回复上交所年报问询 红星美凯龙详细披露“压舱石”

　　新浪财经讯 对上市公司年报实施系统、专业的审核并进行全方位问询，已经成为沪深交易所公司日常监管体系中的主要方式之一。Wind数据显示，截至5月21日，沪深两市已有超400家上市公司收到交易所的年报问询函。5月23日，家居零售龙头红星美凯龙也收到上海证券交易所下发的对公司 2018年年度报告的事后审核问询函。

　　和不少选择延期回复问询函的上市公司不同，红星美凯龙5月31日按时完成答题“交卷”。在28页的回复里，红星美凯龙详细地就上交所提出的问题一一进行作答。

　　一位熟悉A股监管的专业人士指出，年报问询越来越成为交易所的常态化监管举措，对投资者来说，更重要的是关注上市公司在收到问询函后能否按时回答、回答内容是否清晰、靠谱。

　　“压舱石”全曝光

　　就红星美凯龙此次收到的年报问询函而言，上交所重点关注了公司持有的投资性房地产。财报显示，截至2018年底，红星美凯龙共持有投资性房地产物业面积688.82万平方米，账面价值为785.33 亿元人民币。根据回复，红星美凯龙投资性物业分布如下：

图：红星美凯龙2018年投资性物业分布

　　根据会计准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。对红星美凯龙来说，投资性房地产公允价值的变动受到宏观经济增长态势、居民可支配收入水平、家居装饰及家具行业的消费环境等因素的综合影响。

　　随着北京、上海等一线城市的房地产进入存量时代，核心地段土地稀缺，成熟的投资型物业抑或是具有改造空间的旧楼项目均供不应求。美国商业地产咨询公司世邦魏理仕（CBRE）数据显示，2018年，外资在中国商业地产的投资激增68%，超过850亿元。外资持续加码一二线商业地产，也间接佐证了红星美凯龙目前持有的房地产资产的稀缺性。

　　上市公司持有投资性房地产并不鲜见。根据价值线研究院的统计，A股上市公司2019年一季报中共有1726家上市公司持有投资性房地产，约占A股上市公司总数的一半，其中不乏生物制药、电子、计算机等高科技行业的上市公司。

　　作为家居零售业龙头企业，红星美凯龙持有投资性房地产其实不难理解。红星美凯龙所持有的投资性房地产基本都是用于自营家居商场，并赚取租金。根据年报，截至2018年底，红星美凯龙全国商场数量达到308家，其中包含80个自营商场以及228个委管商场。2018年，红星美凯龙自营商场收入同比增长11.6%达77.09亿元。

　　求索家居新零售

　　除了收取租金或资产增值，投资性房地产还是红星美凯龙在融资时的“压舱石”。众所周知，民企进行融资时，是否有足够的抵押物是至关重要的，也是银行等金融机构的“定心丸”。或许，这也是众多上市公司无论是否与房地产有关都乐于持有投资性房地产的重要原因之一吧。

　　根据回复，红星美凯龙持有的价值为人民币594.93 亿元的投资性房地产已用于抵押担保，取得借款人民币 179.53 亿元、资产证券化类产品融资人民币 61.68 亿元，抵押担保取得的借款及融资额仅占投资性房地产总金额的 31%。比例如此之低，不仅说明公司是审慎的，换个角度看，也可以理解为公司后续融资空间依然不小。

　　事实上，在财务管理上，红星美凯龙一直坚持审慎的做法。为了确保良好的现金流，在搭建完A+H两个资本市场平台后，红星美凯龙通过发债、资产证券化产品以及银行借款等方式获取发展资金的渠道更加畅通，成本也更加可控。从2018年年报来看，目前红星美凯龙现金流也是相当充沛的。截至2018年年底，红星美凯龙账面货币资金高达85.28亿元。其中，红星美凯龙经营活动产生的现金流量净额达58.58亿元。

　　作为家居零售龙头，红星美凯龙在卡位一二线核心地段商圈、商铺的同时，也一直在探索家居新零售。去年牵手腾讯，今年结盟阿里巴巴，以期在家居这个4万亿大市场中继续保持领先优势。

　　去年下半年，红星美凯龙联手腾讯推出了IMP全球家居智慧营销平台——一个专为中高端家居品牌打造的超精准、全场景、一站式的家装全周期营销服务平台以及最大获客平台。

　　IMP全球家居智慧营销平台拥有用户360°画像、潜客雷达扫描、全域精准互动、达人社交裂变、品牌立体展示、内容个性化制造、数据营销、会员定制营销、用户全周期管理、终端数字化管理十大武器，能够通过精准分析、有效触达、高品质内容带来高转化率，进而实现用更少的人、更少的钱，更专业的方法打通线上线下，最终实现提升品牌的营销效率与效益。

　　凭借该平台，红星美凯龙在2018年“双十一”创下了惊人的160亿元商户销售额。今年五一大促，IMP全球家居智慧营销平台又为红星美凯龙狂揽78亿商户销售额。

　　日前，红星美凯龙还与阿里巴巴签署了《战略合作协议》，双方将在新零售门店建设、电商平台搭建、物流仓配和安装服务商体系、消费金融、复合业态、支付系统、信息共享七个领域展开深度合作。

　　红星美凯龙在《战略合作协议》中表示，通过与阿里的战略合作，可以将阿里在新零售领域先进的经营理念与技术支持引入到其家具建材及家居商场的主业经营中来，提升经营效益，进一步推动行业的线上线下的业务融合。

　　一言以蔽之，面对技术变革与市场变化，红星美凯龙手握“压舱石”，求索家居新零售。

责任编辑：王涵