以车拿地，以房养车？房企的第三条造车路：恒大VS宝能，谁更靠谱？

原标题：以车拿地，以房养车？房企的第三条造车路：恒大VS宝能，谁更靠谱？ 来源：腾讯汽车

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业内对恒大和宝能“借车拿地”的质疑从未断过，但在多数业内人士看来，汽车不是能今天造车明天就能盈利的产业，地产公司“先以车拿地，后以房养车”的第三条造车路似乎符合商业逻辑。同时，房企通过“短线互补，长期布局”进入多个产业，实现战略转型。

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文/腾讯汽车 傲敦

汽车是赚钱慢的行业，每一位外来者都会饱受质疑。

恒大和宝能从赚钱快的房地产圈进入汽车圈，三年来动作不断，但人们始终将信将疑。

“有房有车”这条路是否走得通？能走多远？最后消费者会不会用钱投票？

真金白银砸出来的“快车道”

恒大和宝能都是以“买买买”的模式快速切入汽车产业。

2018年月，恒大以获得Faraday Future 45%股份宣布进入汽车圈，但不到半年双方不欢而散，同年12月31日，恒大健康宣布与FF达成了重组协议。

不到两个月时间，2019年1月15日，许家印绕道超车。恒大以9.3亿美元收购瑞典电动汽车公司NEVS的51%股权并获得多数董事席位。

2019年是关键一年，业内还没来得及搞清楚恒大和FF的纠纷，许家印就已经飞到全球各地买技术，同时快速布局国内多地产业基地。

1月24日，恒大以10.6亿元拿下动力电池企业卡耐新能源58%股份，成第一大股东；3月15日，以5亿元收购泰特机电有限公司70%股份；5月30日，恒大全资收购英国Protean；7月24日，恒大全资附属公司与霍费尔Aktiengesellschaft签订协议，双方开发应用全球领先的三合一动力总成核心技术。

3月，恒大在许家印的老家成立宇河新能源科技（河南）有限公司；6月，恒大分别与广州市和沈阳市签订协议，达成南沙系列投资和沈阳三大基地项目；7月，恒大与国家电网合资成立国网恒达智慧能源服务公司。

11月，许家印在恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上首次公布了15字造车战略，“买买买！合合合！圈圈圈！大大大！好好好！”。

据了解，此次大会有近1100人参加，其中有来自全球汽车产业工程技术、造型设计、制造设备、零部件、电池、电机等206家头部企业CEO及高管。

宝能轰动汽车圈的两次买卖分别是控股观致和买下长安PSA。

2017年12月31日，宝能集团宣布出资66.3亿元买下观致汽车51%股份获得控股权。

2019年12月31日，长安汽车将所持有的长安PSA50%股权全部转让给前海锐致，转让额16.3亿元，同时法国PSA集团把持有的长安标致雪铁龙另外50%股份转让给宝能集团。

今年5月，长安PSA完成工商变更为深圳市宝能汽车有限公司，宝能汽车只保留了汽车销售、生产、研发等业务并不包括DS品牌，这意味着宝能获得了长安PSA深圳工厂，与DS品牌只是代工关系。

与FF决裂之后，许家印另起炉灶，似乎在一夜间盖成了“汽车大楼”。相反，姚振华早有预谋进入汽车圈，但时间线相对较长，在技术和产业布局方面显得买的少，更加“亲历亲为”。

2017年3月，宝能汽车挂牌成立。据腾讯汽车不完全统计，不到两年时间内，宝能已在杭州、昆明、广州、西安、昆山、贵阳等城市规划产能接近300万辆，项目总投资已经超过2000亿元以上。

获得长安PSA之后，宝能又获得了DS深圳原有20万辆产能，以此计算，宝能当前产能已经超过320万辆。

恒大和宝能用近三年时间和大把金钱证明了ALL IN汽车产业的决心，但从“买买买”到“卖卖卖”，恒大和宝能显然各有各的打法。

8月初，恒大一口气发布6款新能源汽车，命名从恒驰1到恒驰6，车型涵盖轿车到SUV、MPV，从A级到D级；同月，被宝能赋能后，观致发布首款重磅产品观致7，新车将在9月将正式上市。

从没车到有车，对恒大来说是个巨大跨越，但这只是造车持久战的开始；同样，对宝能而言，观致7是这场保卫战的关键之战，正如观致汽车内部人士表示，“今年最重要的任务必须是卖好观致7”。

