原标题：【年报有料｜兴业物联】净利润率超20％，非住宅物业股更有“钱”途？ 来源：亿翰智库
文：魏丽琴
2020·兴业物联
引 言
2021年3月15日，兴业物联发布2020年业绩报告。兴业物联成立于1999年，为河南房企正商集团旗下的物业管理服务公司，主营业务是向非住宅物业提供物业管理及增值服务。
作为2019年上市物企中面积最小的物企，兴业物联在2020年并未给资本市场带来大幅的规模增长惊喜。2020年，兴业物联在管面积仅为310万平方米，同比增长29.2%；合约在管面积为480万平方米。
一
内生＋外扩不足
规模扩张面临困境
2020年，兴业物联主要管理46栋商用楼宇、5栋政府楼宇，总在管面积仅310万平方米，合约管理面积为480万平方米。作为正商集团旗下的物业公司，兴业物联主要接管母公司旗下非住宅物业；加上兴业物联是以河南为大本营，其业务范围主要位于郑州，限制了其规模难以做大。
数据来源：企业公告
一方面，正商地产给兴业物联贡献的非住宅物业面积有限。在2020年亿翰智库发布的《2020年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》中，正商地产的销售面积仅为346万平方米，而销售面积中绝大部分物业为住宅物业。
另一方面，在上市之后，兴业物联在收并购上无任何进展。在上市之初，兴业物联就透露出收并购的野心。在上市招股书中，兴业物联上市所得款项净额约为1.68亿港元，其中约72.3%将用于透过收购合适并购目标以拓展自身的业务。目前企业上市已一年之久，兴业物联在2020年业绩报告中并未展现自身在收并购上的任何进展。
兴业物联的扩张能力于资本市场表现也能略窥一二，例如兴业物联的股价颇有上市即巅峰的意味，上市首日的股价最高点以及收盘价至今未被打破，未来资本表现仍然堪忧。
二
净利润率超20%
非住宅物业助力盈利能力维持高位
有别于其他上市物企，兴业物联的服务业态均为非住宅物业。2020年，兴业物联主要管理两大非住宅物业业态，分别为商用楼宇和政府楼宇。相较于住宅物业，商业物业物业费较高，加上兴业物联一直专注于科技物业的探索，在降本增效方面发挥一定作用，给兴业物联带来较高的利润率，其盈利水平在行业中一直处于中上水平。
2020年，兴业物联营业收入为2.13亿元，同比增长15.8%；净利润为0.44亿元，同比增长23.7%；净利率为20.4%，较去年上升1.3个百分点，在目前公布业绩报告的7家上市物企中维持高位。
数据来源：企业公告
三
基础服务仍为主业
业务结构亟待优化
兴业物联的业务类型主要为三部分，分别为基础物业管理服务、增值服务以及物业工程服务及其他。2020年，兴业物业在这三块的收入分别为1.58亿元、0.07亿元以及0.48亿元，占比分别为74.1%、3.3%以及22.6%，其中基础物业管理服务仍为公司的主营业务。
数据来源：企业公告
在整个行业都大举进行增值服务试水的过程中，兴业物联在增值服务领域的探索明显滞后，且就企业自身而言倒退严重。2020年，兴业物联的增值服务收入仅为0.07亿元，同比大幅降低13.1%，为三大业务中占比最低，仅为3.3%，严重拖累企业业绩的整体发展。
另外，科技物业作为兴业物联上市之初的潜力板块，其商业价值远未达预期。上市之初，业内普遍对兴业物联抱有较高期待，原因在于兴业物联专注于智能物业领域的探索，有报道指出其是一家用无人机巡逻、机器人迎宾的物业公司。
在2019年10月提交的上市招股书中，兴业物联也将智能化工程服务作为单独业务板块进行发展，主要为客户提供规划、设计及安装保安及监控系统、门禁系统、停车场管理系统及建筑工地管理系统。
图：兴业物联在招股书中的业务结构
数据来源：企业公告
而后，兴业物联将原先单独的智能化工程服务板块划分到工程服务业务当中，该部分业务的营收由2019年的0.35亿元，增长38.2%至2020年的0.48亿元，占比由18.5%提升到21.5%。
虽然兴业物联的物业工程服务收入实现一定增长，但作为成长型物企，其在规模不占优势的情况下，需要考虑的是，如何充分挖掘企业现有资源和资产潜力，在产品创新维度中开拓新的增量空间，才有可能在市场中抢占先机，立足市场。
结语
作为成长型物企，兴业物联本在不具备规模优势的前提下，唯有从服务业态、业务类型等角度寻求差异化发展，以实现业绩快速增长。但从目前情况来看，兴业物联仍明显乏力。
当下，物业行业资本化进程迅速，越来越多优质物企寻求上市谋求发展。兴业物联作为成长型物企，在更加激烈的行业竞争中如何探索出自身的“第二增长曲线”，仍是重中之重。
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