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涂力磊（金麒麟分析师）
海通房地产研究首席分析师
S0850510120001
2024年以来，百城二手房价格呈现持续回落走势。
1）2023年7月以来，从2016年开始提出的“房住不炒”在重大会议中均未再涉及。取而代之的是2023年7月中共中央政治局会议的“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的方向判断。我们认为，这代表需求侧方面此前不适应市场变化的限制性政策会逐步被打开，不再适应新形势的基础性制度面临更大程度修正。
2）2024年4月，中共中央政治局会议首次提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。我们认为，本次会议更加重视化解房地产领域风险，尤其将房地产去库存重新纳入政策视野，意义重大。我们判断后阶段或会有更多稳需求、去库存、降供给政策出台，有利行业长期健康稳定。
对2024年的五个判断。
判断1：看好竣工面积增速改善，降幅会有较明显收窄。
判断2：房地产投资增速也将改善，降幅会有较明显收窄。
判断3：销售高基数期已过，降幅会有较明显收窄。
判断4：看好2H开始出清周期时将出现持续下降。
判断5：2024年中国经济走势将出现上半年下行后的拐点向上走势。
看好2H行业跑赢市场。
我们认为，市场对政策出台存在一定程度的提前反应。前两轮看，由于政策出台后基本面并未有任何实质改善，从板块估值表现看均呈现为短暂反弹后再创新低。我们认为，本轮政策能否有序推动行业预期稳定，实现行业销售触底回升仍是左右股指变化的核心因素。
风险提示：行业面临政策调整和经济下行风险。
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