炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
对于中新智地而言，通过REITs等有效的资本运作手段，实现项目的滚动式开发，不断扩大运营管理的资产规模是其必然之路。
5月22日消息，中新智地苏州工业园区有限公司近日发布关于中新智地区中园类REITs总牵头人、财务顾问服务采购公告。
据悉，中新智地苏州工业园区有限公司拟以持有的位于常州、镇江的两处产业园作为底层资产，开展资产证券化（REITs）运作，产品规模暂定为5.8亿元，专项计划产品期限暂定3+3年期，预算金额发行阶段费用采购预算为300万元。
资料显示，中新智地是中新苏州工业园区开发集团股份有限公司的旗下企业，以区中园开发运营为主业，聚焦高品质工业类载体、特色产业园区、蓝白领长租公寓等。
“区中园”业务变迁
回顾历史，中新智地现时业务结构的形成与中新集团在2019年的转型和上市的推进有关。
当时，中新集团打定决心“去地产化”，既为扫清上市A股的政策障碍，也为明确公司未来的发展方向。中新集团在上市前就将房产销售项目完全去化，并提出了“进一步集聚资源聚焦园区开发运营主业，以及产业载体配套和绿色公用两翼业务”，这也是最初版本的“一体两翼”。
也就是在此时，中新集团将旗下子公司“中新置地”正式更名为“中新智地”，转型发展“区中园”这一体量较小的园区，与苏州工业园的整体开发做出区隔。但此时中新智地“区中园”仍处于初始的阶段，归属于中新集团产业载体配套业务，属于旧“两翼”的其中一翼。
而属于主体业务的园区开发运营主业则主要还是负责苏州工业园的土地一级开发和整体规划设计，亦因此在中新集团推行上市之时，一度被外界认为是普通的城投平台，甚至被误认为对房地产相关企业上市的“松绑”。
同样在2019年，中新集团签下常州武进、镇江高新区项目，并在2019年12月取得常州地块，嘉善姚庄、常熟辛庄、江阴临港开发区项目已签署框架协议。区域公司的区中园项目亦在同步推进，其中嘉善中新智慧园项目正式奠基培土。
来到2020年，镇江智能制造产业园、常州智能制造产业园动工开建；2021年，苏锡通中新智能制造产业园一期开园投用、中新嘉善中新智慧园一期完工投用；2022年10月至2023年末，中新智地陆续交付常州一期、镇江一期、南通、嘉善、江阴一期等区中园项目合计32万平方米。
而在2021年，中新集团再度推进转型，将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块，将产业投资从园区开发运营的一个业务节点，提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，自此开启“以投带招、以招促投、投招联动”的经营模式，这也就是后来被更多园区企业效仿的“一体两翼”的内涵。
类REITs先行一步
截至2023年末，中新智地已累计签约落地区中园合计建筑面积156万平方米，2022年10月以来已陆续交付常州一期、镇江一期、南通、嘉善、江阴一期等区中园项目合计32万平方米。
出租率方面，已交付的区中园项目实现综合出租率75%。其中，最早开发的镇江一期项目交付一年内出租率超90%，常州一期项目交付一年内出租率100%，这两处区中园是本次发行类REITs的目标资产。
近年来，中新智地为了提高资本运作水平，先后建立了中新园瑞和中新园舍两大平台，前者负责推进区中园业务的轻资产化，后者负责投资蓝白领公寓。
其中，中新园瑞平台下设中新园瑞（上海）私募基金管理有限公司、智新天鸿（上海）企业服务有限公司。两个公司定位分别为不动产私募基金管理和招商运营管理，分工明确，是中新智地推进区中园业务轻资产化、助力区中园拓展布局的重要平台。
从其所负责业务来看，中新园瑞平台自然是推进本次类REITs产品发行的核心。
中新园舍平台则专注于蓝白领公寓领域，积极抢占“工改租”公寓资源，在2022年与新加坡城市发展集团（CDL）共同发起成立了规模为4亿元的富隆智地蓝白领宿舍投资基金，并于2023年7月完成基金备案。
从现时国内公募REITs发行的大趋势来看，发行人才公寓REIT同样是当前市场发展的重要方向，而中新集团在开发苏州工业园区期间就累积了相当数量的蓝白领宿舍，相较于区中园经营时间更长、更为成熟，其推进公寓资产率先申报公募REITs也不是不可能。
对于中新智地而言，通过REITs等有效的资本运作手段，实现项目的滚动式开发，不断扩大运营管理的资产规模是必然之路。
不过，现时中新智地手上的区中园项目尚未成熟，最早签约并建成的常州和镇江两个项目的一期，到目前也仅仅投入运营两年左右，而二期仍在开发阶段，难以达到发行公募REITs的水平。通过该次类REITs的发行，既可以为项目二期建设筹集资金，也可为中新智地未来发行公募REITs做好项目储备、积累经验。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