逃不掉的“拿地”嫌疑

恒大和宝能正在用真金白银砸出一个完整的汽车产业连上下游，但借着“造车”拿商用和住宅地也成为事实。

据《电动汽车观察家》统计，2019年，恒大汽车业务板块公司就拿了736万平方米土地，其中有约338万平方米，属于住宅或商业用地，占总拿地面积的一半左右。

据《财新》报道，恒大集团的总裁夏海钧在2019年的半年报分析师沟通会上表示，恒大在与地方政府谈判时会建立一个模型，其中包括当地投资建厂的预计亏损、汽车产业带来的就业机会和税收增长，凭此模型要求地方政府配套住宅和生活用地。

另外夏海钧还提出，恒大未来将推出“买楼送车”。

据公开信息显示，2017年至今，宝能汽车先后在广州、杭州、昆明、西安造车基地超过15000亩工业用地。

据贵阳市公共资源交易中心消息，2019年10月，其子公司贵州宝能汽车有限公司斥资9.32亿元拿下双龙8.15万平米住宅用地。

知名地产分析师严跃进对腾讯汽车表示，就目前来看，房企进入汽车产业确实是一个好的机会，因为新能源车普及率确实是在提高了。

“各地住宅小区也在提出智能停车、充电桩设施等内容，其实更好地服务了业主或消费者。所以实际上对于房企来说，资金实力比较强，其做新能源汽车业务应该是有较好的机会和前景的。”严跃进表示。

关于“借车拿地”质疑，严跃进认为，“实际上对于此类企业来说，确实还是有做实业的考虑的，类似企业拿地的难度其实是不大的，所以也不需要通过做新能源汽车来拿地。但是客观上这能够为其获得较好的拿地机会，尤其是在对新能源汽车有较强的招商引资的考虑情况下，各地政府确实会给出各类优惠和鼓励性政策。这是值得关注的一个内容。”

乘联会副秘书长崔东树对腾讯汽车表示，恒大和宝能进入汽车行业一方面是看好汽车市场，一方面是在寻找跟房地产相关联的项目来获得更好的资源支持。

崔东树认为，“房地产商造车的不确定性比较大，想去做好也比较难，汽车产业实际门槛比较高，要有体系能力同时需要重新整理资源。另一方面，模式和思路不一样，房地产太容易挣钱了，汽车太不容易挣钱了。”

值得注意的是，住建部、中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会为房地产融资划定的“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍不得融资。

头部企业几乎全部“踩雷”后，恒大率先七折卖房降负债率。恒大宣布，自9月7日起至10月8日，恒大全国楼盘全线7折，“金九银十”要卖2000亿元，并出台一系列促销“组合拳”。

外界普遍认为，房企将越来越拿钱，痛过调整战略降负债率会是短期最重要的方向。

流通协会专家委员李颜伟对腾讯汽车表示，房企恒大、宝能选择这个时间节点进入汽车行业，一方面汽车行业面临智能化、电动化转型；另外一方面汽车行业规模较大，房企拥有资金与客户资源优势，汽车又是政府鼓励的行业，对于转型的房企是一个很好的选择。

“汽车行业所需资金规模较大，与房地产行业相似，不过房地产行业通过高杠杆，高流转，可以用很少的资金撬动项目运转，汽车行业可以通过上下游占款，股市融资，发债、贷款，地方政府支持等等，也可以获取资金运转，如果房企同时经营汽车整车厂，那么作为运作资金的高手的房企定会用尽汽车行业的杠杆，建立资金池，作为自己企业的运营提供资金保障。”李颜伟表示。

造车难，找人造好车、卖好车更难

在造车这件事上，许家印和姚振华都是“门外汉”，在布局产业链的同时，更应该加速完善人才体系建设。

去年9月，恒驰品牌官宣10天后，恒大新能源汽车宣布全球研究总院启动全球招聘。

从招聘信息来看，涉及恒大汽车研究院、动力研究院和电池研究院，招聘岗位从正副院长到工程师涉及二十多种岗位人员，计划招聘8000名新能源汽车产业世界顶级专家和技术精英，工作地点遍布在中国、瑞典、德国、英国、荷兰、奥地利、意大利、日本、韩国等九个国家。

根据公开资料显示，2016年，刚刚退休的广汽集团汽车工程研究院院长黄向东加入恒大汽车，同时，原上海大郡动力控制技术有限公司总裁徐性怡也加盟恒大，任动力集团副总裁兼动力研究院院长。

