炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
进入存量竞争阶段，各企业纷纷转变发展战略，致力于摆脱关联方依赖，放弃过往粗放式增长，回归服务本质，以优质和专业的服务能力保障独立经营。
2024年上半年，宏观环境与房地产行业周期依旧给物业行业发展带来压力，资本市场上笼罩的寒意短期内难以褪去，多数物企股价与市值持续探底，各种市值管理措施尽出却难以见效。
进入存量竞争阶段，各企业纷纷转变发展战略，致力于摆脱关联方的依赖，放弃过往粗放式增长，回归服务本质，以优质和专业的服务能力保障独立经营的实现。
规模扩张上，企业更加注重收益与成本平衡，以及优势区域、业态及业务的深度发展。报告期内，非住业态拓展渐趋多元，竞争也变得激烈。一些头部企业正以IFM、智慧化解决方案输出以及商业运营等业务为根基，打造差异化竞争路径。
同时，今年上半年物企收并购有所回温，但交易金额较小、以扩大业务规模与业务补强为主要目的。期内企业也通过合作在多元赛道上积极寻找新的业务增长点，并呈现新的发展趋势。
01
注重高质量增长，非住业态拓展热度不减
物业行业进入“红海”阶段，以往粗放式的规模增长战略开始调转，企业普遍开始寻求高质量发展。多家物企2023年报告中提到，主动退出盈利能力弱，管理成本高的低质项目；同时，更加注重城市或区域深耕，以特定区域高质量项目和服务打造自身品牌优势，提升管理密度。
物企管理规模增速放缓，第三方外拓实力成为企业及投资者所看重的关键，更是衡量物企市场竞争力，品牌价值及独立性的重要指标。
据观点指数统计，已经公布在管面积的55家物企平均增长速度为14.17%，较观点指数2022年度样本物企22.3%的在管面积增速大幅下滑。其中，有超70%的物企公布第三方外拓的成果，合景悠活、雅生活服务、和泓服务等截至2023年末第三方在管面积均超过80%。银城生活服务虽然未公布在管面积，但表示超过97%的项目是从市场上获得，来自业委会或独立第三方物业开发商。
数据来源：企业公告，观点指数整理同时，行业集中度正在上升，在管面积超过1亿平方米的上市物企共19家，合计在管面积约为63.34亿平方米，占到55家样本物企总在管面积的81.3%。
另外，物企在非住宅业态上的拓展逐渐多元，竞争也日趋激烈。据观点指数上半年跟踪发现，产业园、办公、商业、学校、医院、城市服务、工业物业等均成为物企抢夺的“高地”。
以企业来看，披露较为活跃的头部物企主要包括招商积余、世茂服务、中海物业、龙湖智创生活、保利物业、万物梁行等。业务上，综合设施管理服务（IFM）、智慧化解决方案输出以及商业运营等正成为头部企业进行差异化竞争，培养自身护城河的重要赛道。
数据来源：公开市场，观点指数整理（注：其它包括公寓、保租房、机场、停车场、实验室及酒店）净利润与营收规模增速持续放缓，但行业整体企稳。58家样本物企2023年度录得的净利润约为157.21亿元，较2022年度的124.9亿元同比增长25.84%；营收总值约为2803亿元，较2022年度的2590亿元同比增长8.22%。
具体来看，基础物业管理服务仍是压舱石，主要表现在收入及毛利占比较高，普遍在60%以上；业务增长稳健，抗周期性较强等。
数据来源：企业公告，观点指数整理同时，住宅业态的营收总额及增速优于非住业态，观点指数监测下的23家样本物企2023年的住宅物业服务收入为338.75亿元，同比增长15.53%；而非住物业服务收入为304.62亿元，同比增长14.45%。
其中，招商积余非住宅物业管理服务收入最高，同比增长26.19%至87.12亿元，占营收的比重为55.75%；各业态在非住业态营收中的占比如下：办公44.54%、公共15.17%、园区11.05%、政府10.74%、学校9.27%、城市空间及其它5.34%、商业3.90%。
