蛋壳公寓爆雷代理律师发声：房东无权收回房屋，租客有权居住

原标题：蛋壳公寓爆雷代理律师发声：房东无权收回房屋，租客有权居住 来源：腾讯新闻

近日，有不少租客反映，平时不见的房东主动找上门，表示按照合同约定，房东未收到租金，可以单方解除和蛋壳公寓之间的合同，要求租客搬离，收回房屋。有个别房东表示，如果租客不立即搬离，将断水断电、驱赶租客、强制上门收房。租客与房东之间矛盾开始出现、升级。那么，房东能否以未收到租金，解除和蛋壳公寓之间的合同，要求租客搬离房屋？笔者将对此问题进行法律分析。

一、房东与蛋壳公寓成立委托合同法律关系

房东与蛋壳公寓一般会签订《资产委托管理服务合同》，约定房东将房屋委托给蛋壳公寓做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，委托期间，蛋壳公寓为房东提供的服务包括但不限于装修、保洁维修、租客管理等。

（备注：2019年版本合同，后续版本可能有更新）

合同约定蛋壳公寓延迟支付租金满15个工作日，因房东原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延，房东有权单方解除合同。

二、房东与租客成立房屋租赁合同法律关系

蛋壳公寓与租客签订《房屋代理租赁合同》，约定产权委托方即房东为出租方，蛋壳公寓为房屋代管机构，租客为承租方。

（备注：2020年版本）

通过对比，房东和蛋壳签订的《资产管理服务合同》与租客和蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》部分条款发生冲突。比如合同解除条款，《资产管理服务合同》中约定如果房东未收到租金，房东有权单方解除其与蛋壳公寓之间的合同，但解除合同后涉及房屋收回问题，而租客和蛋壳公寓签订的《房屋代理租赁合同》并未涉及房东收回房屋条款。这时，房东是否有权直接收回房屋？

目前，法院对蛋壳公寓等托管型长租公寓的裁判观点分为两种：

一种观点认为房东与托管型长租公寓成立房屋租赁合同，房东解除与长租公寓的合同后，有权收回房屋（此种判决多见于房东起诉托管型长租公寓，或托管型长租公寓起诉房东，不涉及租客）。

另一种观点认为房东与托管型长租公寓成立委托合同法律关系，房东与租客之间成立房屋租赁合同法律关系，房东单方解除与托管型长租公寓的合同，无法解除与租客之间的房屋租赁合同，无权收回房屋。

在张伟诉蛋壳公寓案中，上海第一中级人民法院认为：“上诉人主张该服务合同实质上为房屋租赁合同，而非委托合同，被上诉人仅取得转租权而非代理权，故被上诉人无权以业主的名义签订本案租赁合同。对此本院认为，被上诉人作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。上诉人主张被上诉人取得的仅为转租权，显然与本案事实不符。事实上，在本案租赁过程中，系争房屋的业主李某也从未就此向上诉人提出异议或阻碍上诉人使用租赁房屋。至于被上诉人与案外人签订的保理协议是否侵害李某的权益，实与本案无关，上诉人也并非代为主张的适格主体。故上诉人要求撤销本案租赁合同的请求权基础不成立，本院不予支持。”

在该案中，法院认为蛋壳公寓作为专业从事房屋代管的经营主体，在取得了房屋权利人的授权之后，以代理人的名义将房屋出租，收取租金，获取报酬等，均系其正常的业务范围，符合商业惯例，被上诉人在本案中并无超越代理权的行为。据此，可以认为房东与蛋壳公寓之间成立委托合同关系。

为了再次证明房东与租客之间成立房屋租赁合同法律关系，张伟后来起诉房东要求返还蛋壳公寓多收电费，证明了房东与租客之间成立房屋租赁合同关系。

三、租客与微众银行成立借贷合同法律关系

蛋壳公寓与微众银行达成协议，由微众银行与租客签订放贷合同，微众银行给租客放贷，放贷金额由微众银行直接支付给蛋壳公寓，这就是所谓“租金贷”。当然，也有租客没有选择“租金贷”，而是选择年付，一次性将租金支付给蛋壳公寓。

（备注：微众银行的借款合同）

通过以上梳理:

1.房东与蛋壳公寓签订《财产委托管理服务合同》，双方成立委托合同法律关系，蛋壳公寓系房东的代理出租人。

2.租客与蛋壳公寓签订《房屋代理租赁合同》，租客与房东成立房屋租赁合同法律关系，蛋壳公寓系房东的代理人。

3.租客与微众银行签订《借贷合同》，双方成立借款合同法律关系。

各方存在的法律关系见下图。

（备注：蛋壳公寓租客常见法律关系图）

从表面上，在蛋壳公寓爆雷中，租客好像被套路。但从法律上，被套路的是房东，而不是租客。蛋壳公寓拿着房东的出租房屋代理权，背负租金贷虽然是租客，但蛋壳公寓坑的是房东。

之前判例链接：

1、长租公寓纠纷裁判规则|房屋租赁合同与委托合同之争（有利于租客篇）

2、【长租公寓系列之特殊案例】张伟诉蛋壳公寓案：房屋租赁合同与委托合同之争（上海一中院判决）

2020年11月16日下午，微众银行官方微博发布关于租房消费贷款的公告。

微众银行表态要点：

1、租客与房东成立房屋租赁合同关系，已经支付租金给房东的代理人蛋壳公寓，视为房东已经收到租客租金，租客有权在已付租金期限内，有权居住房屋。

2、房东强制收房，断水断电，侵犯租客合法权益，报警处理。

3、无论如何，租客的消费贷款还是要还，给租客时间解决纠纷，逾期还贷，可以暂不上报征信。

法律依据：

1、《民法总则》

第一百六十二条【代理效力】代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

2、《合同法》

第三百九十六条【定义】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第四百零二条【委托人的介入权】受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

3、《民法典》（未生效，2021年1月1日生效）

第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。

第九百一十九条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。

第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。

第九百二十六条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利。但是，第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。

受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但是第三人不得变更选定的相对人。

委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。

租客常见问题：

1、房东以未收到租金为由，解除和蛋壳公寓之间的合同，是否有权收回房屋？

答：无权。房东与蛋壳公寓之间成立委托合同法律关系，房东与租客成立房屋租赁合同法律关系。

按照上海一中院的观点，蛋壳公寓有权代理房东出租房屋，蛋壳公寓是房东的代理人。租客支付租金给蛋壳公寓，视为支付给房东。房东以未收到租金为由，解除和蛋壳公寓的合同，但无法解除和租客的房屋租赁合同。租客有权继续居住到期满。

如房东解除与蛋壳公寓的合同，租客最好不要再向蛋壳公寓支付任何钱款。

2、租客退租，解除和蛋壳公寓签订合同，是否自然解除与微众银行的借款合同？

答：蛋壳公寓和微众银行签有协议，一般租客退租，蛋壳公寓一次性支付给微众银行剩余借贷款项，微众银行解除和租客的借款合同。如果没有蛋壳公寓支付，一般租客和微众银行的借款合同无法解除，逾期要上征信。目前，微众银行表态，租客逾期还贷，可以暂不上报征信。

3、房东断水断电、强制收回房屋，是否可以报警处理？

答：可以报警处理，如何处置，各地做法不一。

声明：以上法律意见仅就普遍性法律问题进行分析，个案有所不同，仅供参考使用。

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