观点直击 | 美的置业剥离房开业务后（实录）

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“可对标的公司真不多，不是简单的物管公司，也不是简单的代建公司。我们这一次转型和重组考虑了很多未来战略，借鉴了很多经验，比如日本大和就很值得借鉴。”

观点网房地产市场持续下行，筑底期何时结束尚未能看清。近期，美的置业采取了特殊的方法规避风险。

不久前6月23日，该公司将房开业务进行内部重组，由私人公司持有该业务，同时组建私人公司集团，由后者承接房开业务的全部权益。

尽管上述交易尚未完成，但退出房地产业务、寻找更有前途的主营业务成为业内对涉房企业如何更好地“活下去”的思考重点。

今年以来，已有格力地产（维权）、冠城大通等企业宣布退出房地产业务。

这也成为美的置业2024半年度业绩发布会所讨论的主要内容，公司董事会主席兼总裁郝恒乐、执行总裁王大在、首席财务官林戈对重组内容进行了详细解析。

基本情况

目前房开业务尚未被剥离，房地产作为过去的主业，仍对美的置业业绩产生了主要影响。

同时，美的置业此次提出退出房地产，可能是早有规划，因为从该公司近年来的动态观察，其在拿地方面十分不积极，而将更多精力放在整理旗下项目质量上，包括将优质项目股权收回，出清一些素质较低的项目。

过去几年有意识放缓房地产开发脚步，体现在最新财报上，营收和利润出现一定程度下滑。

2024年上半年，美的置业实现营业收入251.34亿元，同比下降30.8%；毛利为23.21亿元，毛利率9.2%同比下降4个百分点。

盈利方面，美的置业期内利润为5.96亿元，同比下降64.2%；核心净利润下降63.3%至6.42亿元，公司拥有人应占核心净利润下降51.1%至4.19亿元；公司拥有人应占利润为3.76亿元，同比下降51.9%。

从收入结构看，期内美的置业物业开发及销售收入约为241.05亿元，同比下降32%。减幅主要由于确认销售面积227.7万平方米，较2023年同期339.1万平方米下降32.9%。

回溯此前两年美的置业的销售表现，资料显示，2022年实现合约销售金额约792.4亿元，同比降幅约42.22%；2023年度合同销售数据为约658.5亿元，同比减少了16.9%。

到2024年，美的置业上半年实现合同销售总额202.1亿元，同比减少50.17%，合约销售总建筑面积约177.3万平方米，同比下降约44.7%。

另一个角度，从土地储备上看，美的置业最新土储总建筑面积约2469万平方米，包括在建土储面积921万平方米，空地土储面积721万平方米。总土地储备与2022年末的3874万平方米对比，消耗了36.3%。

按此计算，美的置业房开业务销售金额和销售面积规模将持续下降，但在剥离房地产业务的预期下，已经不算太重要。

房开业务之外，美的置业期内物业管理服务收入为8.4亿元，同比上升15.9%；商业物业投资及运营收入为1.89亿元，同比上升了32.4%。

财务方面也继续保持健康，三道红线维持在绿档水平，净负债率50.1%，现金短债比1.26，扣预资产负债率67.8%。

同时，有息负债371亿元。加权平均融资成本4.54%，同比下降15BP。一年内到期融资余额期限占比24%，即约89.04亿元。

与之对应，美的置业拥有现金总量为135亿元，还有银行授信额度为1480亿元。尚未动用的银行授信额度为1186亿元。

而且，上半年内美的置业成为为数不多成功发行债券的民营涉房企业，主要发行了3期中票，总募集资金约41.4亿元，成本是在4%左右。

管理层披露，2024年8月份美的置业还将发行规模不高于13亿的两年期公司债，票面利率低至2.8%。

退房之后

非常时期，美的置业采取了非常方法。

“现在整个行业还是处于出清和转型的交织期，还是非常困难。”林戈表示，在应对特殊阶段的过程中，公司肯定不能用过去常规的方案渡过危机，所以采用了特殊的重组方案。

“虽然困难，但不等于我们放弃了这个行业，无论是大股东还是经营团队都对地产行业保持了信心。”他还称，之所以不采取直接私有化的方式，主要是为了保留“美的置业”这个上市主体，用于经营保留下来的业务。

