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来源：观点

当下，土地成本高企、融资环境收紧使得房企过往高杠杆、高周转、高利润的“三高模式”难以为继。区别于传统的物业开发，代建凭借着高收益率、低风险以及低杠杆等优势，成为了多数房企拥簇和推进的一种轻资产模式。

IPO新股报告 | 中原建业代建的扩张

报告回顾

出省考验

从当前情况来看，中原建业在房地产代建公司中排名第二，布局六个省及自治区的95个城市，单从城市数量来看甚至超过绿城管理的85座城市。

细看项目具体分布可发现，在河南省外，中原建业的项目数量仅有8个，若称中原建业已经打开河南省外市场，显然有待观察。

根据建业地产2019年年报披露，建业地产在河南布局城市除郑州为二线城市外，其余均为三四线城市。售价方面，除郑州平均售价达14611元/平方米外，其余城市平均售价均在1万元/平方米以下，大部分低于7500元/平方米，平均售价为6888.8元/平方米。

总体而言，建业地产的产品大多是平价住宅，鲜有高端产品。

这点也可从中原建业扩张的目标城市中看出，上市文件申请版本中指出，公司计划扩张的城市具备“人口较多、居民密度较高及\或城镇化水平相对较低”特点。从另一个侧面也反映，不论是建业地产还是中原建业扩张至更高层级的阻力。

高利润率或难持续

根据招股书，中原建业2019年和2020年上半年净利率分别达到62.2%和62.8%，显著高于绿城管理2020年上半年商业代建部分39.9%的毛利率。

这很大程度上受到绿城管理运营模式的影响，观点指数翻阅绿城管理聆讯资料集信息，可以看到2019年自营代建毛利率高达64.5%。

相较之下，合作伙伴的同期毛利率仅为24.7%，合作模式显然有分担风险的好处。但同时，合作伙伴的利润水平也一定程度上影响了绿城管理的利润率。

另一点值得注意是，绿城管理2019年上半年项目出售均价1.21万元/平方米，而2020年同期则上升到1.51万元/平方米。这也反映绿城“深耕于高端住宅领域”的定位，对比之下，建业地产2019年的销售均价为6472元/平方米，可以推断中原建业销售均价上涨幅度不会太大。

代建平价住宅的中原建业，以何实现更高的利润率？

仅从公开信息，很难判断中原建业高利润率的具体原因，但大致有两个因素。一方面，中原建业在河南凭借市场地位，和当地的品牌效应，设定较高的费率。

另一方面，据上市文件申请版本，中原建业大约有85%项目采用了标准化产品，降低了成本。标准化产品大规模实施，与建业地产专注于河南有关，反映了其对当地住宅市场的深刻理解。

不过，随着竞争的加剧，中原建业恐怕难以维持现有的绝对优势地位。从上市文件申请版本披露的数据来看，虽然2019年中原建业“为项目拥有人出售的总建筑面积计”的市场份额高达90.1%，但是可以发现同年新合约面积的市场份额占比仅有73.2%。

这在一定程度上预示着，随着其他代建公司的进入，中原建业市场份额正在缩小，尽管在相当的时期来看，有理由相信公司在河南依然会保持优势地位。

代建市场竞争加剧的后果之一便是利润降低，这点也在中原建业上市文件申请版本的风险因素中提及。随着更多头部房企加入代建行业，中原建业将很难保持高费率的模式，让利保量也将很难避免。

由于披露限制，不同项目的收益水平及具体费率暂不得而知。不过，在中原建业或者建业地产没有耕耘的其他省份，品牌效应的缺失以及新入玩家的进入等因素，预计亦很难让中原建业继续保持高额利润率。

不仅如此，中原建业较低运营成本的一个因素是标准化的产品设计，虽然尚不能知晓使用标准化所导致的成本节约程度，但可预计在拓展至更多省份后，中原建业很可能经历标准化的磨合期，从而导致成本增加。

总体而言，中原建业选择了与绿城管理不同的路线，这种“标准化”产品路线帮助中原建业走多远，还需拭目以待。

提醒

本报告采用所有数据来自《IPO新股报告 | 中原建业代建的扩张》报告内容，此分析仅供参考。

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当下，土地成本高企、融资环境收紧使得房企过往高杠杆、高周转、高利润的“三高模式”难以为继。区别于传统的物业开发，代建凭借着高收益率、低风险以及低杠杆等优势，成为了多数房企拥簇和推进的一种轻资产模式。代建行业涉及到项目定位、规划设计、工程管理、成本管理等内容，只有操盘管理能力以及品牌力两者兼备的房企才更能得到委托方以及市场的认可。