主题讨论会：治本之策 | 2024博鳌地产发展暨代建大会

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新模式还是在探索之中，与时俱进、因地制宜、因企而异来探索，实际上还是动态的，我们永远在路上。

主持嘉宾：

丁建刚 浙报传媒地产研究院院长

讨论嘉宾：

王韶 广东省房地产行业协会会长

朱岳海 海南吉祥置业有限公司董事长、世嘉控股集团（杭州）有限公司董事长

黄凤彬 华发股份首席设计官

陈晓欧 F.O.G 富尚资产集团董事长、越秀 REITs 独立董事

王英臣 金地集团开发管理公司副总经理

丁建刚：谢谢主持人，也谢谢在场的各位嘉宾和现场聆听的，以及线上收看的朋友们。我是第13年来参加博鳌房地产论坛，今年感觉到一个重要的共识是市场仍处在下行的阶段，无论是国家的数据，还是上午陈诗涛女士发布的观点的白皮书，都已经验证了这一点，对此大家都没有争议。

下行的时间、下行的程度超过了预期，超过了业内的预期，也超过了决策者的预期，超过了购房者的预期，超过了市场各方的预期。同时，大家都在寻求突破之路或者解决之道，所以主办方今天给我们的题目是“治本之策”。

这个主题有点大，我们如果在这样一个论坛上能够找到一个治本之策，我们将作出历史性的贡献。上午的时候主持人说，今年前几个月有1000多条政策出台，平均每天5条政策出台，都没有解决问题。所以我们只能是在我们的范畴之内来进行讨论和思想激荡。今天治本之策的主题是围绕着房地产市场的新模式、地产的改革这样一些话题，也包括刚才几位嘉宾都谈到的从开发到代建的角色转换。

今天参加对话的5位嘉宾有行业协会的会长，也有3位是房地产企业的代表，还有一位是金融企业的代表。可能话题会非常宽泛，会给大家带来一些思考。先从王会长开始，关于房地产市场的新模式，您有什么思考？

王韶：关于构建房地产新发展模式，我最近思考的比较多，或者说五六年前广东房协，包括我自己也在思考，当时讲房地产转型升级，我觉得这个转型升级跟新发展模式有异曲同工的地方。讲到现在的房地产形势，我非常认同陈淮讲的，太难了，我们没必要回避，不管再难，我们都要坚持下去。

丁建刚：包括我们来参加这个论坛，实际上还是对这个行业的热爱。

王韶：这也使我想起一句话，识时务者为俊杰，房地产要想在这个时候成为俊杰，必须要顺势而为。刚才保利的唐总讲到三个转变，我还有一个转变，因为现在房地产的底层逻辑发生了很大的变化，我对这个转变的理解跟他也是相通的。

第一个变是房地产的作用和功能已经由之前的推动器转向了稳定器，第二个转变是房地产调控从之前的抑制过热转向了消化存量、优化增量。第三个转变是需求的转变，之前我们的需求更多是为了满足基本居住，现在必须要满足对高品质生活的需要。最重要的一个变化是，我们的发展模式由之前的三高转向了新发展模式。房地产新发展模式，就是我们国家要实现高质量发展的需要。

但我要强调的是，我们的新发展模式是与时俱进的，因为我们的社会、经济不同的变化，房地产新发展模式也应该是与时俱进的，而且这个新发展模式是因地而异，不同的地方有不同的模式，包括接下来的调控也是一样，放权给各地方，一城一策。另外要因企而异，不同的企业有不同的做法，刚才几位代建的老总都谈了一些想法，他们的做法都是八仙过海，能说他不是新模式吗？我觉得都很创新。

还有一个就是因时而异，不同的地方、不同的企业、不同的时代，我们的模式跟新模式都是相对的。这个新模式要从三个层面来讲，一个是政府的监管层面，第二个是从我们的需求端，第三个是供给端，也就是开发商这一块。并且我觉得开发商是更为迫切一点。