同时，“相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。”林戈称，或暗示了房开业务可能再次注入上市平台的可能。

不过就目前来说，房开业务的剥离已箭在弦上。如重组顺利完成，郝恒乐表示，上市平台能够把负债总额迅速降下来，重组完成之后还是围绕房地产产业链做相关的经营业务，而它们的比重和增幅会更健康、稳定。

他表示，美的置业未来主要专注的业务为物业管理服务、资产运营（商业资产的运营和产业园资产的运营），以及房地产科技。另外，还有并未被提及的开发代建，用财报内的词描述为“建设项目管理业务”。

它们共同组成美的置业“退房”后的四大业务支柱。

其中，物管服务被认为是未来短时间内最主要的营收支撑。如上所述，该业务2024年上半年收入为8.4亿元，同比上升15.9%。

而按照2023年内保留业务总营业收入29.1亿元看，物业管理服务收入17亿元，占比达到58.4%。目前，物管服务在管面积6989万平方米，非住宅业务的业态合约面积约占1100万平方米，其中产业园占比98%，在管45个产业园区，在管面积72万平方米。

按收入看，非住宅业态合约收入约3.2亿元，其中产业园和医院收入约1.8亿元，在非住宅业态合约收入占比约55%。

“从2023年的保留业务财务数据里面，可以看到物业管理服务贡献了主要的利润和现金流。”王大在指出，一段时间内物管服务仍然是业务重点，是未来上市平台非常重要的组成部分，未来3年营收复合增长率将超过10%。

资产运营业务方面，该业务在商业部分目前主要包含佛山悦然广场（成熟期）、贵阳悦然广场（培育期）、贵阳悦然时光（培育期）3个项目，在2023年已产生营业收入2.2亿元，NOI率超过了65%。

产业园方面，美的置业目前拥有上华产业园、佛山睿创中心、中国塑料世界、中国塑料世界二期（规划供地阶段）等项目。据透露，上华产业园出租率超92%，年租金超8000万元，表现十分稳定。

王大在称，资产运营业务未来明确的目标是，会更加倾向于轻资产。

房地产科技板块，营收目前并未体现在财报里。但据管理层透露，该业务期内营业收入6亿元，签约金额6亿元，第三方占比100%。

据介绍，房地产科技业务目前通过PC产品迭代，核心产品完全聚焦模块化建筑，积极培育内装产品，包括新材料研发等等，希望未来可以提供工业化、全价值的场景服务。模块化建筑、装配式内装和智能家居是3个主要的产品线。

按照规划，2024年房地产科技业务会推动设计/MIC/PC/智装产品区域布局，以大湾区为主，辐射港澳（重资产标杆基地+轻资产拓展）。

2025年继续推动设计/MIC/PC/智装产品区域布局，粤港澳大湾区，部分海外市场；而2026年则进行多元化的复核产业，MIC产品销售比例PC产品相当区域布局，以粤港澳大湾区，包括部分海外市场。

据了解，该业务未来的复合增长率指引也超过10%。

除上述3个保留业务外，剥离房地产之后，开发代建业务会构成新增业务板块。

王大在表示，重组完成后，美的置业可承接控股股东持有的房地产开发资产的全链条开发管理，涵盖物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务。

“开发代建是非常重要的组成部分……是我们在原有开发链条上非常好的历史延续。”他介绍，按照现有土储规模结合定价标准，未来三年美的置业与控股股东关联交易年度上限额度，即预期代建业务或带来的收入，将分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。

