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来源：地产豪声音
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袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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点 评
1 3Q20营收同比+9%，业绩同比+2%，预收账款覆盖率达212%
3Q2020，公司实现营业收入3,209亿元，同比+9.1%；实现归母净利润120.4亿元，同比+1.9%，较2020H1提升12.7pct；归母扣非后净利润120.1亿元，同比+16.2%；基本每股收益0.99元/股，同比+2.1%；毛利率和归母净利率分别为14.2%和3.7%，较上年-0.2pct和-0.3pct；三项费用率合计5.3%，同比-0.3pct；加权平均净资产收益率16.0%，同比-0.7pct。疫情背景下，公司围绕主要产业板块，努力推动创新转型，着力提高产业发展能级与核心竞争力，结转规模总体平稳。2020Q3末，公司预收账款达4,125.5亿元，较20H1末+4.9%，可覆盖19年地产营收212%，预收款高覆盖有望助力业绩释放。20Q3末，公司资产负债率和净负债率分别为88.6%、183.4%，分别同比+0.3pct和+10.4pct。
2 3Q20销售额同比-7%，较20H1收窄14pct，拿地/销售均价比27%
3Q2020，公司实现销售金额2,179亿元，同比-7.1%，较2020H1收窄14pct；销售面积1,760万平米，同比-16.8%；销售回款1,974亿元，回款率约91%；新开工2,476万平米，同比-30%；竣工面积1,086万平米，同比+0.6%。前三季度公司销售降幅较20H1大幅收窄，预计四季度随着开工和推盘的恢复，销售有望逐步修复。3Q20，公司权益拿地建面约2,196万方，同比-16%，权益拿地金额约731亿元，对应楼面价3,329元/平米，拿地/销售均价26.9%，隐含较强毛利率表现。公司土储长三角区域占比较高，有望深度受益长三角一体化；并且公司在苏州、上海、杭州等城市深度布局，包括苏州汾湖科技城、绿地长岛、杭州湾等项目预计将为公司带来大量潜在优质土储，推动长三角土储增厚。
3 上海国资拟转17.5%股份，绿地启动二次深度混改，拟引入实力战略股东
7月26日，公司公告，为进一步深化国资国企改革，优化国资布局结构调整，完善公司股权结构，上海地产及上海城投拟通过公开征集受让方的方式协议转让所持有的公司部分股份，转让比例合计不超过总股本的17.5%。本次股份转让完成后，预计公司仍无控股股东及实际控制人，但控制权结构可能发生较大变化。假设转让比例达17.5%，完成后上海国资合计持股比例将降至28.87%，将略低于公司员工持股平台格林兰持股29.13%，公司国资改革进一步深化，员工积极性有望提升，并仍继续保有国资背景。
4 投资建议：业绩略增，高预收覆盖，维持“强推”评级
绿地控股销售排名行业前列，近两年来公司重抓回款卓见成效，有效推动负债率的改善；公司积极解决低利润率弊病，严控拿地成本，并依托特色小镇、PPP项目拓展等多种方式进一步增强非市场化拿地能力。考虑到疫情影响公司竣工工期及结算，我们下调公司2020-22年每股收益预期至1.33、1.46、1.60元（原预测值为1.46、1.68、1.93元），对应20/21PE为4.7/4.2倍，19A股息率高达6.4%，鉴于公司启动二次深度混改，拟引入实力战略股东，维持目标价9.74元，对应20PE6.7倍，维持“强推”评级。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
《H股房企大涨及对A股房企影响分析：棚改货币化及集中度提升赋予龙头房企增量空间》（17/05/31）
《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
《对房地产小周期的深度研究-周期反常、经验失效，重构投资逻辑》（17/07/03）
《对房地产投资的定性及定量研究-土地及低基数推动Q3投资增速或超10%》（17/07/13）
《蓝光发展首次覆盖-雄踞西南谋全国，改弦更张助成长（强烈推荐）》（17/08/18）
《房地产行业2017年中报分析：业绩高位放缓、利润率改善，预收锁定率再提升（推荐）》（17/09/03）
《北辰实业首次覆盖-资源优质、业绩反转，京国改优质标的（强烈推荐）》（17/09/12）
《长效机制猜想：实为住房制度改革，并重在长效和稳定（继续看多龙头）》（17/11/13）
《2018-20年房地产行业展望：供给盛世已至，龙头风鹏正举》（17/12/11）
《新城控股深度报告-秉持无周期拿地，铸就快周转典范（强烈推荐）》（18/03/23）
《风鹏正举系列之万科A：三十载行业领跑，九万里鲲鹏展翅（强烈推荐）》（18/04/04）
《房地产政策研究专题：人才新政加速户籍城镇化，推动购房需求释放、体量客观》（18/05/10）
《房地产2018中期策略：行至水尽处，坐看云起时》（18/05/23）