数据来源：企业公告，观点指数整理社区增值服务呈现增长态势，部分物企社区增值服务对整体收入的增长带动明显，例如建发物业、滨江服务以及中海物业等，该业务分别同比增长189.0%、172.5%以及70.9%。但也有部分物企的该业务收入有所下滑，例如碧桂园服务、融创服务等。行业内的社区增值服务盈利能力承压，毛利率普遍下降。
具体原因包括：新房交付面积下降带动家装中介服务收入下降；整体环境下行，企业经营收缩，居民消费降级，使得社区传媒、社区零售业务趋缓；一些物企调整增收不增利的业务，如金科服务、时代邻里等。
数据来源：企业公告，观点指数整理此外，受到房地产销售下降带来的案场协销服务萎缩影响；开发商的前期交付和顾问服务下降；开发商车位和尾盘销售业务减少；施工现场服务、开荒清洁服务减少，2023年度物企非业主增值服务滑坡明显。
观点指数预测，未来基础物管服务将会出现分化，有国央企背景或基本面优质的开发商强支持的公司，有望维持一定增速，而部分民企将面临增速下降的压力。虽然各家企业社区增值服务探索的重点不同，但利润率差别将缩小。非主业增值服务短期内还将持续收缩。
02
头部企业布局创新型业务，赛道先行者优势明显
受到整体环境的不利影响，近些年物企积极布局探索多赛道，其中创新型业务逐渐成型。
据悉，该业务具体包括物企侧重发力的城市服务、综合设施管理（IFM）、商业运营服务、智能科技服务等业务。企业从事创新型业务主要是关注到该类业务盈利能力和回款情况表现更优，可与基础物业管理服务产生联动，回报较为可观。
目前，创新型业务收入占比仍较低，头部企业由于布局较早，实力强劲，已经形成了较大的业务量，规模优势和先发优势明显，而其它企业则是保持跟进态势，纷纷在新领域试水探索。
其中，城市服务领域，头部物企已具有较大的规模，但增长速度放缓，毛利率较低等压力也渐渐呈现。数据显示，碧桂园服务、雅生活服务2023年城市服务收入分别为48.84亿元和13.87亿元，分别同比增长1.0%及5.5%；毛利率分别为16.8%及16.7%，同比下降2.0个百分点和2.6个百分点。
数据来源：企业公告，观点指数整理业内人士称，城市服务前期偏向重资产投入，其中购买大型设备、自建智慧平台等都需要较大资金、技术及人才的投入。行业内的共识是城市服务规模虽大，但想获取超额利润的可能性却很低。
另外，各地方当前面临一定财政压力，影响城市服务市场开放并延长支付周期；服务对象的支付能力及回款情况成为物企考虑是否进驻的主要因素。
与城市服务相比，IFM的价值正不断涌现，是名副其实的“新蓝海”，众多物企将其视为拓展的主要赛道。
IFM（Integrated Facility Management）直译为综合设施管理，是指将工作空间所需的物业资产、家具设备、工作流程和人员等要素整合在一起进行管理的综合性空间服务体系。实际可以理解为B端或G端客户的非核心业务外包服务。
根据不同场景和需求，服务内容可分为7类，包括设施维修及维护、环境与能源管理、安保服务、保洁服务、企业和资产管理、餐饮服务和综合服务（空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、制服服务、礼宾服务等）。其中，设施管理服务和能源管理服务壁垒高；而餐饮服务和综合服务的壁垒则较低。
实践过程中，物企在IFM领域主要聚焦于团餐、综合服务和设备设施管理等业务。
其中，“中西合璧”的万物梁行在该领域率先起步，营收情况主要反映在万物云的物业及设施管理服务板块，2023年万物云的物业及设施管理服务收入已达到了83亿元，同比增长10%。截至年末，该业务板块合约饱和收入为158.49亿元，合约项目数量2531个；在管饱和收入134.3亿元，在管项目数量2241个，其中第三方项目个数为1916个，占比85.5%，在商企市场中有突出的品牌优势及拓展能力。