近期，腾讯汽车通过天眼查发现，黄向东目前是广州巨湾技研有限公司董事长和实际控股人，该公司由广汽集团牵头，与广汽资本有限公司、广州巨湾投资合伙企业（有限合伙）、黄向东以及裴锋共同成立，主要研究石墨烯技术。

宝能曾经引入过李峰、陈思英、蔡建军等北汽系高管，但一年多的时间纷纷离开观致。今年，前东风日产总经理大谷俊明、杜霖等先后加盟宝能，出任宝能汽车有限公司常务副总裁和观致汽车销售公司常务副总经理。近期，原几何销售公司前总经理郑状加盟宝能任职宝能销售公司总经理。

腾讯汽车通过宝能汽车招聘信息发现，目前宝能新能源技术中心、试制中心和各地直营店多个岗位都在持续招聘。

大谷俊明近期透露，宝能汽车整车业务在5年内要达到2万人规模。据了解，目前宝能汽车研发设计团队规模有 3000 多人，分布在深圳、西安、广州、昆山、上海以及日本横滨，在深圳全球研究总部成立了智能网联院，在日本成立了电池和新能源研发中心，并拟成立德国工程中心、美国前瞻技术中心、意大利造型中心。

人才布局方面，恒大和宝能都比较“低调”，不像传统车企时不时对外宣传高层加入。

在人才引入方面，流通协会专家委员李颜伟对腾讯汽车表示，“房企和车企文化体系不同，需要很长时间磨合期，加上是跨行造车没有基础，很难在短时间内做出成绩，所以难留人。”

知名地产分析师严跃进对腾讯汽车表示，房企造车目前其实一种拼凑式的人才组织架构，“后续倒是可以建议内部积极培养，尤其是引导房地产业务板块相关技术人员积极导入到此类新能源汽车中。前期要注重人力资源的培育，而不是马上就希望占据更大的市场，这样未来的发展机会才会更大。”

除了高层和研发人员，后期的渠道建设和人员培养，决定着恒大和宝能的造车路能否走得稳且远。

渠道方面，2018年11月，恒大集团斥资144.9亿元入股国内大型汽车经销商集团广汇集团，持股比例40.96%，为广汇集团第二大股东。

据了解，目前广汇汽车在全国有超过800个营业网点，恒大汽车集团总裁刘永灼近期介绍，除了利用广汇汽车的渠道外，未来恒大汽车将建设恒驰展示体验中心36个、恒驰销售中心1600个、自营及授权维保修售后服务中心3000个，建立庞大的汽车销售渠道和售后服务网点。

宝能汽车近期宣布，已在全国57个城市开设108家宝汽观致直营店，并计划到今年年底将直营店规模发展到1000家。

腾讯汽车通过天眼查发现，今年1-9月，宝能汽车销售公司已在全国63个城市全资成立销售公司，许可项目有货物进出口、技术进出口、保健食品销售、食品酒类经营，烟草制品零售等，一般项目涉及汽车新车销售、新能源汽车整车销售、汽车旧车销售等业务。

9月，恒大健康更名为恒大汽车。中期业绩显示，恒大汽车集团将在2022年实现汽车业务的盈利，随着恒驰汽车量产车明年下半年正式量产，集团在2022年起将不再投入资金，恒大汽车业务将能实现现金流的正增长。

同月，宝能汽车放消息称正在筹划定位高于观致汽车的全新高端汽车品牌，预计2021年亮相。同时宣布，观致将保持每年推出1-2款全新车型的节奏，到2025年车型涵盖轿车、SUV到MPV，同时实现从传统燃油车到新能源车型。

结语：

有钱、有地、有车、有人后，许家印和姚振华立下了各自的“小目标”。

许家印要用3-5年时间把恒大新能源汽车打造为全球规模最大、实力最强的新能源汽车集团；姚振华要通过十年，使宝能汽车业务的收入占集团一半以上。

业内对恒大和宝能“借车拿地”的质疑从未断过，但在多数业内人士看来，汽车不是能今天造车明天就能盈利的产业，地产公司“先以车拿地，后以房养车”的第三条造车路似乎符合商业逻辑。同时，房企通过“短线互补，长期布局”进入多个产业，实现战略转型。

当然，汽车产业绝不是“一个人倒下，千万人站起来”的行业，相反，这是一个“千万人倒下，或许只有一个人能站起来”的行业。

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