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来源：地产豪声音
袁豪 鲁星泽 曹曼 邓力
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事 件
5月22日，2020年国务院政府工作报告指出：1）“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”；2）“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”；3）“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。
点 评
1 坚持房住不炒基调，延续因城施策思路，促进房地产平稳健康发展，未提及房地产税
本次政府工作报告提到：“深入推进新型城镇化。发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居”，报告重申“房住不炒”、“促进房地产市场平稳健康发展”，延续了房住不炒的政策基调，4月17日政治局会议里没有提及“因城施策”，这次重新提及“因城施策”，考虑到2020年在疫情影响背景下，稳经济、稳房地产的诉求，预计“因城施策”仍是主要趋势。此外，相比18、19年“健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法”、“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”的表述，今年工作报告中并未提及房地产税相关内容。
2 重大区域战略深入实施，深入推进新型城镇化，都市圈战略望推动房地产市场供需匹配
本次政府工作报告提到：“常住人口城镇化率首次超过60%，重大区域战略深入实施”。再考虑到4月9日，国家发展改革委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，新华社受权发布《中共中央、国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》。我们认为，此前国务院和发改委同时发布政策文件，同时再次重申土地制度改革、户籍制度改革，国家逐步推进都市圈战略方向过更趋明确、内容也趋细化，并且土地制度和户籍制度的改革同时进行，而在房地产行业低库存以及经济下行压力加大的双重背景下，该战略也将更好的匹配房地产市场在空间尺度上的供需关系，实现兼顾稳经济和稳房地产的重任。
3 改造城镇老旧小区、支持社区服务，有利于提升物管渗透率，物管行业价值多维度获认可
本次政府工作报告提到：“新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”。此次工作报告提及“改造城镇老旧小区”、“支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务”等内容，这将有利于提升物业管理行业的渗透率，增加物业管理行业的有效需求，同时也表明物管行业发展符合国家政策导向。而在本次新冠肺炎疫情影响期间，物管公司作为防控一线，积极防控部署的表现，逐步获得政府认可，行业价值也逐步获得社会的关注，此前深圳、杭州等多地密集推出补助政策，也有效对冲疫情对物管行业的短期负面影响，并且此次疫情激发业主对优质物管公司的诉求，有利收缴率、物业费提升，并快速建立优质品牌利于行业集中度提升。此外，近期互联网企业及专业投资机构频频战略投资主流物业管理公司，显示物管公司流量经济概念广受认可。
4 投资建议：坚持房住不炒、延续因城施策、未提房地产税，推进旧改利好物管，重申“推荐”评级
新冠疫情之下，房地产行业仍是我国经济稳定的压舱石，目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度大幅加强，政府逆周期调控力度进一步加码，土地和户籍改革、公募Reits试点等逐步推进，预计板块低估值将得到修复。此外，本次疫情对物业管理行业将是一次行业价值的再认识，疏通过往难点痛处，推动行业进入更广阔、更持续的黄金发展阶段。我们重申板块推荐评级，并优选优质房企和优质物管企业，推荐：1）住宅开发：金科股份、世茂房地产、金地集团、保利地产、万科A、融创中国、旭辉控股、中南建设、阳光城、龙光地产、美的置业、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、保利物业、绿城服务、新大正，建议关注：碧桂园服务、新城悦服务、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等；3）商业地产：龙湖集团、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地、宝龙地产等。
5 风险提示：房地产市场销量超预期下行以及新冠肺炎疫情影响超预期
关键词：华创地产小组重点报告系列
《2017年房地产投资策略：周期淡化，资产为王》（16/12/07）
《房地产及产业链对GDP的影响分析：大比重却小贡献，弱市下维稳为先》（17/01/06）
《对于H股地产大涨及A股地产逻辑的思考：周期未完、城市分化，看好一二线资源和强三线开发》（17/02/09）
《对三四线城市成交持续性的分析：当鬼城不再，强三线逆袭，料量价齐升》（17/02/28）
《对三四线城市成交持续性的分析2：棚改货币化为本轮三四线热销的核心驱动力》（17/03/29）
《北京等楼市政策点评：看淡调控的老生常谈吧，请重视棚改的投资主旋律》（17/03/30）
《国家设立雄安新区点评：雄起京津冀，安定百姓家，未来值期待》（17/04/05）
《房地产16年年报及17年1季报分析：行业基本面不差，但配置已降至历史新低》（17/05/02）
《三年棚改新规划点评：三四线短期棚改逻辑中期化，三四线住宅需求、下游消费和上游投资都将受益》（17/05/25）
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《对房地产行业集中度的分析：规模效应加剧、集中度大增、强者更强》（17/06/05）
《对反常周期下龙头房企的优势分析：集中度快增、MSCI纳A，龙头基本面和估值双双提升》（17/06/22）
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《小周期延长的延伸研究：供给端调控，小周期延长，弱波动+强分化新格局》（19/08/20）
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《商业地产行业深度报告系列之一：优质商业地产受益资产荒，流动性宽松驱动价值重估》（19/09/19）
《蓝光发展深度报告：嘉宝服务上市在即，物管当红望增厚估值》（19/10/13）
《2020房地产策略：稳中前行，多元开花》（19/11/11）
《大悦城跟踪报告：重组焕发活力，商业+产业协同拿地优势凸显》（19/11/19）
《非住宅物业深度：物管从小区走向城市，非住宅蓝海疆域无边》（19/11/20）
《新大正深度报告：聚焦非住宅优质赛道，资本赋能扬帆起航》（19/12/03）
《保利物业深度研究报告：央企物管龙头，启征黄金赛道 》（19/12/19）
《商业地产行业深度报告系列之二：商业地产迎机遇，存量经营估值优》（19/12/27）
《金科股份深度报告：渝派代表，多元激励，高质量成长》（20/01/12）
《复盘2003年：房地产稳态中短暂扰动，或促发逆周期调控弹性加大，优选钱多货多的优势房企》（20/02/02）
《政策点评：中央加大宏观政策调节力度，地方密集出台地产支持政策》（20/02/13）
《绿城服务深度报告：品质服务标杆，领跑黄金赛道》（20/02/21）
《龙湖集团深度报告：龙跃云津上，泛舟山湖间》（20/03/01）
《世茂房地产深度报告：三十而立再出发，积极变革铸辉煌》（20/03/19）
《美的置业深度报告：传承美的基因，铸造优质成长》（20/03/21）
《龙光地产深度报告：大湾区龙头，高质量成长》（20/3/24）
《永升生活服务深度报告：隽永升腾，优质成长》（20/4/21）
华创地产研究团队
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袁 豪 房地产行业 首席分析师
复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
鲁星泽 房地产行业 研究员
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
曹 曼 房地产行业 研究员
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
邓 力 房地产行业 研究员
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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