西南证券点评万科年报:毛利率小幅下滑业绩增速略低于预期|万科A_新浪财经

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　　投资要点　

　　业绩总结：公司2019年实现营业收入3678.9 亿元（+23.6%），实现归母净利润388.7 亿元（+15.1%），公司拟每10 股派送现金10.45 元（含税）。

　　毛利率小幅下降，业绩增速略低于预期。2017 年公司拿地成本相对较高（占2018 年销售单价的52.6%），对结算毛利率有一定拖累。报告期地产及相关业务结算毛利率（已扣除税金及附加）27.2%，较2018 年下降了2.5 个百分点，拉低了公司的净利率。此外，2019Q4 实现的投资收益仅30.5 亿，同比下滑了26.3%，对全年业绩增速有一定拖累。最后，报告期公司计提了29.9 亿的存货减值准备，影响全年业绩7.8 亿。考虑到2018 年公司拿地成本走低、结算单价却依然有增长，毛利率下滑趋势或趋缓。报告期末公司已售未结金额6091.0 亿（单价14203 元），同比增长14.8%，2020 年计划竣工面积相比2019 年结算面积增长34.9%，我们预计2020 年业绩依然能实现稳健增长。

　　地产销售增速放缓，疫情考验2020 年推盘量。公司在2019 年完成销售额6308.4亿，同比增长3.9%，在2020 年前两月实现销售额829.4 亿，下滑9.9%（显著优于行业平均水平）。COVID-19 疫情对销售影响主要在供给端，公司计划2020年开工2921 万方，相比2019 年下滑了31.1%，对今年新增货值形成一定影响。

　　2019 年公司拿地权益建面2478.4 万方，权益地价1549.6 亿，新增拿地平均地价6252 元每平米，按权益投资金额口径，79.9%位居一二线城市。报告期末，公司合计权益土地储备9530 万方（不含旧改权益建面493 万方）。

　　负债管控合理，新业务全面崛起。报告期末公司净负债率33.9%，维持行业低位。报告期物业板块实现营收127.0 亿（+29.7%），2019 年末物业累计签约6.4 亿方（在管4.5 亿方），同比增长26.1%，综合排名连续十年行业第一；泊寓累计开业11 万间（城中村3.5 万间），集中式公寓领域行业第一；万科印力在管面积近900 万方（已开业644 万方），业内仅次于万达；万科万纬可租赁建面1086 万方，仅次于普洛斯。

　　盈利预测与投资建议。预计2020-2022 年EPS 分别为4.12 元、4.81 元、5.68元，考虑到公司新业务全面崛起，分项估值潜力大，我们维持“买入”评级，目标价33.57 元不变。

　　风险提示：销售及回款低于预期、竣工结算低于预期，分项估值低于预期等。