《非标专题：非标压缩总量影响可控，融资集中度提升更值关注》（18/06/13）
《风鹏正举系列之保利地产深度：积极变革启征程，鹰击长空薄云天（强烈推荐）》（2018/07/05）
《风鹏正举系列之中南建设深度：中流击楫，南山可移（强烈推荐）》（18/07/23）
《风鹏正举系列之融创中国深度：融汇九州挥洒宏图，创业四海鸿鹄志展（强烈推荐）》（18/08/09）
《房地产行业2019年投资策略：寒夜将尽，曙光在前》（18/11/22）
《房地产周期复盘研究专题：周期轮回，踏雪寻梅》（18/12/25）
《居民杠杆率空间研究专题：城镇化决定加杠杆空间，极限支撑需求中枢12亿平》（18/12/25）
《风鹏正举系列之招商蛇口：聚萃招商百年积淀，力铸蛇口卓越之道（强烈推荐）》（19/01/25）
《风鹏正举系列之金地集团：坚守核心城市，提效赋能、谋局未来（强烈推荐）》（19/01/30）
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《首开股份深度报告：首家千亿地方国资房企，北京国企改革重要标的（强烈推荐）》（19/03/12）
《估值深度：政策改善、信用宽松，突破行业估值枷锁》（19/03/22）
《绿地控股跟踪报告：量质齐升的低估巨头，深度收益长三角一体化（强烈推荐）》（19/03/27）
《旭辉控股深度报告：十八舞象，行者无疆（强烈推荐） 》（19/04/01）
《房地产2019年中期策略：回归本源，拾级而上》（19/05/03）
《物业管理深度报告：朝阳行业，黄金时代》（19/05/16）
《中航善达深度报告：央企物管强强联合，非住宅龙头扬帆启航》（19/06/20）
《物管行业专题报告：三大独有特色，修筑护城河、造就蓝海市场》（19/07/14）
《大悦城深度报告：商业地产运营典范，核心资产价值标杆》（19/07/16）
《三四线市场深度报告：棚改退坡但余音绕梁，城市独立周期正当时》（19/07/28）
《保利地产深度报告：央企龙头、优势凸显，被低估的核心资产》（19/08/14）
《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
《中航善达重大事项点评：量组定价诚意十足，非住宅物管龙头成型》（19/08/25）
《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《2020年房地产策略：稳中前行，多元开花（上）》（19/11/11)
《非住宅物管深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20)
《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03)
《地产行业深度之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27)
《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12)
《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》(20/02/22)
《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》(20/03/02)
《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19)
《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）
《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/03/25)
《永生生活服务深度报告：隽永升腾，优质生长》（20/04/21）
《新城悦服务深度报告：继承新城速度，悦享物业未来》（20/05/25）
《碧桂园服务深度报告：物管行业龙头，全方位高成长》（20/05/29）
《房地产行业深度报告：三大基本面改善，逆转偏见、价值凸显》（20/06/08）
《地产产业链深度报告：地产产业链赋能，房企定价权凸显》（20/06/09）
《房地产2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红》（20/06/22）
《中国奥园深度报告：多元拿地、多维发展，成就跨越式成长》（20/07/02）
《房地产3季度销售预测：Q3推盘将反季节走高，料主流房企销售增长超20%》（20/07/06）
《中国金茂深度报告：匠心产品金色十足，城市运营风华正茂》（20/07/08）
《房地产估值专题：挖掘房地产价值宝藏，驱动不一样的估值提升》（20/07/26）
《南山控股深度报告：物流地产核心标的，公募REITS助力发展》（20/08/09）
《宝龙地产深度报告：迭变前行，换挡加速》（20/08/11）
《ESR深度研究报告：亚太物流地产龙头，轻资产持有型新物种》（20/09/14）
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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