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原标题：房地产板块还有投资机会吗？中信证券房地产首席张全国：物业管理是下一个高成长的黄金赛道 来源：财商侠客行
青城女侠|文
财商侠客行|出品
在”房住不炒“的政策红线下，开发商面临着重重挑战，房地产板块的估值已经到了一个很低的水平。那么，在这个行业里，投资者还能找到机会吗？
6月29日，在喜马拉雅发起、财商侠客行合作推出的“投资进化论”第2场线下沙龙中，中信证券房地产首席分析师张全国指出：物业管理将成为下一个高成长的黄金赛道。
这场沙龙的主题是，“未来5年，房地产还是最好的投资吗？”，张全国与在场观众分享了他在深入研究房地产各个细分领域后得出的结论：物业管理是一个值得投资者关注的板块。
”过去两年，大量物业公司实现了上市，不少物业公司的市值也涨了很多，整个市值放量明显。接近50家上市物业公司目前的总市值大概是1万亿元。“
张全国
中信证券房地产首席分析师
十年房地产行业研究经验
以下是财商侠客行精编的张全国演讲内容。
#1
高增长、轻资产和低集中度的特征
虽然在社会的普遍认知里，物业管理还是一个比较原始的行业，比如小区保安、保洁阿姨、催缴物业费的客服和维修和维护物业设施的人员。
但是物业公司却在资本市场上获得了很高的认可度，背后重要的原因就是高增长。
从2017年到2020年，主要物业公司的收入大概增长了2.6-2.7倍。展望未来，物业公司在短期还将有较高确定性的增长。
物业公司的两个核心经营指标分别是管理面积和合约面积。前者是目前在收物业费的面积，后者是已经拿到订单的面积，包括目前在管的和未来将要去管的面积。后者大概是前者的1.7倍。
“哪怕物业公司不做任何的拓展，随着时间的推移，管理面积还能增加到1.7倍，收入和利润还会同比例的增长。”
面积增长逻辑背后的是中国的期房销售。
我国预售制度中有一个发预售证的管理的环节，开发商必须拿到政府颁发的这个证书，才能开始卖房。而没有确定物业公司的新房项目一般是拿不到预售证书的。这就意味着，在新房还没有交房的时候，物业公司已经有订单了，开发商交房后，就能入驻收物业费了。
物业公司第二个特征是轻资产。在接管一个小区时，前期资本开支非常低，接管后物业费和其他收入会源源不断流入，有很好的现金流。
房地产开发商需要做重资产投入，前期许需要融资买地，然后开始建设，最后卖楼回笼资金。
相比之下，物业公司80%的成本是员工工资。当一个物业公司要去接管一个小区，前期连人力投入非常少，主要就是项目经理、保安、保洁、客服、维修的主管人员，具体员工在现场招聘即可。
从整个行业来看，物业管理还有一个特征就是集中度低。
目前，全国大概有接近4亿套再加上商业、高校、政府的办公楼、医院等等公共设施、商业设施和商业建筑，整体物业面积应该在600亿平米左右。
然而，现在中国最大物业公司的管理面积只有5个多亿，市场份额连1%都不到。行业集中度低意味着，优秀的物业公司在未来会有很大的发展空间。假设一个物业公司未来能够管理中国5%的房子或者建筑物，就是30亿平米。
这也是资本市场偏爱该行业的一个重要原因。
#2
受到国家政策和开发企业的支持
作为政府基层治理的抓手，物业管理受到了政策上的支持。
尤其是在去年新冠疫情发生后，物业公司承担了十分重要的防控任务，配合基层政府部门维护百姓日常生活正常运转的角色体现得非常明显。
疫情期间，政府部门大量的干部下沉到各个社区，负责小区日常的运转。这些干部到了小区会遇见两种截然不同的情况。
如果小区有非常好的物业公司，下沉干部的工作就比较轻松，物业公司会统计小区人口流动情况，对接居民的需求等。但是，中国现在还有40%的小区是没有物业的。如果到了这些小区，上述这些事都是得由下沉干部、居委会和志愿者亲自去做。
