中金：中国城镇存量房未过剩 20%家庭仍无房_新浪财经

【首届港股金狮奖评选投票ing 1000家上市公司激烈角逐】雷军、马明哲、王兴等知名企业家激烈角逐，谁将脱颖而出？小米、美团、中国银行、银河娱乐、比亚迪等明星企业争相斗艳，孰将傲视群芳？年度最佳港股企业等你来选！【点击投票】

　　市场普遍认为，2018年，中国房地产行业进入下行阶段。但在人们更多围绕房价讨论的同时，中国到底有多少套房子、房屋质量如何、多少家庭拥有自住房、空置率究竟是高是低等最基本问题，仍缺乏基础的数据统计与研究。

　　11月16日，中金公司发布《数说中国存量住房》报告（以下简称《报告》），基于第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据，对上述基本问题给出了客观的估算与解答。

　　城镇住房未过剩，低质量住房比例高

　　为了避免房价不断上涨，市场上需要一定比例的冗余住房为家庭换房找房提供选择。一般来说，这一合理的冗余比例（或称自然空置率）至少不低于10%。

　　而《报告》数据显示，2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套（不含集体户），对应存量面积261亿平方米，家庭户户均拥有住房1.13套。其中，城区住房1.59亿套，对应面积145.9亿平方米，户均住房1.07套；镇区住房1.15亿套，对应面积115.4亿平方米，户均住房1.21套。

　　基于此，中金认为，中国城镇范围住房总量基本合理，但城区仍略有不足。

　　值得注意的是，存量房中仍有较高比例的低质量住房。中金指出，这不仅预示着大量的拆除、改建，也意味着巨大的潜在改善型需求。

　　根据《报告》，存量住房中，一居和二居室占比达62%，而四居室及以上占比仅7%，套型结构偏小；楼层结构方面，21%存量住房为平房，57%为2-6层楼房，其中绝大部分没有电梯；居住设施方面，16%的存量住房无厨房或卫生间，26%无独立抽水、冲水卫生间设施；建筑年代方面，15%的住房建造于1990年以前，42%的住房建造于上世纪。

　　20%城镇家庭无房，15%有两套以上房产

　　《报告》指出，目前中国城镇家庭户住房自有化率80%，若包含集体户则为75%。

　　在全部城镇家庭户中，20%的城镇家庭没有自有住房，65%的家庭仅有一套房，15%的家庭拥有两套及以上的住房，户均拥有3.2套。

　　从住房实际使用情况来看，仅有一套房的家庭几乎全部自住。拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房，其中一半单独租住、一半为合租。

　　另外，在过去十年中，由于城镇化进程快于住房净新增速度，家庭户户均拥有住房套数呈下降趋势。《报告》数据显示，2010年普查时，城镇家庭户均拥有住房套数为1.16，城区为1.09；而2017年末，这两个数据分别下降至1.13和1.07。

　　住房空置率低于美国日本，12%存量房为无证房屋

　　国际上，住房空置率分广义和狭义两种，广义空置率指只要某时刻该房屋无人居住即为空置，此种计算方法将装修中的房屋、不宜居住的危房等全部视为空置，倾向于高估空置率。狭义空置率则将上述房屋从广义空置中扣除，方法上更为科学合理。

　　根据《报告》，2017年末，中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%，其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高，但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间，其中城区狭义空置率低于美国、日本等成熟市场水平。

　　值得注意的是，中国城镇空置率在过去十年中呈现下降趋势，2010年广义和狭义空置率分别为18.3%和13.2%，均高于当前水平。