从监管层面来讲，在政治局会议里面都提出，要建立人房地钱要素的新的联动机制，以人定房、以房定钱、以钱定地。这些年房地产的乱象应该说是无穷无尽，通过高质量发展能实现土地+金融这些资源在市场里面实现最佳的配置，这也是三中全会公报里面的一个重要精神。这是一方面，通过这些举措避免房地产市场大起大落。

从需求层面来讲，早几年就提了租售并举、租售同权，建立市场+保障的完善科学供应体系。现在城市之间由于快速干线不断地完善，人员的流动加剧，租赁需求也很大，所以我也看好未来长租公寓方面，这应该是一个新的蓝海。再一个是供给体系，我觉得必须要洗脑，而且要从老板开始，要树立新的房地产观。现在很多企业都是热衷于赚快钱、赚大钱，在目前这种情况下，大钱、快钱是不可能的。

丁建刚：这三年过去之后，大家这个期望值已经大大降低了。

王韶：对。为了赚快钱、赚大钱，他们把房地产等同于住宅。其实房地产应该是一个基础性、先导性的企业，包括金地的蔡总讲到，他们现在的代建已经涵盖了很多方面，包括政府的公建等等。

其实房地产就是应该要围绕着我们的城市发展，包括城市居民的生活，提供一个高品质的生产空间、居住空间，也包括高品质的场所和服务，这些高品质的服务包括衣、食、住、教、养、娱、购等等方面。在这种情况下，房地产的新发展模式就一定要做到增长的稳定性，不能大起大落。发展的均衡性，不要说房地产一枝独秀，跟相关的行业、产业要协同发展。社会的公平性，不要说有钱人就住豪宅，没钱人就睡大街，那是不行的。

还有环境要可持续发展，三中全会再次强调了绿色发展、低碳发展和循环发展，我觉得房地产企业只有通过生态、生活、生产的努力，才能顺利过渡到房地产新的发展模式。

丁建刚：王会长刚才的发言提到，没有一个现成的所谓的模式，但是与时俱进、因地制宜、因企制宜，要形成一个均衡的发展态势。当然中央政府在2021年提出新模式之后，没有给出任何新模式的确切的定义，在十九大的时候提出要建立长效机制，在2021年的中央经济工作会议上改成了新模式，但新模式没有具体的定义，我完全同意王会长的理解，新模式应该还在探索的过程中，但这几个原则是可以确定的。

王韶：补充一下你刚才提到的长效机制，其实是监管层面的一个新发展模式，建立长效机制非常重要。

丁建刚：接下来是华发股份的首席设计官黄总，刚才黄总已经讲了很多，我非常感兴趣刚才说的实得率能够做到120%，我很动心，我想找机会去珠海到你们的项目看一看。除了刚才你讲的案例，可以再给我们讲讲，未来从企业的角度来说，怎么探索新的模式，怎么突破现在这样的困境？

黄凤彬：我非常认同王会长和丁院长的观点，一个是顺势，一个是因地制宜或者因企制宜。这个话题我们和住建部的相关领导也沟通过，我们也在出企业的标准，住建部是不是也在出全国的标准，我们也积极的参与。

领导说，这个事没有唯一的标准，在北京可能是要解决采暖加湿的问题，但是在华南要用除湿，他那边能用地源热泵，我们这边用不了，所以我非常同意因企施策、因地施策。刚才王会长还说到顺势而为，其实倪部长也给了大的方向，一个是高质量，一个是新科技，一个是好的运维和服务。基于这些，我觉得顺这个势，结合企业的情况，我前面讲报告的时候用了大量的篇章说，华发经过了40多年的发展，积累了很多的上下游资源。

我觉得因企施策在于，我们确实是在地产主业下发展了上下游所有的产业链条，包括我们的会所运营、装配式施工公司、学校、华发农业、商管运营公司、租赁公司等等，我们都是结合着上下游，针对我们这个企业目前发展的现状，再结合国家政策的大趋势，制定自己企业的标准，这样提出我们的数字化、智慧化、绿色化和产业化的四化，包括还有十五优。

