投资越南的正确姿势 前往挖掘下一个中国？

　　来源：云锋金融 

　　云锋导读

　　此时的北半球，寒冬凛冽。曾经最为火热的新兴市场领头羊中国，也不得不在寒风中点火取暖。

　　他们告诉我，社会主义初级阶段的高速发展，在日渐成熟的中国市场恐怕再难有。而更多野蛮生长的机会，将在目之所及的东南亚。

　　作为在2018年股市中翻腾过的韭菜，我取消了6000多的北欧机票订单，在淘宝花200块办了越南签证，只身前往越南。

　　相比其他东南亚国家，越南受中国文化的影响更深。或许经济不如泰国，但政治相比周围国家要更加稳定。近年火起来的“越南制造”，更在暗示着这个处在社会主义初级阶段的国家，有着廉价且听话的劳动力。

　　随着外商直接投资大量流入、外资兴建制造业工厂、海外资金流入房地产，熟悉的一幕出现在了越南。

　　走在越南的街头，道路狭窄，两侧的旧矮楼房鳞次栉比。不过几步，道路逐渐宽敞，建筑工人在工地上大汗淋漓，后面是一栋栋崭新的高楼大厦。

　　这一切，会人想起30年前的中国。回想中国这30年来的高速发展，越南仿佛在孕育着一生只有一次的时代机遇。

　　那么，越南各类资产是否存在机会？该如何正确地投资越南？风险和收益怎么样？为了解答这些问题，我们特意做了一些研究。从大家熟悉的房地产说起。

　　房地产

　　与越南经济一样，越南房地产也是对外国越来越开放。

　　2015年7月，越南新《住房法》实施，规定只要拥有越南签证，外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处都合资格购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅。越南本国人的不动产是永久产权，而外国人不动产产权的使用年限为50年，期满可续约，最长不可超过70年。

　　新法案还规定，外资房地产开发商持有不动产的比例上限从49%提高到100%。因此吸引了不少海外资金涌向越南进行投资，许多高端住宅项目也由此而生。

　　从2008年金融危机后表现低迷的越南房地产，从此变得活跃。仅以胡志明市的高档公寓住宅项目为例，由2015年的约13000元/平方米已上升到2016年的20000元/平方米以上，仅一年涨幅就超50%。

　　在越南房地产市场中，胡志明和河内最受欢迎。河内是越南的首都和政治中心，胡志明是越南的经济中心。

　　根据《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》，得益于经济增长和对外开放，胡志明、河内近年来租金和房价增速较快，在亚太区排名靠前。

　　根据地产中介公司Savills，越南商业地产目前的整体租金收益率大约在6%-7%的水平，租金收益率高于国内和亚太一线城市。 

　　各大城市商业地产租金回报率（2018）

　　如果按照板块划分，河内和胡志明市办公楼的实际租金收益率分别达到8.29%和7.53%，居于主要亚太城市榜首。

　　根据Savills报告，近年越南已建成的优质写字楼库存不断减少，写字楼的价值也随之抬升。

　　亚洲写字楼实际收益率（2017年6月）

　　数据来源：Savills Research

　　越南写字楼的需求保持强劲，毛租金收入和净租金收入呈上涨趋势。根据仲量联行的报告，截止至2018年二季度，越南的A级写字楼平均净租金为42美元/平方米/月，B级写字楼平均净租金达23.3美元/平方米/月。这个租金水平已经直追上海。根据Colliers发布的2018年1月的报告，上海核心区甲级写字楼平均租金为306元/平方米/月，约合43.7美元/平方米/月。

　　根据《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》，胡志明是唯一一个被认为投资前景普遍良好的东南亚城市。

　　2018年城市投资前景排名

　　数据来源：《2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告》、云锋金融整理

　　虽然越南房地产的租金收益率看起来吸引人，但也有很多限制。例如，外国人在越南购房不能通过本地银行贷款，只可通过在越南的外国银行分支机构借贷，且借贷利率高达两位数。

　　此外，越南房地产投资像所有房地产投资一样，也有如初始投入资金较大、投资过程比较繁琐等缺点。

　　不想直接投资房地产，但又想捕捉房地产行业的投资收益？

　　投资于在越南上市的房地产龙头企业不失为另一个选择。

　　股票市场

　　越南股票市场起步较晚，是东盟10国中第七个成立证券市场的国家。目前越南共有两个证券交易中心：胡志明市证券交易中心（2000年开业）和河内证券交易中心（2005年开业）。前者相对于国内的主板，后者相当于国内的中小企业板块。

