祥生二代补血术：与十八线女明星前妻打聘礼官司
来源：中国房地产新闻
6月5日晚上，位于浙江海宁的一个售楼处被300多个怒气冲天的人给砸了。
这个售楼处是千亿房企祥生地产旗下一个叫祥生钱塘新语的项目，跟以往引发冲突的房子降价不同，砸售楼处的人并非是老业主，而是中介。
这么多中介之所以砸售楼处，原因让人咂舌：
开发商祥生吃相太难看，竟然跳单。
中介人员说，这批共计294套房源的项目，开发商祥生把房子交给了三家总代理，这三家总代理发动了几乎全杭州的中介来带客。但中介带去的部分购房者，开发商却私下跟他们进行了联系，并直接邀约这批购房者前往另一个地方开盘，最终跳单一脚踢开了这些中介。这波骚操作，
让祥生节省了一千多万元的渠道佣金。
祥生倒是省钱了，但对于这些中介来说，过去的一个月算是白忙活了。
祥生的一位工作人员对外表示，祥生并不存在跳单，因为开发商是全程委托给第三方公司的。
有中介人员对此回应相当不满：祥生竟然甩锅给第三方公司，他们私下跳过中介卖房的视频我们都有，要不要搞大一点，让所有人看看祥生的真面目？
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祥生最近成为地产圈热点的除了跳单事件外，还有近期将要冲击IPO的新闻。甚至连许久未出现于地产圈视野的原绿城集团总裁寿柏年也在上市前夜挤进祥生，分一杯羹。
作为TOP30房企中唯一一家未上市的企业，祥生为何现在才开始谋划奔赴资本市场？成立25年至今，不依靠上市圈钱，它主要的融资补血方式又是什么？
随着768页的招股书公之于众，偌大而神秘的祥生版图也呈现世人眼前。
一部祥生史，半座诸暨城。祥生创始人陈国祥白手起家的故事，颇为励志。在中国古代美女西施故里浙江诸暨，他被称为“陈半城”，读到初一便辍学回家，早年做过拉车工、酿酒员、纺织工，而后靠尼龙丝绵纶丝生意积累起原始身家，也一度被称为当地“丝大王”。
1995年，浙江祥生房地产开发有限公司成立。次年，诸暨金鸡坞村动迁改造，陈国祥承担部分改造任务，由此开始涉足房地产业务。
实际上，陈国祥和祥生的转折点是在2014年，这一年，他将公司总部搬迁至杭州。作为后起之秀，这家房企开足马力，开始改变了浙系房企的画风，相当“凶猛”，在同行都不看好的三四线，祥生低位获得大量土地储备。而其扩张策略即高周转，与碧桂园、中梁等房企的风格类似。
当然，陈国祥也很幸运，踩准了时点，把握住了长三角三四线城市楼市的发展机会。在上一轮房地产发展周期中，由于一、二线城市限购限贷限价，三、四线房价迎来了周期性高位。
随后祥生的发展速度，便一发不可收拾，一路高歌猛进。
2015-2017年其合约销售分别为109亿元、325亿元、620亿元；2018年，祥生地产迈过千亿，以1029.2亿元的销售额位居百强房企第28位，其百亿跃向千亿的进阶之路仅历时3年。而这段路程，万科和保利走了5年，绿地走了8年。
三年十倍的扩张速度在祥生招股书业绩部分也有所反映。2017-2019年，祥生控股年度收入分别为62.93亿元、142.15亿元和355.2亿元，年复合增长率高达137.6%；除税后溢利分别为-2.86亿元、4.28亿元、32亿元。
但是，伴随规模的扩大，祥生的负债率也惊为天人。
2017-2019年，祥生净资产负债率分别为1380%、740%及360%。
超过300%的净资产负债率，这是什么概念呢？
和讯网不久前发布的《2019年上市房企净资产负债率榜单》显示，榜单排名垫底的富力地产近年来现金流急剧恶化、负债高企、风险加剧，但富力的净资产负债率也仅为218.3%。
跟祥生比比，富力一定能重新找回自信。
资金是房企的命门。负债如此高的祥生又该如何在还未上市的情况下，拓宽“补血”途径，弄来大把大把的真金白银？
招股书表示，祥生采取多元化融资方式包括银行及其他借款、资产抵押证券及优先票据等，融资方式因项目而异。这一点倒是印证了祥生地产原总裁赵红卫此前所说：“祥生很大一部分采用银行、信托、私募形式。”
信托融资也是祥生最爱玩的融资手段之一。
截至2020年4月底，祥生银行及其他借款总额为300.56亿元，而信托融资借款总额为152.7亿元，信托融资笔数为37笔，占借款总额约一半。而在2019年底，祥生信托融资数额更大，融资笔数为51笔，总额为180.07亿元。
