来源：地产豪声音
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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要 点
1 H1销售回顾：疫情下市场销售屡超预期，房企销售计划完成率略超4成
20H1，疫情下房地产市场销售改善不断超市场预期。6 月 50 家主流房企单月销售金额 11,670 亿元，同比+19%，同比进一步超预期改善， 并单月绝对额创
历史新高。50 家主流房企单月销售金额同比由 2-5 月的分别-35%、 -14%、 +3%、+17%进一步改善为 6 月+19%，在疫情下呈现了明显 V 型反转。20H1，疫情
之下 18 家主流房企销售计划完成率略超 4 成。20 年 18 家主流房企计划销售额平均为 3,016 亿元，同比+8%；20H1， 18 家主流房企实现销售额平均为 1,262亿元，同比-2%，对应完成年初销售计划的 42%，并按完成全年销售目标情况下， 20H2， 18 家主流房企销售额任务平均为 1,753 亿元，同比+17%，表明房企下半年销售任务仍比较重，下半年需要更积极推盘去化。
2 Q3销售展望：Q3推盘将反季节性走高，料主流房企销售增长超20%
我们预计， 20Q3 房地产市场销售表现有望保持热度，主要源于：1）过去历年Q3 是推盘淡季，但今年疫情影响导致今年 Q3 将反季节成为推盘旺季；2）今年房企为保全年销售目标，目前上半年销售目标完成率仅略超 40%，三季度推盘力度普遍较强，有望推动 Q3 销售同比高增。我们针对 10 家主流房企进行推盘和去化率的分析预测：a）谨慎情景下，假设 Q3 新盘去化率较 H1 下降5pct、老盘去化率较 H1 下降 10pct，对应 10 家主流房企 20Q3 销售金额同比+17%；b）中性偏乐观情景下，假设 Q3 新盘去化率较 H1 持平、老盘去化率较 H1 下降 5pct，对应 10 家主流房企 20Q3 销售金额同比+32%。我们认为，考虑到 20Q3 推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，我们预计主流房企 20Q3 销售金额同比增长有望超 20%。
3 H2行业观点：基本面、政策面、公司面稳中向好，逆境坚韧更显价值
展望下半年：1）政策面，预计宏观政策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，供给端政策继续积极支持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳中偏好环境；2）基本面，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期， 6 月主流 50 家房企销售额绝对额创历史新高，需求展现出较强韧性，鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计 Q3 销售将保持 Q2 的市场热度，低库存+销售回暖将继续推动投资端数据修复，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势；3）公司面， a、地价/房价比改善，融资成本下行，助利润率阶段性见底；b、销售改善超预期，地方预售政策放松，助周转效率提升；c、金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳，因而，公司面三大改善将推动 ROE 向好。
4 投资建议：Q3推盘将反季节走高，料主流房企销售增长超20%，重申“推荐”
新冠疫情下，房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中偏好状态，行业基本面也正逐步改善，近期美国 Capital 也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科 A、中南建设、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、H1销售回顾：疫情下市场销售屡超预期，房企销售计划完成率略超4成
2020H1，疫情之下房地产市场销售改善不断超市场预期。根据克而瑞和亿翰智库的房企销售数据，6月50家主流房企单月销售金额11,670亿元，同比+19%，同比进一步超预期改善，并单月绝对额创历史新高；1-6月50家主流房企累计销售金额41,118亿元，同比-1%，降幅也进一步明显缩窄。其中，50家主流房企单月销售金额同比由2-5月的分别-35%、-14%、+3%、+17%进一步改善为6月的+19%，在疫情之下呈现了明显的V型反转。
此外，考虑到我们所跟踪的50家主流房企销售同比与全国商品房销售同比较强相关性，全国商品房销售也呈现了V型反转，总体销售表现超年初预期市场，房地产逆境坚韧更显价值。
2020H1，疫情之下18家主流房企销售计划完成率略超4成。针对于18家主流房企数据进行分析，2020年18家主流房企计划销售额平均为3,016亿元，同比+8%，并且大部分为疫情之后做出的销售计划，显示了疫情之下房企销售计划的信心；2020H1，18家主流房企实现销售额平均为1,262亿元，同比-2%，对应完成年初销售计划的42%，销售进度稳步推进；此外，按完成全年销售目标情况下，2020H2，18家主流房企销售额任务平均为1,753亿元，同比+17%，表明房企下半年的销售任务仍比较重，下半年需要更积极推盘去化。
值得注意的是，18家主流房企中，2020年销售计划完成率较高、2020H2销售计划同比较低的房企，全年目标有望超预期完成。从销售完成率的角度来看，龙光集团、阳光城、中国金茂、万科A完成率较高，分别达52%、45%、51%、49%，全年销售有望超预期完成；从2020H2销售额计划同比来看，新城控股、阳光城、金地集团计划同比较低，分别为同比+3%、-9%、+3%，全年销售有望超预期完成。
二、Q3销售展望：Q3推盘将反季节性走高，料主流房企销售增长超20%
在此基础上，我们针对于10家主流房企（龙湖集团、融创中国、世茂集团、新城控股、旭辉控股集团、阳光城、招商蛇口、中国金茂、中南建设、金地集团）的推盘节奏以及去化率表现，进行进一步的深入分析，以期对于3季度市场销售情况做一个大致预测判断。
10家主流房企2020年可售货值平均达4,250亿元，同比+13%，可售货值充裕；2020年计划销售额平均为2,745亿元，同比+9%，2020H1，实现销售额平均达1,081亿元，实际同比+1%，按全年完成销售目标，对应2020H2计划销售额同比+15%。单季度来看，10家主流AH房企2020Q1、2020Q2平均销售金额分别达331、751亿元，分别同比-20%、+14%，销售持续修复。