结合科技+好房子，解决老百姓的痛点问题，比如说噪音的问题，还有物业服务效率和水平的提升。结合老百姓对美好生活的追求，对好房子的功能和科技的需求，再针对国家大的政策，结合企业这么多年积累的经验，慢慢摸索出一条属于华发的科技+好房子的道路。我们的无人机送快递到露台，也是跟低空经济这种国家大的导向契合的。前面有几家企业代表发言，他们也是结合自己企业的特点来做的，我们也是找到了一个符合自己企业目前的科技+好房子的道路。

丁建刚：也是从企业来讲你们的新模式。

黄凤彬：对。我们作为珠海国资委旗下的企业，我们能做到这些事情，跟珠海政府的支持是有很大关系的，我们的科技+好房子发布之后，很多其他地方也来交流学习，他们也希望跟我们合作，只要珠海能给的资源，这些地方也能给，我们就可以把这个事情进行复制。

丁建刚：你们这么高的实得率，在规范上有突破吗？

黄凤彬：没有。我们这些操作是合法合规的。当然这也跟珠海的支持是离不开的，珠海的阳台率是20%，上海是不管多大的房子只有8平米的阳台，所以跟各地的政策有关，政府城投来交流，我就说如果要做到这样的房子，必须要政府支持，所以我们说因城施策、因地制宜。

丁建刚：这个信息我们应该传递给地方政府，好在浙江有些地方已经开始松动了，原来只有7%的阳台率，而且大力推行公建化立面，就是全包掉，等于1平方米的阳台都没有了。华发的未来社区参照了很多新加坡的做法，我上周到新加坡去，看到像你们那种每三层设一个公共平台的做法，在新加坡别说是住宅，就是写字楼中也大量应用这种设计。谢谢黄总给我们的分享。

接下来是世嘉控股的董事长朱总，朱总是浙江人，但是长期在海南开发，请朱总跟我们分享一下，我想问您的问题是，海南是中国房地产市场最特殊的省份，您在海南这么多年，为什么在海南就扎下根不走了。大家都认为浙江是很好的市场，你怎么不回浙江？

朱岳海：我是浙江人，2002年到海南，一直在海南做地产，我们在海南做的就是一个海南本土的房地产公司。我认为这次市场下行对海南的房地产没有什么影响，2018年的时候海南自贸港政策出来之后就全岛限购，供地、报建全部都限了，去年、前年三亚的房价还在上涨。三亚今年和明年的供应量是前面三五年的总量。

丁建刚：就是这两年的供应量大大超过了之前？

朱岳海：对，后面可能还有大批量的核心地段的产品会推出来，从现在开始到明年、后年，还有大量的供应出来，包括有很多城市更新的项目，每个项目都是几百亩的面积，容积率都是3以上，它的供应量很大，但是房价还是有点上升的。海口这两年略微有点供大于求。这两年我拿了几块地，都是通过土拍获取的，去年这个时候我拍了一块三亚的地王，当时有5家单位参拍，拍到顶格加了50%，到最后我和中海、保利一起摇号，被我们摇中，那个房子计划卖4万左右，楼面地价是17400。

丁建刚：在三亚什么位置？

朱岳海：三亚湾，靠近机场。但是我们有压力，尤其是拍了以后，到现在三亚有大量的地推出来，可能之后还会更多。但是现在来看三亚的市场是非常健康的，各个县市可能稍微差一点。

丁建刚：我想大家一定有一个疑问，海南全岛限购，哪来的那么多的购房人？

朱岳海：海口的刚性需求很多，三亚有百分之七八十还是外地人来买，但是这个购房资格很容易解决，你在这里交一年的社保就可以购房，或者是注册一个公司就可以买房。以前到三亚买房子的人都喜欢选择小面积的，现在想要大面积的，小面积没人要。

