银行房地贷款监管“双限”,中梁控股等高负债房企股价应声而跌

原标题：银行房地贷款监管“双限”,中梁控股等高负债房企股价应声而跌 来源：蓝筹企业评论

受央行、银监会联合发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”）影响。节后开盘第一天，上市房企股价出现不同程度的下跌。

隔日，下跌仍在持续。截至1月5日盘中，各家上市房企股价依然没有企稳迹象，其中金辉集团（0137.HK）居首位，两个交易日跌幅达8.06%。

跌幅靠前的多是负债率较高的知名房企 金科股份 （000656.SZ）、旭辉控股（0884.HK）、世茂集团（0813.HK），其中中梁控股（02772.HK）的负债率已超过90%，颇引人注目。各房地产企业股价跌幅情况请看文末附表。

往来银行受限

在《 成都银行 “双标”超限大幅领跌板块，央行“限贷令”让银行远离地产》一文中梳理了这项监管政策对于上市银行的影响。从此文中可以看到，有9家上市银行指标超限，在新一年中向房地产业的贷款能力将大大受限，具体如下表。

也就是说，在监管新政下，与上述银行存在主要往来关系的房企，融资环境会受到挑战。

据《蓝筹企业评论》不完全统计，跌幅较为靠前的花样年控股的主要往来银行包括 招商银行 、 平安银行 ；合景泰富的主要往来银行，建行逼近贷款限制比例；旭辉控股集团与 兴业银行 、建行存在主要往来关系；中梁控股的4家主要往来银行就包括平安银行。

大型房企中的恒大，其主要往来银行包括招商银行；碧桂园与招商银行、平安银行存在主要往来关系等。

目前，市场上对于这项政策的反应并不完全一致。据《市界》报道，一位北京的地产中介说，目前对于消费者买房来说影响并不大，因为银行很多，如果选择的银行没有批贷，可以换个其他银行贷款。一位合肥的中介则表示，这两年合肥买房按揭贷款一直处于受限状态，目前并没有感受到新政带来的变化。

有一些三方机构给出了较为悲观的看法。农银国际表示，虽然现时大部分银行均未超出新规所定其不同档次的上限，但未来受制新规所定要求，增加个人住房贷款的空间变得有限。而且因为一二线城市的按揭贷款比例明显高于三四线，所以政策对一二线城市的影响更大。

市界认为，这项政策对于开发商影响可能会更大。报道说，今后，银行将更倾向放贷给大型优质的开发商。中小型开发商将面临更大的再融资挑战，开发贷的利率或进一步上升。

高负债务让问题变得更加严重

在房企融资收紧的大环境下，《蓝筹企业评论》认为，此轮下跌更倾向于资金对于房企债务压力风险的规避。

据《蓝筹企业评论》统计，这轮跌幅靠前的房企，目前资产负债率大多在70%以上，更高的如中梁控股，这项数据高达90.11%，位列表中第一位。此外，这家公司最近一期的经营性现金流净流出，货币资金仅占短期债务的10%，营业利润仅能够覆盖流动负债的2%。

以下表格是由我们截取了近两个交易日跌幅排名前20家房企的偿债能力具体情况。

从表中可以看到，这些房企，短期债务面临较大压力。表中房地产公司手中的货币资金相比短期债务都不足0.5。从最近一个报告期来看，多家房企经营性现金流依然出现净流出状态，也就是说，它们不能依靠经营取得的现金来偿还短期债务。此外，表中房企也不能有效的依靠营业利润偿还债务。

在监管新政出台后，恒大再出狠招，“0元购”商铺的消息在微博上刷屏。据证券时报报道，恒大发出通知，2021年1月1日起，凡是认购恒大集团所有项目商铺的客户，在2021年1月31日前回清全款，可享受十年返还总房款的重大优惠政策。

具体返还规则为，2021年1月31日前付清全款，于2022年开始，每年返还购房总金额的10%，分十年返还客户所有房款。

恒大方面也证实确有其事，但仅针对小部分商铺存货进行“清仓”。恒大对证券时报说：“目前有很少量的清尾商铺在推出这个优惠。”

除恒大外，环京地区不少房企也给出了不同程度的变相打折，以促进成交，此举疑似房企急于回款，缓解资金压力。《蓝筹企业评论》在实地调研中发现，环京地区的许多房企的在新楼盘销售过程中，询价后依然还能取得一定程度上的折扣。此外，“买房送地下停车位”也是成为各家房企主要的促销手段。这一现象与前些年环京“一房难求”的情形形成鲜明对比。

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