时隔半年:领地又递交IPO招股书 曝现金流首次“回正”

　　来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）  

　　编辑 | 密探君

　　10月12日上午，“川系黑马房企”领地控股集团又一次递交了赴港IPO上市的招股书，这是时隔半年后冲刺境外上市的又一资本动作。

　　这是对上周外界猜疑、担忧领地IPO招股书资料失效的及时反应。

　　来源：地产密探

　　在目前川系房企阵营中，蓝光发展几年前已借壳上市，去年跻身千亿俱乐部，今年拆分蓝光嘉宝服务在港上市；新希望地产去年以来销售及规模扩张非常强劲，但背靠新希望集团“这棵大树”，上市动力似乎并不强烈。

　　与新希望地产一道，在销售及规模扩张上也占有优势的领地集团，当前均被业内看好最有潜力跻身一线房企阵营，尤其是领地，无疑是“川系房企”IPO上市的领头羊。（这一部分，文末有重磅惊喜！）

　　一周前，沪上一家名叫“上坤地产”的黑马房企也更新了在港上市招股书，从外界最关心的财务数据看，尤其是净负债率，可谓一路狂砍，截至今年4月底已不到74%。

　　为了打通上市融资通道，更多“新锐”房企真能够拼的。其实，过去一两年，包括新力、中梁等已跑在前列的地产黑马们，都曾为了成功上市而不断狂砍负债率，来扮靓财务数据，吸引国际投资机构。

　　从领地的最新招股书看，相对于第一版资料，主要是新增了今年前5个月的财务数据，以及与之对应的去年同期的财务数据，从销售结算收入及盈利情况看，今年前5个月增长还是较为显著的。

　　具体来看，领地今年前5个月实现营收约30.28亿元，对应毛利9.75亿元，均实现了同比“翻倍”增幅，与去年同期净亏9251万元相比，当期录得净利约1.66亿元。

　　再看毛利率，领地今年前5个月32.2%，同比略有增加，但相比去年全年27.8%，外界对其全年毛利率表现仍颇为看好。对于净利率，领地2017-2019年乃至今年前5个月，却一路下滑，从12.2%下滑到5.5%。

　　从克而瑞监测统计看，纵观近5年179家上市房企毛利率、净利率，今年上半年整体呈下滑态势，随着近些年房企合作项目增多，虽大大提高了规模效应与开发效率，但落实到归母净利率上，下滑尤为明显。

　　在外界看来，领地最新披露的各项利润率指标也符合行业整体大趋势。但我们还注意到，领地位于天府广场旁的“成都领地中心”，总体量17万方，2018年已落成，但并非是销售型物业，而是作为投资性物业，致使当年净利低于2017年。

　　假设“成都领地中心”对外整体销售，作为高端商业物业，加上天府广场的绝佳口岸，当初又是收购而来，自然地价便宜，利润率必然是相当惊人的，但聪明人都知道，这种口岸的物业，更适合长期自持收租，依此拿来融资也非常靠谱。

　　不可回避的是，截至5月底，领地净负债率150%，尤其是过去三年一路明显上升，但相对于去年底140%，年内虽有增加，但明显趋缓。注意，领地的流动比率（流动资产除以流动负债）依然维持的1.3倍，可变现能力依然坚挺。

　　从现金流角度看，领地近4年来日常经营净现金流首次“回正”，融资净现金流却大幅度减少，在当前百强房企阵营中“难能可贵”，说明领地正在扭转依赖外部融资扩张的被动局面。目前，领地手上尚有22.27亿元未动用的金融机构融资额度。

　　据领地最新招股书披露，截至7月底，领地今年内新增拿地6宗，总建面59.5万㎡，总地价31.9亿元，扩张势头不减。从总储备看，涉及总建筑面积1615.2万㎡，104个项目，其中68个位于四川。

　　从合同负债余额看，领地2017年、2018年、2019年分别为42.68亿元、95.22亿元、154亿元，今年前5个月约186亿元。

　　注意，合同负债其实就是房企卖房的预收款，在财务上属未达到交房条件的未结算销售收入，从该指标可透视未来收入可持续增长趋势。

　　就领地而言，上述合同负债的数据无疑是较为可观的。另据克而瑞监测统计，今年前9个月，领地实现全口径销售额171亿元，排名第102位，权益销售额150.1亿元，排名第83位。

　　相对于全口径销售额，外界更看重含金量较高的权益销售额，这从碧桂园等港股头部房企披露的各月度销售业绩中不难看出端倪。所以说，领地上述销售业绩及排名仍然具有较强的竞争力。

　　从产品系看，领地旗下既有商业综合体，如成都领地中心、领地环球金融中心等，也有涵盖兰字系、观字系、悦字系、天字系，其中兰字系取自《兰亭集序》，定位城市低密豪宅，从品牌到产品等复兴中国优秀传统文化，如领地大本营眉山的眉州东坡文化等，以及还有峨眉“峨秀湖”等数个大型文旅产品。

　　另外，我们从领地最新招股书还发现了一个重要细节，即新增详细披露了主要竞争对手及自身站位情况，主要竞争对手主要为沪、深、港三大交易所上市的中国百强房企，包括碧桂园、恒大、万科、绿地，等等。

　　当然，更有意思的是，领地招股书分析川内房企的竞争格局情况，当然具体是谁，大家可以对号入座。

　　接下来，领地年内冲刺IPO能否成功上市，外界拭目以待。

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责任编辑：陈悠然 SF104