丁建刚：不是度假了，是准备长期来住了？

朱岳海：不知道，这是目前的一个现状。丁建刚：是资产的概念还是自住的？

朱岳海：自住的。

丁建刚：原来那些五六十平米的酒店式公寓项目不好卖了？

朱岳海：现在120平米以上的好卖，143平米以下的我们定价卖3万5，200平米的，我们销售部定价5万块，我还把它压了压，大面积的比小面积的单价贵25%以上。

丁建刚：估计您这样说了之后，我们的同行都要到海南来了。

朱岳海：现在推出的都是大面积段的房子，这是一个情况。还有一个情况，我们可能会感觉几年前大公司在三亚造的房子品质都很差，确实海南以前的房子品质不是很好，这一两年对品质的提升非常高，我今年去看了一下，都比我想象中的还要好，什么好东西都会用上去。

刚才黄总讲到实得率的问题，我们公司去年就碰到一个事，我们有一个住宅项目，它的阳台宽度是2米4的宽度，只算一半的面积，前面我们又做了了一个花池，有60厘米的宽度，这样算下来3米的宽度只算1米2的面积。我们这个项目是住宅，市政府后来要求我们把这个住宅办公化，这个得房率非常大。

丁建刚：朱总给我们分享了一个非常特殊的市场。接下来这位嘉宾是富尚资产集团的董事长陈晓欧，他对资本、金融和房地产市场的关系会谈的更多一点，有请陈总。

陈晓欧：我不是专业代建的从业者，我做金融主要是偏向于做不动产的投资和REITs，明天会有一个主题的REITs演讲，今天诗涛总也请我参与代建的论坛，因为我在美国是做建筑师出身的，后来改做开发商，在香港也做开发商，对内地市场又比较熟。今天听了一下午关于代建领军企业的介绍。

丁建刚：我给你定义成金融企业，你其实还是代建是吧？

陈晓欧：跟代建很近，因为也是建筑师出身，也是做开发出身的。我从一个侧面来看代建这个事情，讲两个例子，第一是我做美元基金的时候在美国我们跟一家企业合作比较深，这家企业叫汉斯，不知道大家是否了解，这家企业在美国的知名度跟铁狮门是类似的，这家企业有60年的历史，前30年它老老实实的做开发，一直是通过重资产投资，开发、销售，他做的是商业地产，办公楼整售给一些企业他也做。

这个企业每10年做的项目是10到20个左右，所以他们前30年大概做了就是五六十个项目，到第40年的时候，老汉斯年纪比较大了，他的儿子接班，他儿子折腾了一下以后，这个企业在第4个10年的时候做到了两三百个项目。他是怎么做的？他从第4个10年变成了全球顶级的开发商，专注在商业地产领域，这种形式的开发周期和去化周期都比较长。

他的儿子引入了资本，他的理念跟万科提的小股操盘的概念是类似的，通过资本的介入以后，他的开发模型转成了代建的模型，当然这是一个专业的代理，他通过跟基金绑定，他的资金在项目中占1%到5%的投资额度，目前这个市场形成品牌以后，他投资的额度只有1%。但通常他都要投1%进去，要成为股东。

另一方面，投资商看到他投了1%也放心，觉得他有资本在里面。当然他是通过基金的方式去投的，在基金中他又稀释了他的股权，所以他的自有资金更少。

丁建刚：他那个1%还是基金？

陈晓欧：对。所以这样的方式下，他就通过杠杆稀释了自己的自有本金的投入。但是他撬动了大量的代建资源，因为他的专业度很深，他的专业度不仅仅是设计、开发、销售，他还有运营，汉斯在资产运营方面是一个高手，比如他们在上海开发的一个超高层，他是自行做资产运营管理的。

在美国、欧洲，很多大的财团都委托他做开发。比如在德克萨斯做的壳牌石油定制化开发的办公楼，他可以经营40年，他就是通过直接卖给壳牌，然后返租给他做运营。壳牌这个企业是不愿意持有楼宇的，它反而愿意让汉斯去持有、运营这个楼宇。