在房企信托融资政策日益收紧的当下，对祥生来说，冲击IPO拓宽融资渠道似乎成了无奈之举。
此外，祥生在2020年1月23日、3月16日、5月20日发行的3亿美元优先票据，年息率12.5%。如此高的融资成本，足以可以“傲视”行业多数房企。
截至2019年底，祥生账面现金及现金等价物为24.12亿元，较上年减少22.54%。2017年-2019年，公司的账面有息负债从258.74亿元升至285.27亿元。
缺钱缺得有点让人心疼。
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融资问题一直是祥生的痛。
早在四年前，陈国祥的儿子陈弘倪就曾卷入“高成本融资”的民间借贷纠纷中。
陈弘倪，1983年出生，加拿大国籍，美国福特海斯州立大学毕业。为了顺利接班，他从2012年开始就在祥生集团内部磨砺，负责过项目营销、酒店管理运营，也在物业等多个部门都轮岗锻炼了一番。
2019年春天，接近古稀之年的陈国祥将祥生的交接棒正式“传位”给了儿子，目前陈弘倪的职位为祥生控股行政总裁兼总裁。
在地产二代中，陈弘倪热爱篮球运动，比较低调谦逊，相关新闻寥寥无几，祥生内部人士也评价他“好学、有实力、有拼劲”。
这样一位口碑好的继承者，是为何深陷“借贷纠纷”？
2016年5月23日，一位名叫陈娜良子的人向上海市青浦区人民法院提出财产保全的申请，要求立即查封、扣押、冻结陈弘倪价值2969.87万元的财产。
陈娜良子又是谁呢？百度百科显示，1985年出生的陈娜良子为加拿大籍华人，曾获2008年度温哥华华裔小姐冠军，2009年度国际中华小姐季军。曾演出过一些作品。
事实上，她的另一个身份也是陈弘倪的妻子。
到底是什么原因，让夫妻二人不惜反目闹上法庭？
中国裁判文书网于2017年5月发布的一份关于《祥生实业集团有限公司、陈弘倪与陈娜良子民间借贷纠纷二审民事判决书》中显示：陈娜良子在陈弘倪的请求下，于2015年向祥生公司汇款2600万元，是为借款，约定年利率为13%。夫妻二人的微信聊天记录中显示陈弘倪认可该借款来源为聘礼。
但是，上诉人祥生公司认为，陈娜良子与祥生公司之间无借款合意，系争款项是为陈弘倪归还祥生公司为其垫付的出国款项。并且，陈弘倪无权代表该公司借款。
一审法院认为祥生公司的说法并不成立，并判决祥生公司应于判决生效之日起十日内归还陈娜良子借款本金2600万元。此外，祥生公司还应支付陈娜良子利息（以2600万元为本金，自2015年1月1日起至实际清偿之日止，按年利率13%计算，扣除110万元）。
二审法院认为，祥生公司与陈弘倪虽主张微信记录系陈娜良子伪造，但未能提供证据证明该主张。相反，陈娜良子提供的出入境记录却证明了微信发生期间其确与陈弘倪不在一处，不存在伪造的机会。
同时，夫妻二人的微信记录中关于向陈娜良子付款的笔记页面照片与祥生公司在一审中提供的其向陈娜良子付款的凭证能够一一对应，印证了微信内容的真实性。据此，陈娜良子所提供的微信记录应予认定。
二审法院认为，虽然祥生公司认为陈弘倪无权代表该公司借款，然而陈弘倪是祥生公司股东之一，又是法定代表人陈国祥之子，本案系争借款发生之时两人对祥生公司绝对控股，由陈弘倪在微信记录中关于“和财务说了，先记上，以后怎么结算再说吧”的表述亦足见陈弘倪在祥生公司具有相当的话语权。
二审法院认为，一审法院认定陈娜良子与祥生公司之间借款关系成立并无不当。系争款项系由陈娜良子账户借出，故陈娜良子以个人名义主张还款符合法律规定。
因此，二审法院判决：驳回原告祥生公司和陈弘倪的上诉，维持一审原判。
简单总结一下该案件，祥生公司通过陈弘倪向陈娜良子借款2600万元，但却拒绝履行还款义务，最终被法院判决败诉。
祥生这波骚操作，跟前几天跳单杭州中介试图赖掉一千多万元佣金的套路一比较，似曾相识啊。
只是，陈弘倪想跳自己老婆的单，却没能成功。
检索公开资料，祥生地产涉及到不同程度的纠纷案件，裁判文书共计21起，民间借贷纠纷和金融借款合同纠纷各占8起和5起。
到这种地步，祥生硬着头皮也得上市啊。
责任编辑：陈志杰
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