中报观察 | 保利守住地产底线

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为了进一步优化债务结构，截至今年8月19日，保利发展已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。

观点网面对上半年的成绩单，地产“一哥”保利发展可谓是忧喜参半。

8月19日，保利发展公布的2024年半年度报告显示，上半年实现实现签约面积954.25万平方米，市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%。

与此同时，上半年实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，而好消息保利发展依旧是行业第一。

在外拓方面，保利发展上半年共拓展项目12个，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元。其中，新增货值住宅业态占比达96%。

在大环境承压下，期内营业总收入同比增长1.62%至1392.49亿元，但利润总额下滑至141亿元，同比减少28.7%；归母净利润也跟着下跌39.3%至74.2亿元。

至于被外界用放大镜观察的流动性情况，截至6月底，保利发展经营活动现金流净额负171亿元，较去年同期下降243亿元；持有货币资金余额1468.8亿元，有息负债规模3735亿元。

保持“三道红线”处于绿档水平是底线。报告期末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22。

稳销量、慎拓展

今年上半年，保利发展销售“一哥”地位依旧无人能撼，表现持续强劲。

放眼整个行业而言，因为试卷难度增加了，从而导致平均分下滑，但“优等生”的身份还没有发生改变，保利守住了自己的位置。

据国家统计局数据显示，1-6月份，全国新建商品房销售面积47916万平方米，同比下降19.0%，其中住宅销售面积下降21.9%。新建商品房销售额47133亿元，下降25.0%。其中，住宅销售额下降26.9%。

而据观点指数发布的《1-7月房地产企业销售表现》，保利发展凭借1565亿元的权益销售金额、1986亿元的全口径销售金额，继续位于全行业第一位。

但在外拓方面，进入2024年以来，由于行业低迷与信心减弱等原因，央国企在土地市场虽独占鳌头但疲态略显，保利发展也不例外。

与2023年上半年积极拓展的41个项目相比，保利发展今年1-6月期间新拓展项目数量锐减至12个，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价更是由同期的709亿元骤减至126亿元。

即使是势头最猛的7月，保利发展也仅拿下7宗地，1-7月共计19宗地。其中，上海3宗，北京、西安、石家庄各2宗，剩下广州、合肥、成都、三亚、徐州、中山、福州等10座城市各1宗。

从另一层面而言，也体现出保利发展坚持“以销定投”的策略，聚焦核心城市进行土地拓展。

在核心城市方面，今年上半年，保利发展拓展的12个项目均位于38个核心城市，占有率提升0.3个百分点至7.1%。报告期内，38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。

住宅产品也是保利发展从一而终的聚焦点。今年半年，新增货值住宅业态占比达96%，上一年同期拓展货值中住宅业态占比95%。新获取项目中，其中3个项目已经开盘，北京星宸和煦项目、西安天瓒项目、天津西棠和煦二期项目首次开盘认购约20亿。

而且在面对库存量时，削弱拿地势头也是保利发展在大环境下必须做出的选择。即使在行业利好政策刺激下，市场库存略有改善，但仍处高位。

国家统计局数据显示，截至2024年7月末，全国商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅待售面积增长22.5%。

因此，保利今年去库存的决心颇为坚决。

去库存、守底线

优化资源结构，保持稳健资产债结构，从始至终是保利发展的主线。

报告期内，保利发展持续加大力度去库存，土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。同时，土地储备结构持续优化，核心38城面积储备占比约7成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。

从大本营广州来看，早在3月，广州保利多个楼盘集体降价促销，中介纷纷打出“保利炸街”旗号。

据市场消息，黄埔区保利祥龙天汇单价从4.6万元降到3.7万元，此外，天河保利天汇、番禺保利悦公馆、南沙保利天汇、荔湾保利和颂均有不同程度促销。

最近，上海保利同样打出价格战，如7月9日保利·琅誉281套住宅开盘，主推建面99平方米三房，均价11.7万元/平方米，是内环为数不多能在1000-1200万元区间购置三房的项目。

作为对比参考，静安西藏北路均价12.5万/平方米，虹口内环近14万/平方米，杨浦内环最新宅地联动价已到12万/平方米。

在北京楼市，7月份保利发展开启连续31天不间断直播，并对部分楼盘推出最高1.76%（税前）的全民营销大比例返点。

得益于保利发展推出的购房优惠策略，报告期内，公司交付7.3万套，实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%；毛利率16.0%，与2023年全年水平保持一致。

然而，降价虽能提升购买力，但受价格承压影响，报告期内，利润总额同比减少28.7%至141亿元；受结算权益比下降的影响，归母净利润也跟着下降39.3%至74亿元。

与此同时，在去年年底，保利发展还保持了连续六年经营现金流为正的成绩，然而今年上半年却罕见变成负数。

报告期末，保利发展经营活动现金流净额为负171亿元，较去年同期下降243亿元。官方给出的解释是，公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。

保利发展进一步补充，预计随着以前年度地价支付完毕，公司经营活动现金流将持续改善。

但“三道红线”保持绿档水平是保利发展的底线。

报告期末，保利发展扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，保持稳健的资产负债结构。

事实上，保利发展短期负债比重也有缩减。数据显示，截至2024年6月底，保利发展司有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP，而一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点。

而且为了进一步优化债务结构，截至今年8月19日，保利发展已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。

保利发展表示，在债券存续期内，随着本次可转债逐渐转换为公司股份，公司长期权益资本将得到有效补充。

长远来看，权益资本的补充也有利于改善公司负债结构。

据公告显示，保利发展本次发行的募集资金拟用于北京、上海、佛山等城市的15个房地产开发项目及补充流动资金。

在目前行业整体承压下，保利发展能保持业绩实属不易，但如何恢复现金流稳定，如何把控扩张力度与回笼资金，或许还需要进一步深思熟虑。

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