丁建刚：这个楼现在到底是壳牌的还是汉斯的？

陈晓欧：这个楼的产权在40年期间是属于汉斯的，这个租赁合约又是一个销售型的合约，它就是把这几十年时间都租给壳牌，到最后这个楼宇还是出售给壳牌退出的，期间的租金抵掉了一部分的售价。这样的情况下，它变成了一个楼宇的开发商、投资商和运营商。这个投资商指的是跟壳牌联合投资。

虽然代建对我来讲是一个比较新的概念，今天我是第一次沉下心听代建企业做的事情，虽然我以前也做过开发，也是建筑师，但我感觉到中国代建的空间应该是比较大的，大家现在还在传统的开发商转型成一个Agents的道路上，还是以挣取代建费用的模式，如果你和资本结合，很可能你的范围会做得很宽广，汉斯就是从开发商到代建商、运营商的例子。

丁建刚：为什么它能成功？

陈晓欧：它的成功之处就在于它嫁接了资本，因为嫁接资本之后就可以灵活自如的进退了。

丁建刚：资本为什么会相信它？

陈晓欧：因为它有很长时间的品牌、团队和操盘的能力，这也是代建的立身之本，如果你这个都没有，谁来委托你做？轻资产靠的就是专业和品牌。

第二个案例是我们在上海跟上海城投最近4年合作的一个项目，就是上海的一个大的保租房项目，保租房对上海城投来讲是一个新的赛道，所以当时他找我们介入到广泛的对保租房，从开发产品到社区经营，到后续的资产证券化规划的过程，这样一个过程中，我们做了大概将近2万套的保租房储备，其中大概有6000套是在前年的时候进入到了待开业的状态。这个社区是我们充分地引入了很多境外，包括香港、新加坡、美国社区的经验植入给他们，它的品牌叫宽庭，我们在今年1月12日正式在上交所登录了公募REITs，这是迄今为止规模最大的一单公募REITs，总共6000套保租房单元。

这套保租房做下来对代建有什么意义？保租房做下来以后，我们发现一个很重要的契机，现在所有上公募REITs的项目，它是以10亿为门槛的，低于10亿是不让你上市的，如果你是最低门槛上市的，必须要有20亿的资产进行扩募。也就是说你这个开发商或者原则权利人不能停止于10个亿，上市之后拍屁股走人不行，它要求你必须扩募2倍。

所以对上海城投来讲，不管是它的压力还是远景，它就是30.4亿×2，它还要再扩进去60.8亿的资产，进到这个REITs里面。倒推回来，他就需要寻找或者孵化60亿的资产，这是比较大的一个规模。怎么办？所以我们共同设计了一个Pre-REITs基金，通过这个基金来投资和吸纳在开发的项目或者土地，孵化这样的项目，让它进到稳定运营期之后再装到REITs退出。

其实跟汉斯的操作手法异曲同工，因为我们是用资本去撬动上海城投的开发和代建的能力，这样一种能力如果孵化出来以后，它完全可以通过资本的运作和宽庭品牌及其团队，广泛地吸纳社会上的保租房项目。

上海国资已经开始给它说媒了，因为上海一些国资做保租房并不擅长，而且对一些企业，尤其上市企业来说，这是一个负担，因为它折旧以后对上市公司的业绩有很大影响。所以这种情况下我们可以逆势而为收购保租房。从这个角度来看，资本对代建应该是一个极大的良性互动，不是1+1>2，应该是10×10=100的概念。

丁建刚：陈总刚才讲的例子很有意思，有没有可复制性？

陈晓欧：有。我认为资本是没有疆界的，资本真实的意图就是获利，今天早晨陈启宗先生也讲到人的贪婪不是一件坏的事情，贪婪是一种动力，你有这种状态，其实对于社会是正向的。

资本的诉求就是嫁接到能够让它赚钱的，能够获利的载体上去，恰恰代建有十八般武艺，你为什么不好好考虑这样一种联动呢？当然这种联动也有很多的风险，在中国有很多投资人跟我们一起在纽约也投一些共管公寓的开发，有些开发商过于激进，借了很多的钱，现在因为美国的利率极高，造成了它的贷款利率高，它的有些贷款到期了要重新续的话，它承担不起。同时买房的人也少，因为现在利率这么高，大家不愿意买房了，双向挤压之后造成公司暴雷。所以资本也是双刃剑，如果你能很好地驾驭它，这无疑是一个重大的发展空间。