物业公司在社区基层治理之中实实在在发挥作用后，也得到了一系列的政策支持。疫情期间，因为物业做了很多工作，大量物业人员放弃过年休假返回来工作，很多城市直接给物业公司发了补贴。
所以物业是在整个房地产板块里极少数受到政策支持的细分领域。
另外，这个行业还受到了开发企业的支持。
中国好的物业公司都有开发商的背景，好多物业公司的品牌跟开发商天然连接在一起。对于开发企业，物业公司服务着大量业主，也就是潜在的高粘性消费者。物业公司成了开发商面向未来、做存量业务的重要基础，所以在开发企业内部得到了较大的支持。
在过去，一个开发业务的员工平均为公司创造大概6000万的销售收入，物业员工大概能创造10万。这个价值差在这两年发生了一些变化，不仅优秀人才开始从开发企业流向物业公司，物业公司也从各行各业招聘优秀的人才加盟。
#3
未来并购会催生大规模的物管公司
“目前大的物业公司手里大概有1,000亿元现金。
每年收物业费，扣掉成本再分红之后，又会有更多的现金。所以物业公司不光现在现金规模比较大，未来还会持续往上走。
作为买家，它是非常有能力去做并购的。”
2019年、2020年，每家物业管理公司都觉得自己是天选之子，都有上市的憧憬，希望独立把业务做大，因此卖家的意愿低一些。
但是资本市场给出了明确的选择，大公司可以享受高估值，小公司的估值就比较低，甚至在二级市场估值是低于一级市场的。因此，今明两年，卖家傲娇的心态可能会发生变化。
买家的钱非常多，卖家心态发生变化，在这两个条件的作用下，以后可以看到越来越多的并购案例。
另外，部分开发企业后续越来越大的资金或者财务压力，也是并购案例增多的一个原因。三条红线等一系列的限制措施限制了开发企业的持续融资能力，导致财务压力增加了，压力暴露以后，一个解决问题的办法就是卖物业公司。因为物业公司是独立的和轻资产的，买家还是愿意出手的。
综合这些因素，未来在物业管理行业会看到越来越多的并购案例，大企业的规模也会上得越来越高。
#4
智能化将提高物业管理公司的整体水平
长期来看，物管行业真正的想象空间和看点，是所谓的业主增值服务，也就是除了物业费之外，物业公司还能不能再做点其他业务赚钱？
目前中国的物业费水平非常低。一线城市的物业费大概是房价的万分之四。就是1000万的房子，一年大概交4000块钱的物业费。在三四线城市大概是万分之二十四，也就是大概100万的房子，一年平均交2000多块钱的物业费。
这种情况下，物业公司开展了一系列面向业主的服务工作，包括保洁、保姆、保险、家电的清洗、维护等服务，也会去做租售和装修等等一系列的业务。
虽然这些业务在市场上都有大量的竞争对手，但是对于物业公司来说，不需要有太高的抱负，能够取得一些净利润就可以了。如果物业公司能在不同业务上都能赚一点钱，整个商业逻辑是一个聚沙成塔的过程。
”现在优秀的物业公司平均从业主身上赚的收入大概是物业费收入的30%。行业的目标是100%。这个目标是能够实现的。“
最后，科技的应用正在推动行业的变化。现在物业公司基本上是纯蓝领的工作，特别依赖人力。未来，它将是一个蓝领加白领的工作。这个变化已经在悄然发生。2015年，车库里还是人拿着拖把拖地，现在基本都用机器保洁。
越来越多的机器代替人工，有望降低物业管理公司的成本。人工工资每年都在涨，但是理论上机器的成本是往下走的。比如管理500个小区的时候，物业公司可能自己要研发一套系统，成本也还比较高。当未来管理到5000个小区的时候，还是用同样一套系统，摊到每个小区上的成本就下降很多了。
物业公司的制胜关键包括管理的提升，科技的应用，增值服务等。
通过开源节流，把增值服务持续跑通，让公司不仅有规模上的优势，多种业务种类，持续稳定的单盘盈利能力。
如果有企业的单盘的盈利能力持续往上走，利润的增长能超过收入的增长，这就是更好的一个投资模型。
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