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来源：中国地产基金百人会
来源:资资乐（ID:zzlwang-com）
对于投资从业者，尤其是地产投资人士而言，IRR内部收益率恐怕是最熟悉的陌生人。
尽管每天都要和它打交道，但能说出其内在含义的朋友却寥寥可数，大部分人只能生搬硬套地使用这个指标。
教条主义害死人，最好还是深刻理解一下IRR的内涵，以便融会贯通，以不变应万变。
今天我们一起来窥视一下IRR的内涵。
壹
内部收益率究竟是哪门子收益率 ？
“IRR是使净现值NPV为零的折现率”，这是标准的教科书式的解释，为了理解它，我们得先深度理解NPV和IRR的关系，然后写一串让人看得头疼的公式，当然还可以顺便用那副经典的示意图装装X。
我们还知道IRR是机会成本的上限，如果代表机会成本的其他收益率（比如贷款利率）高于IRR，那么项目就不值得投资。
哎哟，好厉害哦
然并卵，因为我们依然说不清IRR到底是哪门子收益率。
不信的话，来看一个例子：
假设投资一个项目（下图），2019年底投资100亿（假装我们真的很有钱），此后两年逐步获取收益。
使用EXCEL很容易就能求得IRR=14.83%，但这个值说明了什么？
说明了我们投资100，两年后能获得复合收益率为14.83？
试试吧。100×1.1483×1.1483≈132。
什么? 这明显不等于120啊？
那么IRR到底是啥呢？
简单而言，IRR就是假设收益可以进行再投资（就是继续拿去钱生钱）的情况下，投资的年化收益率。
我们假设2020年的80能继续投资，并且收益率等于IRR14.83%，那么2021年这80能获得收益92。
于是上面的表格能够进化成以下形式：
仔细看表中最后两行。用复利的形式折算到2021年后，投入的终值(132）=后两年收益（80+40）+2020年收益的再投资收益（80×0.14）
现在我们能大致理解了：如果未来收益可以再投资，那么，我们将初期投入按IRR确定的收益率进行滚动投资，就能在期末获得一个本金收益和，而这个本金收益和=各期收益+各期收益的再投资收益+本金。
进一步讲，可以用以下公式来理解
（公式中的n代表投资期数）
这就是IRR的真身，是不是直观多了
可能有朋友会拍案而起了：这尼玛不就是复利公式吗？
请注意，如果按一般的复利计算方式，本案例的收益率应该是(120/100)^0.5-1=9.54%。
之所以和IRR存在区别，是因为一般的复利公式没有充分考虑资金的时间价值，即收益的“再投资收益”，以及投入资金的时间价值。
到此，是不是觉得IRR的形象更加具体了？没有的话，可以私聊我。
事实上，所谓的标准公式只是IRR的简化版，它假设了投入资金的成本以及收益的再投资报酬率都等于IRR，但现实往往并非如此。
贰贰
IRR的缺陷
IRR一点都不完美，甚至有人认为IRR仅仅指出了使净现值为0的折现率，除此以外什么都不是。
缺陷1
∨
IRR是比率指标，不能说明绝对收益水平，往往会导致误判。
某些项目IRR更高，但绝对收益低，正如股票投资，每股5元的票即便涨停，净收益也不如50元的股票上涨2%。
用一个图更能说明情况。
图中，A项目IRR更高，但当折现率在绿色虚线左端时，B项目的净现值更高，收益情况更好。
因此，判断项目投资价值不能单看IRR，一定要紧密结合其他指标进行综合分析。
缺陷2
∨
同一个项目，可能存在多个IRR。
比如下图中，如果净现值和折现率的关系呈现出骚气的弧线，那就很难判断IRR的取值了。
现实中，那些净现金流一会儿为正，一会儿为负的项目，最容易出现这种情况。
缺陷3
∨
有人认为IRR没有那么多假设，尤其是不存在再投资报酬率不等于IRR的假设。
鉴于此，我在以下部分会直接引用英文资料辅以说明。（罗斯的《公司理财（原版）》貌似对IRR有较深讲解，但该书暂不在身边，只能暂时引用维基百科一类的网络资源）
IRR的可靠性依赖于若干假设，其中很重要的假设即是前文提到的：再投资报酬率等于IRR。
Firstly, IRR is sometimes misapplied, under an assumption that interim positive cash flows are reinvested at the same rate of return as that of the project that generated them. This is usually an unrealistic scenario ……
但这些假设并不总是那么可靠。
延续本文上半部分的例子。
如果现实中2020年获得的80亿用于再投资，只能获得5%的收益率，明显低于IRR的14%，那么到2021年末，能获取的总收益是124（下图）
求解复合收益率，即：（124÷100）^0.5-1=11.36%
此时，复合收益率不再等于IRR，我们熟悉的基础公式就有问题了！（兹维博迪的《投资学》在论述债券到期收益率时，也举例论述了同样的问题）
IRR越高，将其作为再投资报酬率的可靠性就越容易受到质疑，例如有些项目的IRR高达60%，看起来很爽，但收益的再投资报酬率真的能达到60%吗？哪有那么多好的投资机会。
叁
关于IRR还有哪些干货要点？
1. 现金流结构是决定IRR高低的关键因素，初期的巨额支出会极大地拉低IRR，所以应尽可能分期投入、尽早实现收益流入。并且，几类现金流结构是求不出IRR的：
（1）净现金流均为正或均为负
（2）前期净流全为正，即压根儿没有净流出
（3）现金流一会儿为正，一会儿为负，导致IRR无法得出唯一解。
因此，要合理安排项目进度，确保现金流结构尽可能符合常理（前提是尊重项目客观事实）
2. 一般情况下，IRR是年化收益率，因此使用EXCEL的“IRR”函数计算内部收益率时，假设时点间距是相等的，比如
但现实中的资金时点往往并不规律，比如：
此时，应该用XIRR函数来求解内部收益率。该函数需要事先指定一个时间轴，具体见下图。一定要注意，求得的结果是年化收益率！
3. 要注意区分全投资现金流IRR和自有资金现金流IRR。
不少朋友都以为求解IRR时，净现金流不应考虑资金成本，其实这是片面的理解。
全投资现金流不考虑还本付息。
而自有资金现金流（注意不要和财务管理中的自由现金流量混淆了）需要扣除还本付息。
对房地产来说，投资是一门专业活，不仅在外部拓展拿地方面有多种方式，在内部投资测算方面，也是有大量知识点需要掌握。只有搞明白了投资测算，才能真正理解房地产经营的大逻辑。
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