【华泰地产】稳态如期打破，改善方兴未艾——2020年1-2月房地产行业数据点评|地产_新浪财经

如何在结构性行情中开展投资布局？新浪财经《基金直播间》，邀请基金经理在线路演解读市场。

来源：地产真心话

由于疫情影响，1-2月房地产统计数据销售、开工、拿地、竣工、投资全面大幅下滑，符合我们2月初“稳态打破”的判断。进入3月，房地产各领域陆续迎来复工，售楼处和施工项目将逐步正常化，但考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复，预计3月销售仍将负增长。也正因为如此，我们认为政策“改善开启”方兴未艾，内容或将进一步向稳投资、稳销售深化。

开发投资-16%，工地复工、土地供给发力将推动复苏

新冠疫情拖缓复工节奏，房企施工进度放缓，导致1-2月开发投资、新开工、竣工面积分别同比下滑16%、45%、23%。地方政府将工作重心主要放在疫情防控之上，土地供给收缩，进而影响土地成交，1-2月土地购置面积、土地成交价款同比下滑29%、36%。但随着疫情好转，行业施工正在逐步修复，3月首周部分房企复工比例提升至50%-80%，我们预计在复工驱动下，3月开发投资类指标降幅将快速收窄。地方政府对于土地财政的依赖度短期提升，因此土地端支持政策数量最多，我们预计3月后土地供应亦将逐步好转，结合支持政策，将推动土地成交类指标修复。

销售面积-40%，售楼处复工、支持政策、利率下行将改善需求

新冠疫情影响下，供给端房企新推盘和售楼处复工放缓，同时需求端受到隔离措施压制，共同导致1-2月商品房销售面积、销售金额同比下滑40%、36%。但情况正在逐步好转：1、3月首周部分房企售楼处开放比例提升至85%；2、2月中旬后地方政府支持政策逐步转向需求端；3、流动性宽松之下，房贷利率有望随LPR持续下行，将对购房需求形成提振。考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复，我们预计3月全国商品房销售仍将负增长，但降幅将显著收窄。据我们跟踪，3月1-13日66城新房销售面积同比下滑31%，已较2月（下滑71%）出现明显改善。

到位资金-18%，融资政策、流动性、销售好转将疏解资金压力

受疫情影响，房企融资节奏放缓，1-2月国内贷款、自筹资金同比下滑9%、15%，同时销售下行导致定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑24%、12%，共同导致到位资金同比下滑18%。虽然融资政策口径没有明显松动，但执行上已出现边际改善，3月13日融创房地产集团公司债获证监会审批，去年以来房企发债名单制管理已逐渐回归市场化。流动性宽松下优质房企发债规模和利率都出现明显优化，助力融资集中度提升。全球流动性宽松加码，也为后续国内进一步宽松让渡空间，强化融资端改善趋势。我们预计在政策、流动性以及销售复苏的带动下，3月到位资金同比降幅有望收窄。

多元利好共振，把握配置机遇

我们认为当前地产板块正迎来多元利好共振：1、随着国内疫情好转，销售、投资正逐步向正常化迈进，预计二季度迎来需求反弹；2、政策改善有望持续推进，内容也将向销售端持续深化；3、融资政策边际改善，优质房企受益融资集中度提升；4、年报季地产公司业绩高稳定性，以及全球流动性宽松带来的高股息公司吸引力，都将构筑地产股的配置机遇。继续重点推荐：1、具备融资优势的龙头房企：万科A、金地集团；2、成长型房企：中南建设、金科股份、华发股份；3、存量资产核心品种：招商积余、新大正、大悦城。

风险提示：疫情发展不确定性；行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

开发投资-16%，工地复工、土地供给发力将推动复苏

新冠疫情拖缓复工节奏，房企施工进度放缓，导致1-2月开发投资、新开工、竣工面积分别同比下滑16%、45%、23%。地方政府将工作重心主要放在疫情防控之上，土地供给收缩（根据Wind数据，1-2月百城土地供应建面同比下滑24%），进而影响土地成交，1-2月土地购置面积、土地成交价款同比下滑29%、36%。

但随着疫情好转，行业施工正在逐步修复。根据住建部的数据，截至3月8日全国房屋建筑和市政基础设施工程开复工率达到58.15%；根据我们草根调研，截至2月底重点房企施工项目约40%-60%开始复工或者拿到复工审批，3月首周部分房企90%以上的项目都获得复工审批，实际复工比例提升至50%-80%。我们预计在复工驱动下，3月开发投资类指标降幅将快速收窄。

