富力地产“三道红线”均踩线 借新还旧舒缓资金压力

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　　原标题：富力地产销售数据回落：“三道红线”均踩线 借新还旧舒缓资金压力 来源：面包财经

　　富力地产此前公告的运营数据显示，公司11月实现合约销售金额（权益口径，下同）146亿元，同比增加6.49%；实现合约销售面积（权益口径，下同）121.9万平方米，同比下降4.53%。1-11月，公司累计实现合约销售金额1172.8亿元，同比下降2.55%；累计实现合约销售面积993.03万平方米，同比下降11.4%。

　　截至2020年6月末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为78.16%，净负债率为197.73%，现金短债比为0.23倍。三项指标均不满足监管要求，财务归属“红色”阵营，去杠杆、降负债压力较大。

　　截至2020年6月末，富力地产有息负债规模为1877.4亿元。其中短期带息债务规模为748.03亿元，占公司有息负债的比例为39.84%，较2019年年末增长8.26个百分点。同期，公司货币资金仅为179.02亿元，较2019年年末下降21.84个百分点。短期带息债务的规模及占有息负债的比例增加，叠加销售数据较大幅度的回落，公司面临一定的短期偿债压力。

　　2020年11月，富力地产发行了规模为3.6亿美元于2022年11月到期的境外美元债，其票面利率为12.375%，处于市场较高水平。5月28日，根据深交所数据，富力地产2020年发行的人民币100亿元小公募债券状态已注册生效。根据其债券募集说明书，募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

　　销售数据回落 增速明显低于行业整体增速

　　2020年11月，富力地产实现合约销售金额146亿元，同比增加6.49%，较10月份回落7.5个百分点。1-11月，公司累计实现合约销售金额1172.8亿元，同比下降2.55%。公司的销售金额同比增速明显低于行业整体增速。根据国家统计局数据，11月全国商品房销售金额为17303.64亿元，同比增长18.6%；1-11月全国商品房累计销售金额为148968.73亿元，同比增长7.2%。

　　销售面积方面，2020年11月，富力地产实现销售面积121.9万平方米，同比下降4.53%，连续两个月负增长。1-11月，公司累计实现销售面积为993.03万平方米，同比下降11.4%。公司的销售面积同比增速同样明显低于行业整体增速。根据国家统计局的数据，11月全国商品房销售面积为17540.2万平方米，同比增长12.1%；1-11月，全国商品房累计销售面积为150834万平方米，同比增长1.3%。

　　根据销售额及销售面积计算，富力地产11月销售均价为11977.03元/平方米，同比增加11.55%。1-11月公司累计销售均价为11810.32元/平方米，同比增加9.99%。

　　财务指标归属“红色”档，去杠杆、降负债压力较大

　　2020年以来，随着“三道红线”消息传出，房企融资环境进入收紧阶段，“去杠杆、降负债”成为多数房企主要任务之一。“三道红线”具体指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。

　　按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“两线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　截至2020年6月末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为78.16%，净负债率为197.73%，现金短债比为0.23倍。三项指标均不满足监管要求，财务归属“红色”阵营。

　　短期带息债务的规模及占有息负债的比例增加，叠加销售数据较大幅度的回落，公司面临一定的短期偿债压力。截至2020年6月末，富力地产有息负债规模（短期借款+长期借款之即期部分+长期借款）为1877.4亿元。其中短期带息债务规模为748.03亿元，占公司有息负债的比例为39.84%，较2019年年末增长8.26个百分点。同期，公司货币资金仅为179.02亿元，较2019年年末下降21.84个百分点。

　　新发美元债利率较高借新还旧舒缓资金压力

　　2020年11月，富力地产发行了规模为3.6亿美元于2022年11月到期的境外美元债，其票面利率为12.375%，处于市场较高水平。1-11月，公司合计发行境外美元债17.6亿美元，其中于4月21日发行的规模为10亿美元的境外美元债票面利率为6.3%，在今年以来公司所发行的境外美元债中票面利率最低。

　　境内公司债方面，2020年1月，富力地产发行人民币7亿元2020年度第一期超短期融资券，票面利率为5.40%。根据上海清算所数据，2020年5月28日，1月发行的超短期融资券已经完成兑付注销。2020年4月，富力地产境内发行规模10亿元于2024年4月到期的定向工具，发行时票面利率为6.3%，较2019年发行的债券期限相同的境内信用债票面利率上升0.7个百分点。

　　5月28日，根据深交所数据，富力地产2020年发行的人民币100亿元小公募债券状态已注册生效。根据其债券募集说明书，此次募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

　　截至2020年12月21日，申万地产板块绝对收益-9.84%，跑输沪深300指数33.03个百分点，绝对收益位居申万一级行业倒数第1。最新申万地产PE（TTM）、PB（LF）分别为8.64倍和1.15倍，沪深300 PE（TTM）、PB（LF）分别为15.71倍和1.71倍。同期，富力地产绝对收益为-22.3%， PE（TTM）、PB（LF）分别为3.5倍和0.41倍，均低于行业均值。

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