　　胡志明指数

　　数据来源：Bloomberg

　　整体来看，越南市场总体规模较小。截至2018年11月13日，胡志明交易所和河内交易所市值分别约为1260亿美元和42亿美元。

　　从越南胡志明指数的组成板块来看，截至2018年11月9日，金融和房地产的市值总和约53%，已超过胡志明指数总市值的一半。 

　　胡志明指数板块分布

　　数据来源：Bloomberg、云锋金融

　　在胡志明指数前十大成份股中，金融股、地产股、消费股占比较高。

　　数据来源：Bloomberg、云锋金融

　　如前所述，投资者若看好房地产行业，且对流动性有要求，房地产行业的龙头标的是一个渠道。例如，上表中的第一大权重股-Vingroup，从2009年上市以来股价从7491.07飙升到99000，年化收益率达25.8%。

　　Vingroup 股价走势

　　数据来源：Bloomberg

　　不过，上市至今高达45%的年化波动率，也显示出单一股票的风险不可小觑。

　　Vingroup年化收益率和收益波动率一览（截止至2018年10月31日）

　　数据来源：Bloomberg、云锋金融

　　个股风险较高，并且个股投资需要赴越南进行证券开户并入金投资，成本非常高。

　　此外，对于普通投资者而言，不熟悉越南市场，在选择标的上会出现无从下手的情况，增加了踩雷的风险。

　　另外，投资单一的新兴市场，高收益和高风险并存。2017年，大量资金涌入越南股票市场，胡志明指数推高上涨50%，走了一波猛牛行情，但今年四月之后，随即牛转熊，结束了短暂的牛市行情。单一国家投资也存在政策、政治、流动性，以及汇率风险。

　　下面，我们就说说汇率风险，毕竟投资的资产以本币计价。

　　外汇市场

　　越南采用的是有管理的浮动汇率制度，即货币盯住美元，同时允许汇率在一定范围内浮动，这点与2015年“811”汇改前的人民币汇率制度类似。

　　2008年金融危机爆发后，越南盾对美元曾大幅贬值。2011年以来，越南盾兑美元汇率保持在较为稳定的水平。2016年开始，随着外资的大量涌入、进出口贸易趋于平衡，外汇储备规模增加到563亿美元。

　　越南外汇储备和汇率

　　数据来源：彭博、云锋金融

　　伴随外汇储备规模增加，相比越南220亿美元的进口，“家底”比想象中厚实。此外，债券市场看，越南的真实利率并不高。因此，越南盾汇率波动大，近年来整体呈贬值趋势。

　　美元兑越南盾（截至2018年10月31日）

　　数据来源：彭博、云锋金融

　　如何更简单的抓住越南的投资机会？

　　直接购买越南股票指数ETF会是一种相对简单的投资方式，例如，在香港上市的XTR富时越南指数ETF（3087 HK），追踪的是越南富时指数，以港币计价。2018年整年此只ETF平均成交金额约为1200万港元。

　　XTR富时越南ETFvs 富时越南指数

　　数据来源：Bloomberg、云锋金融

　　约1200万港元的日均交易量是什么概念呢？约等于香港一只中小盘股的日均交易量。可见越南市场流动性非常一般。因此，追踪这单一市场的ETF跟踪误差较大，收益明显落后于指数。同时，投资单一的新兴市场仍然存在集中度过高的风险。

“如果你想参与全球经济最快速地区的获利成长，就必须投资新兴国家。”

“你最好的保护就是分散投资。” 

———新兴市场教父马克·墨比尔斯

　　越南和其他亚洲新兴市场一样，还处于初级阶段，投资风险和机会并存。新兴市场最佳的投资方式当然是像Mark Mobius一样，通过实地考察获取一手信息。但如果不具备实地考察的条件，选择专业投资者管理的新兴市场基金也不失为好的选择。

　　结尾

　　新兴市场巨大的发展潜力吸引着一批又一批的淘金者，前往挖掘下一个中国。

　　从房地产，股市，再到汇市，越南的机会与风险相伴相生。掌握了分散风险的方式，新兴市场的投资也会更加游刃有余。

　　走在胡志明市的街头，一阵风吹来，空气中弥漫着的是建筑工地扬起的灰尘，和刺鼻的机油味。

　　那仿佛是三十年前，中国的味道。

　　资料来源：

　　世界写字楼收益率纵览 - Savills

　　上海物业市场2017回顾与2018展望 - Colliers

　　2018越南房地产法规及投资趋势（上）

　　Vietnam Real Estate Market Briefs Q3 2018

　　2018年亚太区房地产市场新兴趋势报告

　　封面来源：www.pixabay.com

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责任编辑：张海营