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转自：活报告
摘要：深业物业于2024年3月28日第三次向港交所递交招股书，拟在香港主板上市，公司是中国第五大国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。2023年收入27.12亿元，净利润1.6亿元。公司于2月5日通过中国证监会备案。
LiveReport获悉，成立源于1985年的深业物业运营集团股份有限公司SHUM YIP PROPERTY OPERATIONS GROUP CO., LTD（以下简称“深业物业”）于2024年3月28日在港交所递交上市申请，拟香港主板上市，公司曾于2023年2月24日、8月25日递表，这是该公司第3次递交上市申请，联席保荐人为中金公司、中信证券、建银国际。
作为全国知名的全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，公司深耕大湾区，足迹正在不断覆盖中国市场。
截至2023年12月31日，公司的总签约建筑面积约为8410万平方米，在管项目总数为513，在管总建筑面积约为8050万平方米，覆盖中国47个城市和14个省份。
截至2023年12月31日，公司于大湾区的在管总建筑面积约为5280万平方米，占公司在管总建筑面积的65.6%。
根据弗若斯特沙利文报告，2022年，公司在中国全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商（按收入计算）榜单中，位居第9名；在中国国有全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商榜单中，位居第5名。
公司的业务分为以下三个业务部门：城市及产业园服务；住宅物业管理服务；商业物业运营及管理服务。以下图表阐释了公司的业态、服务线及服务系列之间的关系：
来源：招股书财务分析
截至2023年12月31日止3个年度2021、2022、2023：
收入分别约为人民币21.52亿元、23.48亿元、27.12亿元，年复合增长率为12.28%；
毛利分别约为人民币2.8亿元、3.38亿元、4.26亿元，年复合增长率为23.45%；
净利润分别约为人民币0.75亿元、1.21亿元、1.6亿元，年复合增长率为46.69%；
毛利率分别约为13.00%、14.40%、15.71%；
净利率分别约为3.46%、5.14%、5.91%。
公司三年收入、毛利、净利稳定增长，毛利率、净利率均连年提升，主要源于业务的扩张。
截至2023年12月31日，公司账上现金6.36亿元，贸易应收7.56亿元，流动负债共计10.71亿元，经营现金流为1.13亿元。
行业前景
全业态物业管理、商业运营及城市服务市场主要包括所有物业类型（包括住宅物业、购物中心、公共楼宇与设施、产业园、写字楼及其他物业）的基础物业管理服务和增值服务、城市服务和运营服务。
2018年至2022年，中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入由人民币5,671亿元增长至人民币8701亿元，复合年增长率为11.3%。未来，随着房地产市场、购物中心运营服务市场、城市服务市场的进一步发展，预计全业态物业管理、商业运营及城市服务市场的总收入将持续增长。2027年，预计总收入将达到人民币13106亿元，2022年至2027年的复合年增长率为8.5%。
来源：招股书行业地位
在中国，同时提供物业管理服务、购物中心运营服务及城市服务的公司数量有限。中国的全业态物业管理、商业运营及城市服务市场中，前十大公司占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入的约11.3%。2022年，公司按收入计排名第九，占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入的约0.3%：
来源：招股书前五大国有全业态物业管理、商业运营及城市服务公司占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入约3.9%。于2022年，公司按收入计排名第五，占中国全业态物业管理、商业运营及城市服务市场总收入约0.3%：
来源：招股书同行业公司IPO对比
本次选取的同行业对比公司为：华润万象生活(01209.HK)、中海物业(02669.HK)。
华润万象生活是央企华润集团旗下战略业务单元华润置地的成员公司，是中国领先的物业管理及商业运营服务商。其商管业务聚焦高端与品质购物中心赛道，以「万象城」、「万象天地」、「万象汇」为核心品牌。
中海物业隶属于央企中国建筑集团有限公司旗（金麒麟分析师）下的中国海外集团，是中国首批一级资质物业管理企业。
来源：LiveReport大数据深业集团、深业（集团）、深圳控股及其他控股公司将为一个控股股东集团，上市前公司的最终控股股东为深圳国资委。
董事会将由七名董事组成，包括三名执行董事、一名非执行董事和三名独立非执行董事。
肖武春先生，50岁，公司董事长、执行董事兼党委书记。主要负责向董事会提供战略建议并就业务计划、战略发展及管理决策提出建议。肖先生在房地产开发和物业管理业务方面拥有逾29年的经验。
蓝秀群女士，49岁，公司执行董事、总经理兼党委副书记。主要负责集团的整体管理和运营，以及优化业务目标。蓝女士在房地产开发和物业管理业务方面拥有逾25年的经验。
于淼女士，45岁，公司执行董事兼党委副书记。于女士主要负责公司人力资源、运营管理和党企关系。于女士在物业管理业务领域拥有超过25年经验。于女士在1997年10月加入公司，此后一直在公司内工作。
据LiveReport大数据统计，深业物业中介团队共计8家，其中保荐人3家，近10家保荐项目数据表现尚可；公司律师共计1家，综合项目数据一般。整体而言中介团队历史数据表现尚可。
据LiveReport大数据统计，中金公司保荐的首日破发率为40.46%；中信证券保荐的首日破发率为25%；建银国际保荐的首日破发率为43.75%。
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