又一个泰禾？ 闽系黑马房企福晟集团出事了

原标题：又一个泰禾？ 闽系黑马房企福晟集团出事了 来源：德林社

文｜金卫

闽系黑马房企福晟集团还是出事了……

11月19日，福建福晟集团发布公告称，未能按时支付“18福晟02”回售本金及债券利息，本期债券发行金额10亿元，19日应支付本息共计6.31亿元。

同日起，“18福晟02”、“18福晟03”、“19福晟01”、“19福晟02”将仅在固定收益证券综合电子平台上采取报价、询价和协议交易方式进行交易。交易方式调整后，上述4只债券信披范围调整为合格机构投资者及债券持有人。

资料显示，18福晟02于2018年11月15日发行的公司债，发行规模为10亿，期限3年，票面利率为7.9％；18福晟03债券发行总额为15亿元，债券期限3年，票面利率7.9%。福晟集团表示，公司仍将积极筹措资金，争取尽早完成债券本金及利息的支付。

在机构人士看来，福晟集团深陷债务泥沼，债务违约是在预料之中。今年初，福晟集团与世茂集团达成合作的那场“世纪大并购，也没有让福晟完全安全。这背后依然是很多闽系房企的套路：“激进扩张→负债高企→爆雷”，只不过主角由泰禾变成了福晟。

11月19日，大公国际将福建福晟集团有限公司主体评级由“A+”调整为“C”，19福晟01债项评级由“A+”调整为“CC”。目前，福晟集团的存续债券有12只，总额约为百亿元，除本次违约的“18福晟02”之外，一年内即将到期的债券包括，福晟1优A、福晟1优B、福晟1次，合计规模为8.3亿。除此之外，福晟还拖欠供应商的资金、私募的资金，这些依然悬而未解。

谁是福晟？

福晟集团是一家典型的福建房企，作风凌厉、扩张凶猛。公司由潘伟明在2004年一手创建，原本默默无闻，但后来一度杀入房地产行业30强。

2015年，福晟集团成立“飞虎队”，到全国各地抢地拿项目，两年就签下了107个项目，福晟顺势将业务扩至全国，规模冲及千亿，被业内称为“闽系黑马”。

据克而瑞的数据，2017年全年福晟新增土地货值达到3199亿元，位列房企新增货值榜单第七位。

2018年，时任福晟集团执行总裁的郭国强在公司成立25周年发布会上豪言称，“2018年福晟将收购一个百强企业。”福晟不仅要进入千亿级阵营，而且要进入地产行业TOP30之内。

郭国强当时表示，福晟地产板块计划在2019~2020年分别实现销售目标900亿元、1300亿元。

然而好景不长，房地产政策收紧，福晟集团扩张的脚步戛然而止。2019年，福晟集团出现了贷款逾期，此前疯狂拿地埋下的债务危机终于爆发。

根据福晟集团披露的2019年年报，公司总资产为913.95亿元，总负债706.63亿元，扣除商誉及无形资产后的资产负债率77.41%；

2015年，福建福晟的负债不过是251亿元，到2019年直接飙升至2019年的706.64亿元，其中有息债务为304.77亿。

世纪大并购告吹

今年初，为了缓解危机，福晟宣布与同为闽西房企的世茂集团达成合作，双方合作涉及价值1000亿的可售资源、至少3000亿的旧改货值，这项并购案被媒体称为“世纪大并购”。3月份，原福建福晟总部更名为世茂福晟总部，新的组织架构亮相。

然而，经过近半年的公司组织架构调整及业务拆解，这场声势浩大的合作陷入僵局。因为介入福晟集团，世茂集团被推至风口浪尖，“吃肉，不救火”、“违反还债承诺”……为此，世茂多次向外表示与福晟的交易为“合作”而非“收并购”。

世茂集团尽管是房地产十强企业，但是，面对福晟危机，也有些爱莫能助。

福晟的欠债太多、担子太重，一些地方的楼盘延期交房、业主维权不断，还有各种供应商的债务纠纷诉讼不止。

让人意外的是，福晟集团不仅对外大量欠债，还对内欠债。

今年4月，福晟位于福州的总部大楼迎来一批曾经的福晟员工维权，起因是福晟早期在集团内部所承诺的股权回报与项目跟投承诺未能实现，据称跟投所涉金额高达15亿元。

所谓的项目跟投，是让内部员工对福晟项目进行投资，等于在员工内部融资。有报道称：2017年，福晟集团为筹备上市做资金池，让员工以0.2元的价格购买原始股，并允诺公司上市成功后可以还给员工。