从去化率的角度来看，主流10家房企2020年计划综合去化率达65%，略低于2019年实际综合去化率67%；并且我们估算2020H1主流10家房企实际综合去化率47%（注：该指标为半年度去化率指标，不能与全年度去化率指标对比），其中估算新盘去化率约65%，估算老盘去化率约30%。从完成率情况来看，10家主流房企2020H1推盘完成率达35%，销售完成率达39%，销售计划完成率高于推盘计划完成率，表明上半年去化情况较好，也表明下半年推盘量更大。
从推盘情况来看，主流10家房企2020H1推盘货值平均达1,068亿元，占比全年35.4%，2020Q3、2020Q4推盘货值平均达930、1,021亿元，分别占比30.8%、33.8%，2020Q3主流房企推盘货值将显著增加。主流10家房企2020H1可售货值平均为2,299亿元，其中期初滚存平均为1,231亿元，2020H1新推货值平均为1,068亿元；2020Q3可售货值平均为2,162亿元，其中期初滚存货值平均为1,232亿元，2020Q3新推货值平均为930亿元，2020Q3可售货值充沛，有望助力销售持续高增。
我们预计，2020Q3房地产市场销售表现有望保持热度，主要源于：1）过去历年Q3是推盘淡季，Q3属于低基数区间，但疫情影响下导致今年Q3将反季节成为推盘旺季；2）今年房企为保全年销售目标，目前上半年销售目标完成率仅略超40%，三季度推盘力度普遍较强，有望推动Q3销售同比高增。
我们针对10家主流房企进行推盘和去化率的分析预测：a）谨慎预测情景下，假设2020Q3新盘去化率较2020H1下降5pct、老盘去化率较2020H1下降10pct，对应10家主流房企2020Q3销售金额平均同比+17%；b）中性偏乐观预测情景下，假设2020Q3新盘去化率较2020H1持平、老盘去化率较2020H1下降5pct，对应10家主流房企2020Q3销售金额同比+32%。
我们认为，考虑到20Q3推盘将反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企2020Q3销售金额同比增长有望超20%。
三、H2行业观点：基本面、政策面、公司面稳中向好，逆境坚韧更显价值
1）基本面：销售改善超预期，投资数据快速修复，料市场健康稳定发展
销售端，疫情下，上半年市场销售改善持续超预期，目前去化率已恢复至去年同期水平，需求展现出较强韧性；结构中，东部和西部5月同比已实现两位数增长；鉴于疫情影响淡化、流动性宽松、行业低库存、供给爬坡等因素，预计Q3市场成交将保持热度。投资端，低库存+销售回暖推动了投资端数据快速修复，5月投资增速继续高位运行、开工同比年内首次由负转正、前期恢复相对滞后的竣工数据也呈现大幅修复。鉴于行业超预期修复，我们调整2020年行业预测至：销售量同比-4.2%，新开工同比-2.3%，竣工同比+0.6%（2021年上调至+15.4%），投资额同比+4.6%。总而言之，我们认为，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势，并且仍是我国经济稳定的压舱石。
2）政策面：预计宏观政策仍偏宽松，需求端房住不炒，供给端积极支持
疫情影响下，目前三大政策信号力度加强，并处于前三轮小周期的风险位置，政府逆周期调控力度进一步加码，预计后续宏观政策仍将处于偏宽松趋势，而房地产及产业链占我国GDP大比重，稳经济重要性也进一步提升。需求端来看，上半年需求端政策继续坚持房住不炒基调，延续因城施策思路，预计后续全国性需求端政策进一步宽松可能性不大，但地方有限度的需求端支持政策或被允许，此外，后续户籍制度放松才是更值得关注的需求端支持政策；供给端来看，上半年供给端政策积极推出，考虑到疫情+低库存的双重背景，预计积极加库存仍是后续的重点任务，预计后续供给端的行业政策仍将积极推出，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等。
3）公司面：房企周转加速，净利率阶段性见底，三大改善推动ROE向好
即使疫情影响下，主流18家房企2020年平均销售金额计划或预测增速达8%、仍相对积极，预示行业集中度将继续提升。周转率方面，6月主流50家房企单月销售金额同比已大幅改善至+19%，连续4个月快速回升，表现超预期，叠加近期地方预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等政策，综合推动房企周转效率改善；利润率方面，由于2019年拿地地价较低，今年限价边际放松，推动地价/房价比改善，行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底，同时叠加今年融资成本显著下行，进一步助力销售净利率阶段性见底，甚至部分优质房企见底回升；杠杆率方面，金融去杠杆告一段落，预计房企杠杆率后续或保持平稳。因而，周转率、净利率、杠杆率三大指标改善推动ROE向好。
注：欲知更详细我们华创地产团队的房地产行业观点请参见2020年6月21日发布的报告《房地产2020年中期策略：逆境坚韧显价值，多元花开别样红》。
四、投资建议：Q3推盘将反季节走高，料主流房企销售增长超20%，重申“推荐”评级
新冠疫情下，房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将处于稳中偏好状态，行业基本面也正逐步改善，近期美国Capital也接连增持房企，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块“推荐”评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂集团、金地集团、保利地产、旭辉控股、融创中国、万科A、中南建设、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园，建议关注：荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、保利物业、新大正、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产；4）物流地产：建议关注：ESR、南山控股。
五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及新冠肺炎疫情影响超预期
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《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
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《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
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华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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