以下为美的置业控股有限公司2024年中期业绩发布会实录：

现场提问：重组之后，是否意味着股息派发更加稳定？存量的比例水平是否会更加合适？关于重组，是否可以选择上市公司的私有化，保留上市平台的意义是什么？

林戈：首先关于派息，大家都知道，我们从2018年上市以来，美的置业每年都保持非常不错的派息，截止到去年，派了90亿港元，基本上派息率维持在40%。过程当中，我们也看到前两年大股东选择了20亿以股代息方式进行支持3990（指美的置业，下同）的发展。

从这个数据我们也可以看到，过去公司累计派息是7.2每股的港币，这次现金分派，每股的收入加派系应该在13.09港币，相对比较可观。

美的置业一如既往提供非常有吸引力的派息政策，回报给支持美的置业发展的大小股东。下一步会有更加清晰的指引给到市场，要强调的是我们是有吸引力的。

第二，关于这次重组，其实现在整个行业还是处于出清和转型的交织期，还是非常困难。虽然困难，但不等于我们放弃了这个行业，无论是大股东还是经营团队都对地产行业保持了信心。应对特殊阶段的周期交替过程中，我们肯定不能用过去常规的应对方案渡过这样的危机，所以采用了特殊的重组方案。

我们保留了3990这样一个重要的主体上市，除了维持现有的物业管理空间服务以及建筑科技之外，事实上整个团队依然保持对开发业务全链条的操盘。

当我们开发业务从上市平台分出来之后，事实上也是为了更好的、更灵活的应用好股东的资源渡过这个周期，相信美的置业的开发业务总有一天还会回到舞台上来。

这背后有非常重要的考虑点，是股东对于整个行业的信心，以及股东对于我们应对这个周期之下的意见和实力，都体现在这里。

现场提问：重组确定之后，我们未来市值规划得布置是怎样？美的置业未来还有商业和物业，有什么初步的目标可以分享吗？后续会否考虑置换资产价值？

林戈：市值的规划，调整之后是非常清晰的，4个板块其实除了开发服务要重新作定价之外，还是很清晰的。

我们做了整个业务规划的铺排，在整个派息政策上，一定会一如既往的采用非常有吸引力、竞争力的政策，保持投资者对我们的喜好和喜爱。

我们会努力做好应该做的事情，相信投资人会给非常合理的市场估值。

王大在：对未来商业的规划，目前行业从增量开发时代进入存量运营时代，我们更关注存量客户的生活和服务需求，继续强化资产运营能力，布局资产管理领域，公司认为非常契合当下的房地产发展机遇，为未来的上市平台打造非常好的框架。

2023年商业收入已经超过了4亿，当中有3个核心商业体，营业收入已经达到了2.2亿，占收入比例超过一半以上，NOI率超过了65%，是行业优秀的水平。

我们依然认为这3个项目还在培育期，无论是佛山还是贵阳，无论是从口碑还是商业聚集性，都得到了客户非常好的认同，依然具有很好的收入和利益的提升空间。

我们的目标是继续把存量商业项目资产价值不断提升，让客户体验更加良好，让商业资产估值会有明显的提升，而不仅仅是租金收入。所以说，随着未来国内环境逐渐成熟，我认为这些机会会不断出现，我们会紧紧抓住良好的机会。

未来，对于自持的商业，我们有非常明确的目标，会更加倾向于轻资产运营，特别是原有的项目改善和提升。

在产业方面，我们有先天的发展优势，基于公司所在的佛山产业背景，依然会有非常好的产业园投资机会，也有非常好的产业园项目储备计划。

现场提问：关于物管服务，公司慢慢也在拓展非物业板块，发展展望如何？

王大在：毫无疑问，重组后的上市平台中，物管服务一定是非常重要的板块。从2023年的保留业务财务数据里面，可以看到物业管理服务贡献了主要的利润和现金流。

重组顺利完成之后，开发代建业务会构成新增业务板块，一段时间内物管服务仍然是业务重点，是未来上市平台非常重要的组成部分。

未来对服务的要求和生活质量的要求依然存在，基于这两点，我们认为对物管服务发展提供了非常好的保障。

加上积极拓展产业园项目，控股股东自身有非常强大的产业链资源优势，佛山本身是工业比较聚焦的地区，前期从目前在管的45个产业园区、72万平方米里面，积累了非常好的经验，我们愿意做复制和提升。

