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核心观点：按照收储存量房的类别，可以将收储去库存分为三种模式，一是针对建成未出售的现房，二是针对取得预售证的期房，三是针对居民二手房。本次央行设立的3000亿保障性住房再贷款，仅支持第一类库存房收储，而此前各地实践则包含了全部三类库存。由于居民二手房库存缺少权威数据，我们分别测算前两类收储所需规模。如果只包含第一类库存（建成未出售现房），收储资金只需要9000亿左右；如果包含第一第二类库存（现房+期房），收储资金大约需要4.2万亿。
测算：收储去库存需要多少钱？
针对第一类库存房，5000亿贷款可以完成一半以上的收储任务。截至4月末，全国建成未售库存为3.9亿平，去库周期为22.5个月。去库周期的长期历史均值为15.1个月，如果要降至这一水平，建成未售库存要降至2.6亿平，那么需要减少1.3亿平现房库存。今年前4个月，全国商品房销售均价约为9980元/平，如果按照7折收储，需要资金量为9000亿左右。本次3000亿再贷款资金对应5000亿银行贷款，如果全部释放，可以完成一半以上的收储任务。
如果考虑第二类库存，收储范围扩大至现房+期房，可能需要4.2万亿资金。如果考虑到第二类库存房（期房），20亿平的广义库存，在月均7850万平的销售速度下，去化周期降至18个月，需要下降到14.1亿平，对应收储约6亿平，按7折计算对应资金规模约4.2万亿。
以上测算都是以去库存为第一目标，如果以筹集保障房作为第一目标，收储所需资金量可能只需要3122亿元。如果按十四五期间870万套保租房的总量来看，大约还需305万套左右，对应投资约3122亿。
风险提示：（1）3000亿再贷款资金的贷款需求不足；（2）收储建成未出售住房可能对需求端影响较小；（3）房地产市场进一步下行。
方正宏观团队
芦哲
芦哲：方正证券副所长，首席宏观经济学家，中国证券业协会首席经济学家专业委员会委员。曾任职于世界银行（华盛顿总部）、泰康资产和华泰证券。在JIMF、《世界经济》、《金融研究》、等学术期刊发表论文二十余篇。第五届邓子基财经研究奖得主 ，2019和2020新财富固定收益研究第一名，2021 ISI 杰出成就分析师，2022水晶球（公募）宏观研究冠军。清华、人大、央财等多所大学专业研究生导师，上财EMBA教授。
张佳炜（金麒麟分析师） ：伦敦政治经济学院金融经济学硕士，七年海外宏观与全球大类资产配置投研经验，先后担任平安信托海外投资部QDI1投资经理、德邦证券研究所海外宏观组长，对海外经济、货币政策、大类资产、美元固收有丰富实战投资经验。
王洋（金麒麟分析师）：复旦大学政治经济学硕士，曾沉浸期货市场，拥有7年宏观利率和衍生品经验，研究领域横跨大宗商品、汇率和固定收益等市场，专注货币政策、国际收支、流动性等。
潘京（金麒麟分析师） ：武汉大学金融学，诺欧商学院投资专业硕士，6年宏观策略矿究经验。从宏观视角出发研究产业代际变迁和行业投资框架探讨宏观议题对市场影响的传导机制进行大势研判和资产配置，构建Womal五因素模型，结合行业景气、盈利估值、资金流动、交易视角等中微观数捷预判行业轮动和市场风格。
占烁 :本硕毕业于中国人民大学，曾就职于德邦研究所宏观团队、中国建设银行研究院。侧重国内宏观经济和政策研究，研究领域覆盖消费、基建、地产、物价、外贸、财政等宏观主题, 拥有四年宏观研究经验。
李昌萌 ：中国科学院大学博士。侧重国内宏观和中观行业研究，研究领域覆盖国内宏观高频跟踪、中观行业景气和投入产出分析等方法论主题。
韦祎 ：香港中文大学经济学博士，侧重海外宏观与市场策略、大类资产与国际关系研究。
王茁：宾夕法尼亚大学政策与数据分析硕士。侧重美国经济与通胀分析研究。
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