地方政府在财政收入下滑、支出上升的情况下，对于土地财政的依赖度短期之内将提升，因此对于土地端的支持政策数量最多。据我们统计2月以来共有12个省市降低土地出让竞买保证金比例，32个省市允许延期/分期缴纳土地出让金。我们预计3月后土地供应亦将逐步好转，结合土地端支持政策，将推动土地成交类指标修复。

1.1 开发投资同比下滑16%

2020年1-2月全国房地产开发投资累计完成额为1.01万亿元，累计同比下降16.33%，增速较2019年下降26.3个百分点。其中住宅开发投资累计完成额为0.73万亿元，累计同比下降16.00%，增速较2019年下降29.9个百分点。

1.2 新开工同比下滑45%，竣工同比下滑23%

2020年1-2月全国房屋新开工面积为1.04亿平，累计同比下降44.88%，增速较2019年下降53.4个百分点。其中住宅新开工面积为0.76亿平，累计同比下降44.41%，增速较2019年下降53.6个百分点。

2020年1-2月全国房屋施工面积为69.42亿平，同比增长2.90%，增速较2019年下降5.8个百分点。全国房屋竣工面积为0.96亿平，累计同比下降22.90%，增速较2019年下降25.5个百分点。

1.3 土地购置面积同比下滑29%，成交价款同比下滑36%

2020年1-2月土地购置面积为1092万平，累计同比下降29.33%，增速较2019年下降17.9个百分点。土地成交价款为440亿元，累计同比下降36.25%，较2019年下降27.5个百分点。

销售面积-40%，供给恢复、支持政策、利率下行将改善需求

新冠疫情影响下，供给端房企新推盘和售楼处复工放缓，同时需求端受到隔离措施压制，共同导致1-2月商品房销售面积、销售金额同比下滑40%、36%。

但情况正在逐步好转：1、售楼处逐步复工，根据我们草根调研，截至2月底重点房企售楼处开放比例约40-70%，3月首周部分房企售楼处的开放比例已经从2月末的60%提升到85%；2、2月中旬后地方政府支持政策逐步转向需求端，据我们统计，2月共有55个省市出台地产支持政策，约33个省市涉及销售端支持，包括放松预售条件、提前拨付预售资金、购房补贴、加大贷款支持力度等，部分城市的限签令也有松动；3、流动性宽松之下，根据融360的数据，2月首套和二套房贷平均利率分别为5.50%、5.81%，房贷利率实现三连降，且有望随LPR继续下行，将对购房需求形成提振。

考虑到当前来访量和人员到岗量还未完全恢复，我们预计3月全国商品房销售仍将负增长，但降幅将显著收窄。据我们跟踪，2月66城新房销售面积同比下滑71%，3月1-13日同比下滑31%，已出现明显改善。

2020年1-2月全国商品房销售面积为0.85亿平，累计同比下降39.90%，增速较2019年下降39.8个百分点。其中，商品住宅销售面积为0.75亿平，累计同比下降39.21%，增速较2019年下降40.7个百分点。

2020年1-2月全国商品房销售金额为0.82万亿元，累计同比增长35.93%，增速较2019年下降42.4个百分点。其中，商品住宅销售金额为0.72万亿元，累计同比下降34.73%，增速较2019年下降45.1个百分点。

现房角度，库存延续2019年12月以来的上行态势。2020年2月末全国商品房待售面积5.30亿平，较2019年末增加3183万平；去化周期为23.42个月，较2019年末增加1.41个月。

到位资金-18%，融资政策、流动性、销售修复将疏解资金压力

受新冠疫情影响，房企融资节奏放缓，1-2月国内贷款、自筹资金同比下滑9%、15%，同时销售下行导致定金及预收款、个人按揭贷款同比下滑24%、12%，共同导致到位资金同比下滑18%。

虽然融资政策口径上没有明显松动，但是执行上已出现边际改善。3月13日融创房地产集团公司债获证监会审批，我们认为去年以来的房企发债名单制管理已经逐渐回归市场化。流动性宽松下优质房企发债规模和利率都出现了明显优化，助力融资集中度提升。与此同时，全球流动性宽松继续加码，也为后续国内进一步宽松让渡空间，继续强化融资端改善趋势。我们预计在政策、流动性以及销售复苏的带动下，3月到位资金同比降幅有望收窄。

2020年1-2月房地产开发企业到位资金为2.02万亿元，累计同比下降17.50%，增速较2019年下降25.1个百分点。