丁建刚：你认为这是新模式之一？

陈晓欧：我认为在中国这是一个上升空间极大的模式。

丁建刚：刚才你说的是城投的回迁房？

陈晓欧：它是保障性租赁住房。

丁建刚：那个REITs愿意投这种项目？

陈晓欧：现在保租房REITs的分红率是4%。因为保租房的地价极其便宜，所以它算得过账来。今天我看到新闻，所有现在已经上市成功的保租房，这几天的业绩都在上升，因为大家对政策看好，政策对中国股市是一大刺激。

丁建刚：刚才中银证券的夏总讲过了，那个收购价格大概差不多打5折之后才能把分母降下来。

陈晓欧：所以这是保租房很重要的一个契机，同时也是一个很大的危机，因为用这种折价方式去收购，如果政府没有驾驭这种资产的能力，会出现大问题。

丁建刚：大问题你指的是烂在手里？

陈晓欧：对。

丁建刚：他不会经营，不知道该怎么办，而且到处是收购，也是零散、分布的。

陈晓欧：是的，代建只是其中一块，建完以后还有运营问题。建可能花两年、三年就好，但是运营是30年、50年的事情，所以这个重头戏在后面，如果没运营的能力，这是一个很大的危机。

丁建刚：陈总给我们提供了一个很有意思的思路。今天的嘉宾来自各个企业，包括行业协会，每一个人的经历都不一样，大家提供的思路都很有启发。接下来是金地管理的王总，刚才蔡总已经讲了很多，我想就不限于这些内容了，请你提供一些你的思考。

王英臣：在地产行业这么多年，经历了这几年来行业快速的变化，地产进入了新阶段，新模式在发生。

核心的人、地、房、钱的要素的新机制也在发生一些转变，企业在现在的市场困境之下，在这个新模式转换过程之中，在联动机制里面，如何找到我们自己的定位？如何因时、因势去实现业务转移和创新？代建也是正是因为行业的转变给我们带来一些大方向的机会。

房地产到现在为止还是一个资金密集型和资本驱动型的业务，这一点不可能发生转变。这几年的行业去杠杆，资本投资策略和趋向也发生了一些转移，传统金融机构从信用方式转向了项目型方式，非传统金融机构从债性融资向股性融资转移。

现在要去杠杆，意味着市场的投资主体开始多元化，我们可以看到市场上城投拿地，产业方主动获取土地，金融机构主动和被动地获取一些项目的控制权，这些项目有些是不良资产，有些是发现在结构化机会里可以用更好的股性投资机会摘地。

投资多元化就意味着这些新的投资主体没有自己的开发能力，或者没有必要建立全套的开发能力，正是因为市场上出现了一些标准化代建的公司，或者是一些已经经受过市场验证的公司可以提供的服务，这才出现了投资和管理分开的局面，而代建规模也因此实现了快速增长，渗透率实现了快速的迭代。

要做好代建，跟历史上开发商直接的开发做法是不太一样的，现场很多嘉宾也提到，代建是一个服务行业，是输出管理，收取管理费，跟重资产的投资和获取投资回报不太一样。

与传统开发不同的是，我们过往在做任何投资的时候，可能每个开发商有自己的个性化选择，但一个开发商要实现原来的快周转、高杠杆，一定要在投资端设定一个标准化模型，项目选取是标准化，对项目管控也是标准化的。

而代建的投资主体是多样的，有国企，这类委托方更看重合规；有资本代建，资本方更重保值增值，这会导致甲方的需求各不一样。

还有项目也是完全不同的，我们原来投一块地下来都相差不大，但是现在的项目有纯住宅的，有带商业的、带产业的，甚至有在建的、已售的，亦或是纯商业的、保障房类的，项目之间的差异化非常大。

