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随着部分利空因素的出尽，公募REITs市场在上周（12月18 日-12月22日）迎来久违的量价齐升行情。短期来看，市场整体或仍是磨底态势，但在经历了持续的系统性回调后，部分现金流稳定的资产的性价比凸显。叠加二级市场有望迎来新一轮扩容增类、潜在增量资金对于市场的关注度有所提升，市场短暂反弹后重回磨底或是布局良机。建议投资者积极布局现金流和收益水平确定性较高、可测算性强的标的，并关注底层资产经营状况出现边际改善、原始权益人增持等增量信息带来的短期博弈机会。
市场回顾：公募REITs市场成交放量，指数止跌回升。上周，中证REITs（收盘）指数止跌反弹，读数报收753.22点，周上涨3.65%。市场交投活跃度全面提升，全周平均日度成交额达4.47亿元，较前周均值上涨30.9%。其中，12月20日以来连续三个交易日的当日成交额超4亿元。全周平均换手率为1.23%，较前周均值上涨0.26个百分点。
政策及重要公告梳理：部分高速公路REIT披露11月当月运营数据，整体维持平稳运行。截至2023年12月25日，国金中国铁建REIT、华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和华夏越秀REIT共四只已披露相关公告。具体来看，由于今年10月长假期间的免收小客车通行费政策、以及去年11月基本面受疫情因素扰动以及货车通行费减免政策影响，无论是环比还是同比维度均是较低的基数，进而导致各高速公路REIT在今年11月的通行费收入环比和同比增速表现都较好。
项目储备跟踪：过会项目陆续进入询价和发售环节，挂网项目审批进度稳步推进，公募REITs市场扩容增类提速。首先，已完成交易所审核的项目中：国君城投宽庭保租房REIT于12月22日提前结束公众投资者发售部分的募集工作；嘉实物美REIT和华夏金茂REIT均发布询价公告，其中嘉实物美REIT询价区间为2.383元/份-2.633元/份，拟募集规模约为9.532-10.532亿元；华夏金茂REIT询价区间为2.666元/份-2.884元/份，拟募集规模约为10.664亿元-11.536亿元。其次，挂网项目中，深交所就招商基金招商公路REIT申报发布审核问询函、华夏首创奥莱REIT已正式向上交所申报（截至12月25日交易所尚未受理，故暂无招募说明书披露具体情况）。
公募REITs策略思考：随着部分扩募限售份额解禁、个别标的主要参与方人员变动公告披露等利空出尽，卖盘阶段性释放以及买盘力量凸显支撑公募REITs市场在上周（12月18 日-12月22日）迎来久违的量价齐升行情。短期来看，市场整体或仍是磨底态势，但在经历了持续的系统性回调后，参考各标的2023年预期分派收益率（基于12月22日收盘价和2023年可供分配金额完成情况测算）以及IRR等指标，部分现金流稳定的资产的性价比凸显。此外，二级市场有望迎来新一轮扩容增类，潜在增量资金对于市场的关注度有所提升。市场短暂反弹后重回磨底或是布局良机，建议投资者积极布局现金流和收益水平确定性较高、可测算性强的标的，并关注底层资产经营状况出现边际改善、原始权益人增持等增量信息带来的短期博弈机会。
风险因素：REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。
市场回顾
公募REITs市场成交放量，指数止跌回升。上周，中证REITs（收盘）指数止跌反弹，读数报收753.22点，周上涨3.65%。其中，富国首创水务REIT、红土盐田港REIT和中金科投光谷REIT全周涨幅分别达14.69%、10.58%和8.23%。市场交投活跃度全面提升，全周平均日度成交额达4.47亿元，较前周均值上涨30.9%。其中，12月20日以来连续三个交易日的当日成交额超4亿元。全周平均换手率为1.23%，较前周均值上涨0.26个百分点。
政策及重要公告梳理
部分高速公路REIT披露11月当月运营数据，整体维持平稳运行。近期，各高速公路REITs陆续发布11月的底层资产运营数据。截至2023年12月25日，国金中国铁建REIT、华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT和华夏越秀REIT共四只已披露相关公告。具体来看，由于今年10月长假期间的免收小客车通行费政策、以及去年11月基本面受疫情因素扰动以及货车通行费减免政策的影响，无论是环比还是同比维度均是较低的基数，进而导致各高速公路REIT在今年11月的通行费收入环比和同比增速表现都较好。
项目储备跟踪
过会项目陆续进入询价和发售环节，挂网项目审批进度稳步推进，公募REITs市场扩容增类提速。首先，已完成交易所审核的项目中：国君城投宽庭保租房REIT于12月22日提前结束公众投资者发售部分的募集工作；嘉实物美REIT和华夏金茂REIT均发布询价公告，其中嘉实物美REIT询价区间为2.383元/份-2.633元/份，拟募集规模约为9.532-10.532亿元；华夏金茂REIT询价区间为2.666元/份-2.884元/份，拟募集规模约为10.664亿元-11.536亿元。其次，挂网项目中，深交所就招商基金招商公路REIT申报发布审核问询函、华夏首创奥莱REIT已正式向上交所申报（截至12月25日交易所尚未受理，故暂无招募说明书披露具体情况）。
公募REITs策略思考
随着部分扩募限售份额解禁、个别标的主要参与方人员变动公告披露等利空出尽，卖盘阶段性释放以及买盘力量凸显支撑公募REITs市场在上周（12月18 日-12月22日）迎来久违的量价齐升行情。短期来看，市场整体或仍是磨底态势。但在经历了持续的系统性回调后，参考各标的2023年预期分派收益率（基于12月22日收盘价和2023年可供分配金额完成情况测算）以及IRR等指标，部分现金流稳定的资产的性价比凸显。此外，二级市场有望迎来新一轮扩容增类，潜在增量资金对于市场的关注度有所提升。市场短暂反弹后重回磨底或是布局良机，建议投资者积极布局现金流和收益水平确定性较高、可测算性强的标的，并关注底层资产经营状况出现边际改善、原始权益人增持等增量信息带来的短期博弈机会。
REITs底层资产所在行业出现超预期政策，例如高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性因素影响市场风险偏好；REITs新发政策超预期。
附录
本文节选自中信证券研究部已于2023年12月25日发布的《公募REITs市场面面观20231225 - 布局良机逐步凸显》报告，具体分析内容（包括相关风险提示、披露信息等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。
重要声明：
本资料定位为“投资信息参考服务”，而非具体的“投资决策服务”，并不涉及对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断。需特别关注的是（1）本资料的接收者应当仔细阅读所附的各项声明、信息披露事项及风险提示，关注相关的分析、预测能够成立的关键假设条件，关注投资评级和证券目标价格的预测时间周期，并准确理解投资评级的含义。（2）本资料所载的信息来源被认为是可靠的，但是中信证券不保证其准确性或完整，同时其相关的分析意见及推测可能会根据中信证券研究部后续发布的证券研究报告在不发出通知的情形下做出更改，也可能会因为使用不同的假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。（3）投资者在进行具体投资决策前，还须结合自身风险偏好、资金特点等具体情况并配合包括“选股”、“择时”分析在内的各种其它辅助分析手段形成自主决策。为避免对本资料所涉及的研究方法、投资评级、目标价格等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失，在必要时应寻求专业投资顾问的指导。（4）上述列示的风险事项并未囊括不当使用本资料所涉及的全部风险。投资者不应单纯依靠所接收的相关信息而取代自身的独立判断，须充分了解各类投资风险，自主作出投资决策并自行承担投资风险。
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