另外，招商积余主要在设备设施管理服务领域领先，旗下招商设施、招商楼宇科技、招商建筑科技等业务已覆盖全国；金科服务、新城悦服务主要聚焦于团餐业务，已初步形成新的业务增长点。
数据来源：企业公告，观点指数整理观点指数认为，目前IFM领域的竞争已经趋于激烈，尤其是客户在选择供应商方面会看重过往服务的经验和品牌实力等，这使得进入该赛道的难度加大。
03
行业风险加速出清，回归强现金流与低毛利率
近年来物企对于关联方以及过往收并购扩张的风险出清，备受市场关注。年报显示，2023年碧桂园服务、雅生活服务、金科服务、弘阳服务等多家物企进行了商誉减值和关联方出险导致的计提拨备。
其中，碧桂园服务2023年商誉及其它无形资产减值为14.76亿元，金融资产及合同资产减值损失净额约为25.94亿元，给利润造成较大影响；年报显示，碧桂园服务2023年的净利润约为5.17亿元，同比下降77.2%。
从行业来看，地产关联方的影响已减弱，物企的独立性、市场化拓展能力正逐渐增强，随着减值压力进一步释放，行业风险出清也渐入尾声。
期内，物企与关联方之间涉及“清偿债务”的案例也有所减少，其中数额较大的主要是金科服务与金科股份、卓越商企服务与卓越置业之间的交易。
观点指数认为，此举一方面可以降低坏账损失，另一方面，也象征着双方的关系由此前的依赖转向“隔离”。
此外，2023年度物企强调回归现金流，注重回款情况，以多种策略提升物业缴费率和预缴率。在此基础上，物企应收款增速与营收增速之间的“剪刀差”有所下降。
据观点指数统计，57家样本物企2023年度应收账款及票据总额为823.8亿元，同比增长9.03%；而样本物企2023年度营收增速为8.22%。
数据来源：Wind，观点指数整理同时，超6成物企现金及现金等价物实现增长，57家物企总现金及现金等价物达到1165.6亿元，较上年度增长8.12%。其中，万物云以155.72亿元居首。另外，碧桂园服务、华润万象生活、保利物业在手现金均超过百亿。
但物管行业受到人工成本上升，物业费提价谈判难度大、政策限制较多、市场竞争加剧以及增值服务孵化难等影响，不可避免地进入了“微利”时期。
据观点指数统计，2023年样本物企的净利率与毛利率均值分别为5.84%及23.49%，较上一年度的7.71%和24.64%分别下降1.87个百分点和1.15个百分点。其中，招商积余、万物云、中海物业、绿城服务及雅生活服务等头部物企的毛利率较低，盈利能力有待改善。
现下，盈利能力提升已是物企的重要课题。例如，中海物业推行“项目合伙人制”，打造以项目总经理为核心的“1+N”敏捷团队，实现一套职业物业经理人团队管理支撑多个项目的效果，提升管理效能；万物云介绍2023年其自研产品凤梨一号及黑猫系通行设备使用人次分别达到3.2百万及4115百万次，助力了蝶城的变革，促使基础住宅物业毛利同比提升3.5个百分点，实现了服务力与效率的双赢。
04
物企收并购回温，多领域合作补强业务
今年上半年物企收并购有所回温，但交易金额都较小，目的主要包括扩大业务范围以及与现有业务产生协同。
值得一提的是，金茂服务年初宣布以3.24亿元收购北京润物嘉业企业管理有限公司，后者主要通过旗下非全资附属公司北京市圣瑞物业服务有限公司及其附属公司开展物业管理及相关服务、酒店运营等业务。
据悉，圣瑞物业2002年成立，是国资品牌房企华远地产关联的物业企业，收购时总合约面积达866万㎡，其中在管面积798万㎡，2022年营业收入约2.56亿元，除税后净利润3658万元。
金茂服务称，此次收购将推动公司在北京区域的管理规模、管理密度大幅提升，有利于地域集约管理，实现规模经济并创造协同效应，进一步优化金茂服务业务布局，提升整体盈利能力。
同样地，企业也通过合作在多元赛道积极寻找新的业务增长点，并呈现出新的趋势。
例如，珠江城市服务与文远知行合作探索无人技术与城市服务融合，逐步扩大无人驾驶车辆在不同业态场景的投放推广，推动传统环卫服务向数字化、绿色化、智能化方向转型。保利物业携手清华大学技术团队，开启IEIM综合能源智慧管理全链合作，通过建设自主可控的绿色供应链，创建新型能源智控体系，构建环境友好型低碳循环经济。
