平，超过新政后当周成交规模，达近三个月成交高点。

我们认为，Q4为房企传统的销售冲量季节，新政后市场表现回暖势头良好，叠加当前政策端持续发力，市场回暖势头有望延续。

3、转债优化债务结构，定价彰显发展信心

10 月 8 日，公司发布公告《向特定对象发行可转换公司债券募集说明书》，计划向不超过 35 名特定对象发行可转债，发行总额不超过 95 亿元，其中公司控股股东保利集团拟以现金方式认购本次向特定对象发行的可转换公司债券金额不超过人民币 10 亿元。公司可转债转股价格确定依据中明确转股价格不低于认购邀请书发出前最近一期末经审计的每股净资产和股票面值。公司2024 年中报披露每股净资产为 16.31元/股，截至10月14日，公司收盘价为10.79元/股，显著低于每股净资产价值。我们认为，本次转债的发行不仅利于公司补充现金流及优化债务结构，也彰显了管理层对公司长期价值提升的信心。

驱动因素

1、市场调节政策出台及落地；

2、地产行业基本面回暖；

3、地产板块预期差收敛。

检验与催化

公司后续销售及拿地情况。

盈利预测

我们预计公司2024-2026年EPS为1.02元、1.08元、1.13元，BPS为17.12元、18.21元、19.34元。

估值分析

在房地产发展新模式的推动下，行业或维持极致出清的态势，保利发展扎实的基本面和央企背景，中长期具备“剩”者为王的优势。从估值角度来看，我们认为，公司现行股价还未完全体现公司价值，10月14日PB（LF）估值为0.66倍，仍然显著低于2023年0.8-1倍左右的PB估值。9月中旬以来，行业经过一轮普涨后，后续或将迎来分化行情，考虑到公司基本面扎实+占据龙头地位+估值提升空间仍存，再结合行业政策利好持续落地+市场回暖势头良好，我们认为保利发展仍具二阶段增长潜力，维持“买入”评级。

风险提示

房地产政策放松效果不及预期；销售超预期下滑。

关于浙商重大推荐/重点推荐

产品级别：AAA（最高）

产品亮点：研究员最强信心推荐，研究所最严格把关，全所最高标准的推荐。

认准【浙商重大推荐/重点推荐】标识。

产品定义：

「重大推荐」①逻辑特别清晰；②股价位置合适，一般底部推荐。

「重点推荐」①逻辑特别清晰；②上涨趋势明朗，一般右侧推荐。

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