委托方的个性化、需求的差别化、项目端的差别化，都需要我们在代建端有更好的响应能力。

我们说做好代建，一个是专业力，这是基本工。但要做好代建，还要能跟委托方建立更好的互信能力，代建的本质是服务，建立信任关系的能力是代建区别于房地产开发最大的不同。

既然是服务行业，那就还需要更好地跟委托方建立沟通机制，我们会面临合种各样个性化和差异化的代建需求。每个企业从自身能力来说，要不停地健全自己的能力，从标准化的能力到建立差异化的能力。

同时我们为了解决更多的复杂问题和一些更复杂项目的问题，需要以代建为载体。既然是一个轻资产，可以去以此作为一个撬动点，撬动行业里面更好的资源，实现共同的综合解决方案，实现更好的开发。

刚才陈总（F.O.G.富尚资产集团董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧）的观点我非常认同，我们也一直对中国房地产代建行业未来的发展路径在进行着研究。

蔡总（金地集团开发管理公司总经理蔡戈鸣）今天的报告里面讲到了"代建+"，"代建+"跟陈总的观点，或者说美国、日本这些发达国家的模式相比，属于一个过渡期或孵化期。

我们原来做住宅是建完就售，现在的项目可能还要解决资金问题，包括纾困项目，已经停下来了，要先输血、再造血、再启动，需要往前投入资金。

还有一个是"代建+运营"，住宅项目是所有开发商的基本功，我们可以看到市场上越来越多"代建+运营"的要求出现，不管是产业运营、商业运营，还是公寓运营、保障房的经营管理能力，这些方面的能力都要全面提高。

"代建+"未来核心的走向，特别是增量的业务机会是需要挖掘存量、盘活存量，我们需要往前投入资金，往后投入运营。

如果代建企业通过这一波的过渡期，或者是再孵化、再发展，我们有没有可能帮委托方甚至帮未来的潜在委托方找到更好的土地，提供更好的项目开发解决方案，以及未来更好的运营解决方案，那就是能从资金全周期和运营全周期有一个更好的解决方案，进而顺势就会往大资管模式里面跨越。

刚才说资金倾向也发生一些转移，而且是在双向靠拢的，债的融资模式转化为股的融资模式，投资人更重项目的基本判断，而不是重一个企业的信用判断。

这就意味着越来越多的资金会主动地去做一些股性投资，我们嫁接这些股性投资能力，基于我们发现新地，即好的投资机会的能力、品牌能力、开发能力和我们未来的运营能力，如果嫁接好的话，未来大资管的趋势将会顺理成章达成。

值得关注的点是，每个企业在这个发展过程中能不能建立起这个优势和信任感。

丁建刚：王总认为代建未来在中国还是一片蓝海？

王英臣：我们一直说代建，这其实是一个比较口语化的称呼，我们叫"全周期开发管理"，这是一个大的蓝海，目前大家更多地都是在做同质化的事情，但是未来新的挖掘空间会更大，包括存量的盘活这类机会。

丁建刚：当能做到刚才陈总讲的壳牌石油跟汉斯的案例，还有上海的这个案例，那就实现了代建的高层次的目标。

王英臣：对，因为现在只是涉及到生产端和消费端，未来如果往资金端、运营端跨越的话，这个行业的延展性会很大。

丁建刚：我想请问一下朱总，对海南的房地产开发仍然持非常乐观的态度吗？

朱岳海：我是持非常乐观的态度，我接下去还会不断地拿地。

丁建刚：这是一个特殊的市场，不受中国房地产市场大的环境和周期的影响？

朱岳海：我认同你这个判断。

丁建刚：时间关系，我们今天的讨论就到这里，感谢和我一起对话的5位嘉宾。尽管现在有1000多条政策，以及有那么多会议、那么多表述，也印证了王会长最初的定义，新模式还是在探索之中，与时俱进、因地制宜、因企而异来探索，实际上还是动态的，我们永远在路上。谢谢大家，希望大家未来一年好运，明年再见。

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