报告期内，电梯后服务领域的合作较为频繁，永升服务、雅生活集团及越秀服务均和奥的斯电梯达成了合作共识；其中，雅生活集团还将与奥的斯电梯设立合资公司，基于雅生活全域电梯协管治理，在电梯维修、保养、更新、改造等电梯服务“后市场”、数字化创新等领域深化合作，打造智慧化电梯管理平台。
市场空间方面，广发证券的测算显示，2023年国内电梯维保市场空间约550亿，仅考虑未来高梯龄占比持续增加及平均维保费有望每年提升0.5%的情况，预计未来几年维保市场仍将以接近10%的增速稳健增长。
当前，头部物企主要通过股权收购和成立合资公司方式布局这一领域，一些外资电梯企业成为主要的合作对象。例如，去年万物云旗下的万御安防与日立电梯合作推出“万御电梯”、中海物业与奥的斯机电联手开拓电梯增值业务发展新空间等。
总体来看，头部物企专业化的物业服务和较强的市场化能力，叠加电梯行业龙头的技术优势，将大大增强双方在电梯后市场服务上的影响力。
05
二级市场起伏，市值管理仍难见效
报告期内，港股物业板块仍呈现下行压力，40家港股样本物企年初至6月末的区间涨幅约为1.42%，其中有11家物企区间跌幅超过20%，中骏商管的跌幅达到50%。
平均市值由年初的57亿港元缩水至52.44亿港元，截至6月末市盈率均值为8.45倍，整体处于低位水平。
数据来源：Wind，观点指数整理从上半年的情况来看，港股物业股在4月下旬之后受到国际资金流入等多方面影响，短期内有明显回升。观点指数5月份的报告显示，重点监测的30家样本物企平均区间涨幅达到20.84%。
有观点认为，物业股板块下行压力一方面是受到全球经济形势、利率变动、汇率波动等宏观经济因素影响；另一方面，投资者对当前房地产行业前景仍悲观，且部分物管公司财务表现未能达到市场预期。
今年以来，物企明显重视市值管理，加强了分红和股权回购的力度，同时也有企业对股权架构或员工持股平台进行调整，推出股权激励计划等。
首先在分红方面，A股和港股共有37家物企已宣布发放现金红利，金额共计111.02亿元，创下历史新高。
具体来看，华润万象生活、万物云、融创服务及碧桂园服务宣布分红金额均超过10亿元；祈福生活服务、碧桂园服务、康桥悦生活的分红率分别为402%、336%以及96%。
数据来源：Wind，观点指数整理其次，上半年万物云、绿城服务、德信服务集团、中海物业、永升服务等均有不同规模的回购，万物云回购金额超过1亿元，绿城服务回购股份达到2313万股。
万物云6月4日祭出了最大金额的物企回购计划，拟动用自有资金上限58亿港元回购H股。同时还对员工持股平台进行架构调整，进一步加强内部监管透明度、增强员工持股的长期稳定性、促进公司的可持续发展。
此举显示了公司对自身业务发展及前景充满信心，并最终使公司受益及为股东创造价值回报。
但市值管理的效果并不明显，万物云上半年区间跌幅约为1.254%，较平均跌幅稍低；总市值也由年初的293.44亿港元下跌至6月末的275.1亿港元。
期内，由于长期的低估值和低流通量，华发物业宣布私有化退市。该公司称，港股流动性越来越紧的情况下，上市平台融资能力也近乎于无，同时还要花费大量成本，维系该平台日常运营，预计继续上市不会带来任何有意义的裨益。
此外，上市的两家物企也难逃整体行情的影响，泓盈城市服务上市第二天较发行价跌15%；而西安经发物业上市当天即遭遇了“破发”。
观点指数预期，资本市场短期内很难改变对物管行业估值的看法，当前企业应优化运营效率，降低成本，提高利润率；重视有质量的规模增长，增加差异化服务优势；同时加强与投资者的沟通，对市值管理做长期性规划。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
