炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！
在我们今天的讨论中，要讨论的是一个与大陆现状相似，文化也有许多相似之处的地方，那就是台湾省。通过研究台湾省的房价历史，我们可能会得到更好的预测房价的方法，尤其是对一线城市的房价预测。在东亚经济圈中，台湾省的房价就像一个无法反驳的传说，这主要表现在两个方面。
首先，我们要说的是，台湾省的房价在我们这个喜欢炒房的东亚文化圈中，反倒是相对友好的。我们看看台湾各地的房价平均数，最贵的台北，其均价折合人民币差不多是7万多，这和北京、上海的房价差不多。但你必须知道，去年台湾省的人均可支配收入是大陆的2.3倍。
然后，你可能不知道，自从70年代经济起飞后，台湾已经经历了三次大的房价上涨，但却从未像日本、韩国、香港那样出现过房价大幅下跌。记得那时候，台北的住房价格一度飙升，从1986年到1990年，短短五年间，价格就猛增了449%，这个涨幅比北京和上海还要猛。
然而，到了90年代，随着泡沫破裂，包括96年，97-98年的亚洲金融风暴，台湾的房价也有了一定的下滑，最多时甚至下跌了20%，但这个幅度比起日本和香港，甚至比台湾自身股市70%的最大跌幅还要小。
房价收入比也从最高峰的26降到了最近10年的8左右，也就是说一个家庭赚8年的钱就可以买套房子了。所以，台湾的房价就像做了个完美的软着陆一样。从2004年开始，台湾的房价又回到了高位，而且还在继续增长，在最近的20年里，总体上涨了大约两倍。
在2010年，台湾做了个家的普查，结果是台湾的房子实际空置率超过了19%。专家们都在说，这个空置率的价格难以维持下去。信达证券的研究团队把台湾和日本90年代后的城市化率、贸易顺差、M2的增速、通胀率、人口变化等所有的数据都比较了一下，他们的结论是，台湾的房价没有像日本那样跌了30年，最主要的原因是经济。
在70年代，当台湾房价第一次大涨的时候，台湾的经济增长简直神了，平均每年都能达到10%以上。到了80年代，经济增长虽然没那么疯狂，但也保持在8%以上，房价还是持续上涨。到了80年代末，虽然第三次房价大涨过后，台湾的经济增长速度慢了下来，但整个90年代的经济增长仍然达到了6.3%。而日本呢，90年以后经济增长基本上没怎么动静。
2000年以后，台湾经济就像换了个发动机，从搞轻工业转变成了高科技电子信息产业，经济增长速度也一直保持在4% - 6%。这让人想起克林顿当年接线总统时说的那句话，"笨蛋，问题是经济"。只要经济能够持续增长，成功转型，房价泡沫也不怕，能消化掉的。
房价的短期、中期、长期趋势和经济周期有关。大家常说，一线城市的核心地段的房子总是值得投的。但是，如果我们看看台湾的情况，这个说法可能就站不住脚了。根据台湾的房屋交易网的数据，2012年到2021年，全台的房价涨了差不多50%。其中，台南涨的最厉害，涨了1.9倍，高雄也不错，涨了1.3倍。但是大家都以为会涨的一线城市台北，在这期间只涨了20%。
为啥一线城市会跑输呢？主要有两个原因：
首先，台湾的营建署2009年的调查发现，全台买房的人中，投资的人占了19%，也就是说，81%的人是真的需要房子住。而在台北，这种投资的人就高达28%。看起来大城市的房子更安全，但是投资的人多了就容易产生泡沫。其次，真的需要房子的人是不会导致房价泡沫的。一旦经济调整，最先受影响的就是投资导致的虚高房价。这就是为啥一线城市在房价下跌的时候会跌得更凶的原因。
另一个原因就是产业分布格局的改变。台湾的高科技产业在过去十年中发展最快的地方就是南部。台南的南科科学园区是全球唯一能生产3纳米制程芯片的地方。自从台积电说要在高雄的楠梓设厂，周围的房地产市场就火了起来。
经济规律嘛，就是大涨之后必然会有大跌。深圳房价调整的幅度之所以更大，那是因为在2020年，深圳的涨幅比北京和上海要大多了。房产这东西多少具有金融的性质，如果你想要追求更高的回报，那就别太在意什么核心地段不核心地段的，因为投资的唯一核心，就是未来的经济情况。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