今年的4月底，我们开始服务控股股东旗下的医院和养老院，当中作为未来非常重要的物管服务航道，持续探索医院、康养等业态，围绕住宅核心业态，逐渐锻炼，提高我们能力的建设，打造护城河。

结合存量客户以及多航道的拓展，我们非常坚信物管服务会有非常好的发展空间。

现场提问：公司未来业务中，开发代建会成为最重要的重点，公司如何看待这方面业务的未来市场发展前景？投资者还比较关注第三方业务的情况，包括后面几年的利润增长应该是有保障的，后阶段如何打造第三方业务的能力？

王大在：首先重点说一下开发代建业务，这是大家特别关心的，我觉得有两点。

第一，我们作了重资产剥离，原有的重资产项目依然是未来非常重要的工作，我们要很好地完成控股股东对我们的委托，把项目全链条的开发、建设、销售、物业服务做好，这是保障交付的延续。

第二，经过这么多年的开发，我们自己在存量市场里面也积累了相当好的客户口碑、产品系列等，这些是基于美的置业的良好文化底蕴，完善的、优秀的、可持续发展人才体系是未来坚定发展的原因。

这次重组是对于债务资源的剥离，更多是希望上市公司平台更加聚焦到开发的效率、能力的建设，如何能够造好房子，给存量和未来业主提供更完美、更好的居住体验，这是上市平台的使命。基于以前，面对未来，我们会更加聚焦到能力建设，把控股股东给我们的良好资源利用好，提供更好的服务。

开发代建是非常重要的组成部分，随着我们逐渐把控股股东的交付任务完成，未来行业不断出现新的机会，投控股东也会选择非常好的、优质的项目补充到开发建设资源。这是在原有开发链条上非常好的历史延续，同时品牌建设和产品力会得到市场认同，也是支撑我们拓展第三方的开发代建业务的基础。

第三方业务方面，在未来3年内，物管服务和开发代建两者在上市平台中的规模，主要是来自于过往开发业务和未来稳定的交付。

从更长远的未来来看，经过重组的上市平台还是在初始阶段，市场化建设和外部业务规模化，资产运营，商业新资产外拓，房地产科技板块产品能力打造都是围绕一个目标，摆脱原来只是造房子这样单纯的目标。

无论是存量还是新增拓展，都有非常好的发展空间，我们对未来充满信心。

现场提问：如何理解公司在重组完成后的复合业务模式，市场是否有可对标的企业？

郝恒乐：美的置业3990上市平台重组之后，能够快速把公司的负债总额降下来，轻装上阵，专注于持续稳定的经营性业务。

主要重组完成之后，还是围绕房地产产业链作相关的经营业务，房地产产业链未来前景还是很广阔。目前开发性业务面临调整，但围绕房地产产业链的其他相关业务，还是很宽的。

我们主要专注于物业服务，这是第一大业务，第二是资产运营，包括商业资产和产业园资产，还有房地产科技，最主要就是这3大板块。

房地产科技市场未来空间更加广阔，大家也看到，上周中共中央国务院发布了关于加快绿色发展全面绿色转型的意见，房地产科技未来前景广阔。

经过这些年我们自己的培育，这方面形成了自己的能力，不仅仅包括装配式建筑和内装材料，还有自己的设计院，包括智能化的集成，这些业务都是未来增长空间非常广阔的。

接下来可以看到2C业务会增加，会更加可观。服务、存量资产运营、房地产科技大量都是2C客户，现在增量资产在放缓，但存量资产，包括存量升级、存量住宅的改造，都需要用到装配式以及智能化手段。

可对标的公司真不多，不是简单的物管公司，也不是简单的代建公司。我们这一次转型和重组考虑了很多未来战略，借鉴了很多经验，比如日本大和就很值得借鉴。

相信接下来美的置业所保留的资产运营、房地产科技业务等等，都有良好的增长空间。

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