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来源：地产豪声音
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事 件
2020年8月6日，融创中国发布公告，公司建议通过全球发售及向股东分派少部分融创服务股份的方式，分拆公司附属公司融创服务的股份于联交所主板独立上市。
点 评
1 融创服务拟分拆上市，高成长望获物管高估值溢价，望增厚公司整体市值
公司建议通过全球发售及向股东分派少部分融创服务股份的方式，分拆公司附属公司融创服务的股份于联交所主板独立上市。于公告日期，公司拥有融创服务100%权益。待建议分拆及上市完成后，公司预期将拥有融创服务不少于50%权益，而融创服务将仍为公司的附属公司。分拆集团主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。2017 -2019年，融创服务营业收入CAGR达59%，净利润CAGR达151%。2019年，融创服务实现营收28.3亿元，同比+54%；实现净利润2.7亿元，同比+175%。我们认为，融创服务分拆上市后，其高成长性望享受物管行业高估值，并仍为公司的附属公司，有望增厚融创中国的市值，并物管和开发相互关联，实现高质量协同发展。
2 7月销售522.5亿元、同比+27.0%，预计Q3可售充裕助力销售持续走高
7月销售金额522.5亿元，同比+27.0%；销售面积372.8万平，同比+34.2%，公司销售同比高增，预计后续销售有望持续回升。1-7月，公司累计销售金额2,475.2亿元，同比-3.1%，较前值+5.8pct，累计销售金额克而瑞排名位居行业第五，考虑到公司销售高峰期在下半年，后续排名有望提升；累计销售面积1,776.2万平，同比+1.5%，较前值+6.2pct。我们维持主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%的判断，并且考虑到房企全年销售计划完成约束或将预示20Q4销售仍将保持稳增。考虑到公司布局聚焦于一二线城市及环一线热点城市，可售货值充裕，预计2020年销售有望维持较高增速。
3 投资建议：融创服务拟分拆上市，望增厚公司市值，维持“强推”评级
融创中国坚持深耕一二线，以逆周期扩张策略，成功在15-17年逆势加杠杆扩张，并借以并购扩张的标签优势，打造了厚实优质土储以及低廉土地成本的强大优势，利于实现快周转及高毛利率，预示后续销售和业绩“量质提升”，同时随业绩集中释放，净负债率望显著下降、带动融资成本下行，形成锦上添花。我们维持公司2020-22年每股收益预测为6.40、8.29、10.29元，目前对应20/21年PE仅4.9/3.8倍，我们继续看好公司销售和业绩的持续双双高增，维持目标价60.00港元，维持“强推”评级。
4 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
法律声明
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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