碧桂园，城镇化的守望者

来源：地产风声

往年，春暖花开日，便是地产行业年报发布时。今年“春天”迟了，年报季已经如约而至。疫情影响之下，不确定因素频出，中国的房地产行业何去何从？楼市向好向坏？春江水暖鸭先知，听听房企怎么说。

今天推出“年报季”系列第六篇，来自“宇宙第一房企”碧桂园的声音。

疫情爆发之时，城镇之间的流动一度中断。

如今疫情降温，城镇关卡陆续开放，人员开始流动，经济按下重启键。

不过，从改革维度看，流动中的城镇化进程其实从未中断过。

而在此进程中，一批房企成为城镇化的坚定守望者，进而摘取了丰硕的果实。

比如，今天要聊的碧桂园。

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被外界称为“宇宙第一房企”的碧桂园，内心似乎并不向往“浩瀚宇宙”，反而始终扎根在三四线城市。

事实上，三四线城市已经成为新一轮城镇化的主战场，碧桂园的布局其实大都穿梭在城镇化的浪潮中。

去年，国内城镇化率首次超过60%，外界也在窥探碧桂园发生了何种变化。

3月27日，碧桂园发布的2019年财报给出了答案。

财报显示，2019年碧桂园实现总营业收入约为4859.1亿元，同比增长28.2%；实现净利润约为612.0亿元，同比增长26.1%。

总体上看，碧桂园在过去一年迈出了稳健增长的脚步。而另外一项指标——现金流，则加固了这份稳健。

疫情之中，收紧的现金流，成为悬在诸多房企头上的达摩克利斯之剑。它们纷纷推出各种折扣优惠，试图保证现金流的通畅。

反观碧桂园，似乎动作并不多，如今看来这份淡定源自它手中充足的现金——财报显示，截止2019年12月31日，碧桂园账面拥有现金余额2683.5亿元，达到历史最高水平。

这大概就是“手中有粮、心中不慌”的样子。

这些“粮”，恰恰主要来源于碧桂园跟随城镇化进程，其深耕的三四线城市。

财报显示，截至2019年底碧桂园的项目已遍布内地200多个地级市，合同销售面积约6237万平方米，同比增长15.2%。

最近几年，市场对碧桂园布局三四线城市有所顾虑。

碧桂园在过去这一年取得的业绩，让人看到这种“顾虑”似乎是“多虑”的。

截至2019年底，碧桂园三四线城市项目获取18个月后，投资转化率为1.27。

相对而言，同行一二线城市项目的投资转化率为0.71或以下，碧桂园的三四线项目优势明显。

当然，碧桂园能在三四线城市中获得较高投资转化率，与诸多因素有关。

首先，三四线城市大型房企较少，同时又是熟人社会，攀比心较强，因此购房者首先会挑选有知名度的品牌。于是，碧桂园作为龙头房企，在三四线的品牌效应更明显，投资转化率更高。

其次，运营操盘能力、产品力等因素，也助力了碧桂园投资转化率的提升。

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在深耕三四线城市的进程中，碧桂园的盘子看起来铺得相当广，销售额也在连年增长。

但在此过程中，碧桂园其实掌握着自己的章法。

首先，总体上看碧桂园的销售额在稳步增长。财报显示，2019年碧桂园的权益合同销售额为5522亿元，同比增长10.0%。

10.0%的增长似乎不算太大亮点，但横向比较看，这个数字超出了2019年TOP100房企6.5%的权益销售金额增速。

而且值得一提的是，碧桂园采用的是权益合同销售额，而非部分房企使用的全口径销售额。

两种销售额的区别在于，前者悉数为自家卖的货值，而后者掺杂了合作方的货值，这也显露出碧桂园在自家销售额上的底气。

其次，在向外扩张的过程中，碧桂园的货值也在有序地铺开。

财报显示，2019年碧桂园拥有的权益可售资源约为24181亿元，其中73%的权益货值位于中国五大城市群，97%的位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域。

其实，这种紧跟城市群、人口分布的布局，具备国家宏观战略政策的支撑。

回顾过去一年，一系列的针对城市群规划的政策贯穿全年。

比如《粤港澳大湾区发展规划纲要》和《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》分别2019年2月和12月发布。

事实证明，政策调控下的城市群，也在影响着房企的销售。

据中指研究院数据显示，2019年千亿房企长三角与珠三角城市群的销售额贡献较大，占比分别为34.8%、14.1%。

再聚焦到这些城市群的人口维度。首先，碧桂园93%的权益货值位于人口流入区域。这不难理解，毕竟人口流入显露出该区域具备经济提升潜力，对于房企也是一种吸引力。

另外，至于为何碧桂园将97%的权益货值，置于常住人口50万人以上的区域，在于其根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，判断落户政策将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区。

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如果说地产是碧桂园过去二十余年来铸造的最深印记，那么科技或将为其注入新鲜血液。

2019年初，杨国强提出，“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的定位。

由此，碧桂园“三驾马车”——“地产+机器人+现代农业”的战略推进，也开始加速。

这种对科技的投入，其优势和作用在特殊时期体现得尤为明显。

2月16日，碧桂园捐赠的首台煲仔饭机器人，在武汉正式投入使用，1小时便能做100-120份煲仔饭。“香！挺不错”、“酸酸甜甜的，味道好极了”，广东风味煲仔饭让不少医护人员赞不绝口。

其实在碧桂园的规划中，机器人还承接着更多的任务和战略。

一方面，碧桂园认为机器人会应用到其内部各个业务板块，从而形成强大助推力；另一方面，此次疫情已经体现了机器人的重要性，未来机器人或将大规模应用到各个行业之中，具备市场需求。

另外，碧桂园的现代农业最近也动作频频。比如，3月11日碧桂园农业宣布，已于3月9日对价3亿元收购华大农业80%股权，成为华大农业控股股东，由此在现代农业版图上再添一军。

如今国内疫情发展稳步可控，各行各业逐渐走上正轨。前方风景如何，有人自信，有人迷茫。

对于未来，碧桂园则抱着谨慎、乐观的态度。

虽然碧桂园3月销售节奏已经恢复到去年正常水平，但依旧将今年的拿地预算设置在了1600亿，与去年基本保持一致，同时对外不公布销售目标，显露出谨慎姿态。

乐观，在于碧桂园判断，未来“房住不炒”的主基调不会改变，而城镇化能保证中国市场有巨大空间，且势不可挡。

挡不住的，还有碧桂园扮演城镇化守望者的决心。

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