美国房东系列 I 零售REITs成最惨板块，抄底需要注意什么？|抄底_新浪财经

【基金经理PK：董承非、傅鹏博、朱少醒、刘彦春等，谁更值得托付？】买基金就是选基金经理，什么样的基金经理值得托付？哪些基金经理值得你托付？怎么才能选到好的基金经理呢？2020金麒麟最佳基金经理评选，快给你心仪的基金经理投票吧！【投票】

原标题：美国房东系列 I 零售REITs成最惨板块，抄底需要注意什么？来源：富途研究

作者/vera

编辑/Edward

2020年，COVID-19冠状病毒全球蔓延，诸多经济活动和交易被迫停止，全球流动性衰竭，3月的股市创下史诗级跌幅。其中，常牛的美股REITs板块遭遇重创，跌幅远超指数和大盘，截至4月底，美股REITs 2020年以来的综合跌幅仍达到16.68%。

尤其是零售、酒店及度假村等受疫情冲击较大的板块，在经历4月反弹之后，年至今（5月19日）跌幅仍超过40%，领跌美股REITs板块。

在各国纷纷降低利率以应对疫情对经济冲击之时，诸多投资者也蠢蠢欲动准备逢低抄底REITs。然而，只有筛选出真正低风险高回报的 REITs 资产进行配置，才能真正享受到疫情后的复苏反弹。这第一步，就是分行业而审视之——零售、酒店、写字楼、住宅、医疗……不同行业板块受到疫情的冲击程度完全不同，板块 REITs 的财务状况也不一样。

本篇分析的是跌得最惨的零售业REITs，尝试探索：

1、为什么零售REITs跌幅遥遥领先？

2、零售业REITs在疫情过后还能复苏吗？

3、有哪些适合抄底的标的？筛选标准是什么？

一、商业模式上，购物中心受冲击最大

拉长时间线来看，1994年至2019年，零售REITs仅在1998-2000年、2008-2009年以及2016-2018年三个阶段出现年度跌幅，三次负增长的原因分为是金融危机、金融危机和电商冲击。

1、1994年至2019年唯二的两次全球经济危机来临时，零售REITs都出现了负增长，且持续时间达到1-2年，下探幅度也较大。而随着经济复苏，零售REITs又能重新恢复增长动力。

2、近几年电商的快速发展对线下零售带来了不少冲击，但随着市场的逐渐成熟，线上和线下已经形成更为稳定的长期共存状态，线下零售不仅不会消失，还会继续随经济发展而增长。

而2020年新冠疫情全球爆发以来，零售REITs再次受到直中命门的冲击。大流行病从根本上阻断了人口流动、聚集和交互，这完全破坏了线下零售，尤其是购物中心的商业模式。「人流—消费—租金」业务链条，从基础的人流侧已经直接断开，业务模型几近失效。而亚马逊等线上零售再一次弯道超车，成为疫情之下人们购物的首选平台。

同时，疫情在更宏观的层面冲击美国整体经济，企业被迫停业甚至破产，数百万人失业。似乎零售REITs的客户流失不再是疫情一时的购物习惯转变，而是变成了消费力整体下降的中长期衰退。

亚特兰大联储对第二季度GDP进行了新的预测，预计或将出现空前的42.8%的经济萎缩。

5月14日公布的失业数据显示，美国至5月9日当周初请失业金人数录得298.1万人，当周续请失业金人数续刷历史新高290万。整个疫情期间（八周）的失业人数达到了3650万，是次贷危机时期18个月初请失业金申请人数之和。

5月15日公布的美国4月零售销售数据下降了16.4％，是继三月下跌8.3%（调整后数据）后，连续第二个月刷新该数据自记录（1992年）以来的单月最大跌幅。

从最新的收租情况，已经可以看出宏观经济衰退及微观商业模式破坏产生的直接经济后果。根据Nareit统计，5月零售REITs的收租率依旧不高，超市、药房、便利店等构成的独立零售场所运营相对较好，收租率在70%以上；而购物中心的收租率只有47.7%，仅较4月提升0.2个百分点，在各品类REITs中表现最差。

因此，在筛选具体的零售REITs时，需要具体去考核标的REITs的核心项目。不能以零售一概而论，疫情之下，独立药店等就比购物中心的更能抗；而疫情之后，优质的购物中心也势必会比差的购物中心更快恢复。

二、财务模型上，诸多零售REITs债务高企

如果说一时的经济低估总能在时间之下得到修复，那么债务高企和现金流紧张，才是零售REITs在这个黑暗时期最大的压力。在经济较好时，企业一方面有稳定的租金收入作为支撑，另一方面能凭借品牌声誉等融到足够的资金，足以支撑REITs积极进取的战略。然而，这次疫情的黑天鹅，不仅从业务端打击了零售REITs的基本面，也从融资端打击了零售REITs的再融资能力。

早在2008年金融危机，大名鼎鼎的GGP就是如此败下阵来，无力偿债，最终于2009 年宣布破产，成为美国历史上最大的购物中心 REITs 破产案。回顾GGP从意气风发到破产清算，也不过是短短几年之间，现金流是核心要素。

GGP 主要从事管理、经营美国零售物业，21 世纪初，正值美国经济复苏期，期间地产行业景气度回暖，商品、零售业亦进入稳步发展期，而 GGP 也在此阶段开始大举扩张。

2004年，为了把握住行业上行周期，GGP收购 The Rouse Company，一跃成为美国第二大零售行业 REITs。本次交易总兑价为 127 亿美元，其中 GGP 仅支付 5 亿美元用于支付收购款，也就意味着 GGP 在此次收购过后净增加超过 120 亿美元负债，这对于一家之前资产体量仅为不足 100 亿美元的公司来说无疑是一笔巨型包袱。

本次收购过后，GGP 总资产由 2003 年年报 95.82 亿美元迅速扩张至 2005 年 253 亿美元，负债则由 70.08 亿元扩张至 227.4 亿美元，资产负债率则由 73%上行至近 90%。

2008年金融危机来袭，美国零售业亦受到极大冲击，GGP 业务也受到直接影响，空置率上升、租金下降。美国零售及餐饮销售额增速 2008 年仅为-11.1%，而 GGP 商业物业空置率也于 2009 年上行至 8.4%的历史高点。

祸不单行，经济危机下，银行贷款、债券及零售类 REITs发现等再融资渠道都在收紧，，一时之间，GGP看似弹性知足的再融资能力消失，租金成为GGP偿还债务的主要资金来源。

而GGP的平均年租金收入在 25-30 亿美元左右，而 2009-2011 年正式GGP的债务集中到期时间， GGP 到期债务均远大于其年租金收入水平。、

于是，高企的到期债务，成了压倒 GGP 的最后一根稻草。

如今，新冠疫情再一次对全球经济、零售行业以及融资环境带来了冲击，REITs的负债水平、中短期债务到期情况和现金流等，都成了投资者重点关注的要素。下图统计了整个美股零售REITs板块的负债情况，数据显示，零售REITs行业整体负债率较高，有较大的资金链断裂风险。35个零售REITs中资产负债率在50%以上超过20个。资产负债率在80%以上的REITs有五个，其中四个对应的年初至今跌幅几乎在50-80%之间。