原标题：三道红线转绿，准千亿金辉控股未来以现金和利润为导向 来源：观察者网
（文/张志峰 编辑/马媛媛）“三道红线”之后，越来越多的房企把降杠杆当做重中之重。
日前，去年10月末刚刚上市的金辉控股发布业绩公告。截至2020年末，金辉净负债率从166.9%降至75.3%，剔除预售款项后的资产负债率从76.9%降至69%，现金短贷比从0.7升至1.4，三大关键性指标均由红转率，成为本次年报最大亮点。
企业管理层亦表示，为保持“绿档”，金辉未来继续保持谨慎的拿地策略，以刚需、首改产品为主，集中在省会及核心都市圈。其次，将对负债规模进行控制，同时通过多种融资手段的合理配置，达到债务期限的长短结合，通过长期融资替换短期债务，优化负债结构。
不过，将主要精力放在“降档”中的金辉，一直以来表现平平的盈利能力却几无变化。
利润率较低
数据显示，2020年金辉营业收入348.8亿元，同比增长34.3%，与同规模千亿房企几乎不相上下；而企业毛利率却仅有22.12%，净利率为10.95%，相较2019年的22.06%和10.36%增长幅度十分微小。
据华泰证券数据，2020年前三季度整体房企毛利率为28.2%，其中龙头、中型、小型房企毛利率分别为25.2%、33.9%、28.6%。由此看来，金辉控股盈利能力相较行业平均水平仍有较大差距。
而毛利率下降背后，与过去几年金辉控股高速扩张中的高溢价拿地不无关联。
易居研究院中国百城居住用地报告相关数据显示，2020年上半年金辉控股拿地近10幅，总金额超58亿元，合计建筑面积超80万平方米，平均溢价率达到43.53%。
为此，除了管理层明确表示未来采取谨慎拿地策略之外，金辉控股董事长林定强也在报告中提及，2021年公司将聚焦资金使用效率和效益，以“现金流和利润”为管理导向，并通过多方面的管控，长期保持三道红线绿档。
截至目前，金辉控股已经完成环渤海、长三角、华中、华南、西南及西北六大区域的布局，进驻全国32座核心城市，主要包括北京、上海、重庆、福州、杭州、武汉、西安等一线、强二线及环一线城市。
土储方面，在过去一年，金辉控股共新增35幅土地，总计规划建筑面积达430.1万平方米，至年底，土地储备总建筑面积达到3072.7万平方米，其中94.7%位于二线及核心三线城市。
权益占比80%
在销售规模上，2020年金辉合约销售额972亿元，已是一家准千亿房企。
管理层表示，公司2021年的合约销售金额预计会突破千亿，但公司并不会为了追求千亿盲目扩张，追求有质量的增长。
而需要指出的是，为了全力降负债，金辉近两年销售增速也明显下滑。
根据克而瑞销售数据，2019年企业合约销售额就已经达到888.6亿元，而2017-2018年这一数据分别为445.1亿元和746.8亿元。
也就是说，2018-2020年企业销售增速分别为67.8%、19%和9.4%，降速十分明显。
但与其他规模房企不同，企业并未可以追求合约销售增速而大幅降低权益占比，这点甚至头部房企也有所不如。
根据克而瑞统计，2020年金辉控股以786亿元的权益销售额位列所有房企第36位，合约销售额中的权益占比约80%。
据观察者网了解，自2019年开始，随着国内外融资环境逐渐改变，绝大多数房企都在频繁采取合作拿地、联合开发的方式平摊风险，因此权益占比普遍大幅下降，部分千亿以上房企权益占比甚至不足50%。
值得注意的是，在销售权益占比较高的情况下，企业股东权益占比却出现大幅下滑。
数据显示，金辉控股截至2020年末母公司拥有人应占权益为215.62亿元，占总权益比例仅有59.7%。相应的，企业非控股权益由2019年的45.49亿元暴增至2020年的145.5亿元，增幅为220%，占总权益比例也由上年的21.3%增至40.3%。
而蹊跷的是，在净利润贡献中，2020年金辉控股的非控股部分占比仅为18.1%，与其权益并不匹配。这意味着，金辉控股非控股股东以40.3%权益获取了18.1%的利润，回报率较低。
分析人士指出，有息负债率的大幅下降加上少数股东权益的上升，以及股东权益与利润分配不成比例在2020年房企财报中十分常见，大概率是企业为了在报表层面降负债，故意表内负债转移至表外，以及采用明股实债融资方式造成的。
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