绿地：短债破千亿仍不停囤地这是不是一场赌局？_新浪财经

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　　绿地：短债破千亿，仍不停囤地，这是不是一场赌局？

　　来源：花朵财经

　　今年拿地哪家强？绿地。

　　根据公开资料，绿地在1-2月拿地面积/拿地金额均位居全国房企第2位，按照惯常的看法，绿地对楼市是看好的。

　　▲1-2月拿地面积/金额排行榜，绿地均属第二名

　　说来也巧，这两年来的2月，对于绿地总是意义匪浅，2019年2月，绿地宣布百亿接盘董家渡，而就在2020年的2月28日，绿地董家渡项目终于拿到了第一张部分住宅项目的预售证。

　　据披露，董家渡项目本次即将开售的房源共有203套，可售面积为41385.86平方米。主要户型为220-290平方米的4-5房。

　　“绿地去年入主的时候，业内就有传言说，2020年绿地应该能顺利拿到预售证，但是我个人依然认为，本项目赌博的因子在其中占得并不小。”一位广东深圳的地产公司高管告诉花朵财经，董家渡项目取得预售证对于绿地集团是好事，但尽管商业最终是以成败论英雄，然则在商业逻辑上也不能完全这么看。

　　“董家渡项目是业内皆知的老地王，也是老大难，中民投当初也是带着解放者的姿态入局的，最后还是被绿地接盘了，此类项目风险巨大可见一斑。”该从业者称，幸而董家渡项目获得了预售证，否则叠加二股东安信信托的违约危机，项目的股权层面如果在尚未预售的情况下再出现一些变故，则项目无疑将继续损失宝贵的时间窗口。

　　在花朵财经接触的地产界人士中，也有高管认为，绿地入主董家渡尽管有赌博因素，但是在可控范围内，“绿地接盘的代价是121亿，这个比起中民投的代价低了一倍，而且绿地在开发上无疑更专业，在相关的其他资源勾兑上也更在行，所以也不能说这个项目是一场赌博。”

　　据称，本次即将开售的房源均价为13.8万元/平方米。根据这一价格计算，该部分即将开售的房源货值已经超过了57亿元。

　　绿地现在最缺的是什么？答案并不出奇：缺钱。

　　根据公开信息，绿地今年底到明年初将有4笔公司债到期，而截至2019年9月末，绿地集团有息债务接近3000亿元，其中一年内到期的有息债务达958.91亿元，占有息负债总额32.04%。

　　2020年2月27日，也就是董家渡项目获批的前一天，上交所发布信息显示，绿地拟发行180元的公司债，用于偿还前述的4笔公司债。

　　这笔拟发行公司债，品种属于小公募，承销商为中信证券，规模为不超过180亿元（含180亿元），分期发行。该公司债券的期限不超过7年（含7年）。

　　▲来源：绿地集团债券募集说明书

　　绿地集团称，本次债券募集资金180亿元，扣除发行费用后拟用于偿还到期的公司债券及其利息。计划偿还的公司债券主要包括15绿地01、15绿地02、16绿地01、16绿地02，前两笔公司债将于2020年12月10日到期，后两笔于2021年1月21日到期。这4笔债券合计发行金额为200亿元，存续本金金额169.99亿元，应付利息金额10.68亿元。

　　虽然本次拟发行债券的利率暂未确定，但绿地集团认为，与银行贷款这种间接融资方式相比，公司债券作为一种资本市场直接融资品种，具有一定的成本优势，同时考虑到评级机构给予公司和本次债券的信用评级较高，参考目前二级市场上交易的以及近期发行的可比债券，预计本次债券发行时，利率水平较大幅度低于境内同期限人民币贷款利率。

　　“本次债券的发行有利于节约公司财务成本，提高公司整体盈利水平。”绿地集团在债券募集说明书中称。

　　借新还旧在地产公司的操作中属于常事，而且近年来房企已经陆续步入偿债集中期，刚过去的2个月由于疫情的缘故众房企又几乎无回款可言，所以融资成了迫在眉睫的事。

　　但即使在窘迫的行业现状中，环顾群雄，绿地也是特别窘迫的那一家，根据绿地的公告，2019年，绿地控股合同销售面积3257.2万平方米，比去年同期减少11.1%。

　　销售面积负增长，这在前十房企中，实在是有点“栽面子”。

　　而房地产公司逻辑很简单，一言以蔽之：销售即现在的一切，囤地是未来的一切！

　　用大白话说，销售=回款=现金流=偿债能力强=借钱更好借。

　　2019年的龙头房企中，有的高喊活下去，有的全国率先打折，不管是不是表演，但确实是忧患意识的体现，根据公开信息，恒碧万这三个宇宙级房企销售额都突破了6000亿。

　　但绿地控股没有完成其4000亿的销售目标。其股价也在一年之间下跌了约2成。