这种“财务投资型跟投”的跟投模式，不仅以“员工跟投”名义进行多轮内部融资，也曾向供应商融资，承诺年化收益率高于30%。由于项目开发延期或失败，跟投制失败了，无法兑现跟投人的回报。

各种维权风波中，福晟集团的项目还出现抢公章事件。

今年9月，福晟在上海的首个项目——上海前滩海悦华庭陷入了“抢公章”的纠纷中，大批业主为子女购置的学区房因公章被锁而无法办理房产证，与基金投资人“开撕”。

上海前滩海悦华庭，是由福晟集团2018年5月2日以总价29亿元从海航手中接盘，其后上海钜派投资集团（简称“钜派”）牵头为该项目建设开发成立了“钜福上海前滩并购私募基金”。该基金分两期，合计规模7.5亿元。

但是，还没有等到兑付日期，福晟的资金链就出了问题。钜派自今年1月中旬起就开始与福晟、世茂两方进行洽谈，并最终于今年5月共同拟定《钜派投资存量融资债务去化备忘录》，约定世茂福晟应在今年7月份支付前滩项目本息，如不支付则恢复共管印鉴。

但是，福晟集团无法支付项目本息。在与福晟方进行多次的谈判和磋商后，钜派方的投后团队在律师出具公函后，于9月4日从福晟前滩钱隆广场“抢”走了上海前滩项目的公章。

海悦华庭在2018年开盘时单价超过8万元/平方米，如今房价更是涨至逾12万元/平方米。由于福晟集团的资金链危机，项目曾几度停滞，还出现了延期交房的情况。现在，没了公章，业主办不了房本，维权不断，引发轩然大波。

有关福晟的风波，从年头至年末，一直没有停过。员工跟投款维权、房产延期交付、业主与基金投资人“开撕”、基金管理人被迫“抢”章等一系列事件后，各方对曾经期待过的“并购”、“白衣骑士”、“救世主”几乎不抱希望了。

危机悬而未解

今年9月以来，由福晟集团子公司福建福晟集团有限公司发行的公司债“18福晟02”连续暴跌，债券暴跌背后透露出投资者对于“18福晟02”未来兑付的信心不足。

目前，福晟集团存续债券12只，存续规模达99.25亿，因大部分为私募债和ABS（资产担保证券），债券到期日主要集中于2021和2022年，集中兑付压力较大。

不仅如此，著名财富管理公司钜派投资为福晟发行了多只基金。有钜派投资客户表示，至今仍有30多亿元未能兑付。

今年9月，福晟债券的机构持有人称，福晟既没有为兑付准备现金，也不愿提供增信，大概率走向违约。也就是说，这起债券暴雷事件，早在预料之中，而钜派、东兴证券、光大信托等涉及福晟债券的多家机构因此踩“坑”。

不仅是机构，福晟还欠了大量供应商的资金。今年以来，福建福晟集团被纳入被执行人名单达到40次，涉及法律诉讼超过60余条信息，因负债纠缠股权被轮番冻结。

而福晟的核心人物——潘伟明，也在今年“销声匿迹”了。2019年9月，潘伟明不再任福晟国际董事会主席。其后债权人至今无法联系上潘伟明。

今年初，福晟集团的供应商们追讨欠款找不到董事长潘伟明，一纸诉状告到法院。最近，法院的司法文件却这样表述：“潘伟明下落不明。”

大公国际的评级报告直言，2019年以来，福晟管理层和董事会变动较大，公司治理结构的动荡对经营产生了不利影响；公司债务集中在1~2年内到期，短期偿付压力很大；公司其他应收款中关联方往来款占比较高，存在较大资金占用，资产流动性一般。

对于福晟的未来，大公国际的态度非常悲观：进入2019年后，福晟地产业务已无新增拿地项目，未来业务规模可能不具备可持续性。

这几年，房地产调控不放松、房住不炒的定调不变，留给房企腾挪的空间越来越窄，特别是今年“三条红线”政策的出台，明显加大了高负债房企的资金压力，债务爆雷成了常态，闽系房企又是高发区。

事实上，福晟集团和同为闽系房企的泰禾如出一辙，也是从快速扩张到爆雷，背后依然离不开这个路径：“激进扩张→负债高企→爆雷”。接二连三的闽系房企出事，或许能给房地产企业一些警醒。

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