负债激增依赖母公司输血建发国际逆势扩张存忧_新浪财经

原标题：负债激增依赖母公司输血建发国际逆势扩张存忧来源：中国经营报

本报记者刘颂辉上海报道

借壳上市仅6年的建发国际投资集团有限公司，业绩正步入高速发展通道。

近日，建发国际发布了2020年上半年业绩报告，并以电话会议形式召开中期业绩会。报告期内，建发国际实现合同销售金额约257.58亿元，合同销售总建筑面积约155.85万平方米，同比分别增长约52.87%及60.87%。

不过，建发国际得以逆势增长，与其背靠母公司建发房产的现有资源密不可分。后者被称为“厦门房企一哥”，曾明确表示退出二级地产开发，全力支持建发国际做大做强。根据公司年初制定的销售目标，到2020年底，建发国际将达到700亿元规模。

高速扩张之下，建发国际的财务压力与日俱增。截至2020年6月30日，建发国际的净负债率为247.5%，较2019年底提高71.9个百分点，远远超过2019 EH50平均净负债率水平。而归母净利润同比下跌28%至1.15亿元，毛利率较去年同期的40.62%下跌至21.89%。

9月7日，建发国际相关负责人在接受《中国经营报》记者采访时表示，未来的地方开发业务原则上均由建发国际承担，公司将在市场容量大、人口净流入、当地购买力强和适合新中式产品的城市深入布局。在目前接近30个一二线城市中开展项目落地，未来公司将整体保持健康水平，利润率保持在8%~10%。

销售飘红

上半年受疫情的影响，各行各业经历长达一个季度的停摆，让开发商高周转战略失灵，不少房企面临生存压力。但对于建发国际而言，上半年却取得了优异的销售业绩，土地储备大幅度提升。

上半年，建发国际实现合同销售金额258亿元，同比增长53%，销售面积为156万平方米，同比增长61%，认购金额300亿元，同比增长57%，销售权益比例达到73%，保持较高权益比例。回款金额为266亿元，回款比例达到103%。

从销售业绩完成度来看，建发国际已完成销售目标的37%。在业绩会上，建发国际管理层表示：“上半年至七八月份，销售都是在按计划完成，总体还是处于一个比较乐观的状态”。

报告期内，建发国际在北京、上海、贵阳、南京、杭州和厦门等核心城市取得18个优质项目，新增项目的总可售面积达288万平方米，同比增长32%，总可售货值为667亿元，同比增长145%；购地权益比例为79%。

管理层方面介绍，2020年上半年，通过较好的市场机会，建发国际新增进入北京、上海、贵阳三个城市。其中，1月份北京地价相对合理，借助良好的合作伙伴，公司通过投资合作形式进入北京市场。此外，北京作为一线城市，市场空间及潜力较大，预期凭借公司的产品及品牌优势，拓展北京市场、提升品牌影响力。

在上海的项目中，母公司建发房产深耕上海多年，具备一定基础，同时今年以来上海土地价格相对合理，因此于上半年公司择机进入上海市场；贵阳项目在贵州的省会城市，具备人口增长及发展潜力，近年来经济增长较快，公司希望通过产品优势，在当地形成品牌溢价，从而实现品牌深耕。

管理层方面还表示，基于政府整体地块出让增幅明显，央行数据显示贷款规模及发债规模增长较高，市场供应量预计加大。公司将积极把握土地市场机会，适时新增低成本优质项目，预计今年下半年土地市场机会可能仍较多。公司现阶段处于拿地拓展期，借助母公司的财务资助及较高杠杆比例进行适度的扩张。

建发国际一名内部人士告诉记者，公司正在承接建发房产原本开发的房地产业务，上半年疫情期间业绩不降反增基于两点，一是依靠公司原本现有的开发规模，并且在不断发力扩张，二是因为建发国际是以品质著称的企业，对产品的建筑施工工艺、新技术应用以及物业管理较为重视，项目得到了市场好评，销售去化良好。

利润下滑

起步晚、土储面积尚不丰厚的建发国际，在2019年末的可售货值为1620亿元，大约只满足未来两年的销售。

时间回拨到6年前，建发国际借壳西南环保发展有限公司上市，通过引进经营者持股计划、资产注入、企业文化灌输、资源整合等措施，承接了母公司建发房产的大部分项目。目前，公司主要以房地产开发为核心业务，围绕房地产上下游产业链，覆盖商业运营管理服务（代建）、物业管理、商业资产管理等轻资产业务。同时，关注和参与“大健康、养老及高端教育”等新兴产业。

记者调研走访中注意到，建发集团旗下的成员企业，房地产项目大多以“新中式”风格出现在市场端，比如颇具代表性的府邸造型的售楼处。

亿翰智库研究报告显示，2020年上半年，建发国际的销售业绩增长主要来源于福建与华东区域，合约销售金额占比达83%。分区域来看，海西区域是建发国际的主要销售业绩来源，实现销售业绩112.9亿元，占比43.8%，较2019年同比上涨125.5%，其中在大本营厦门实现销售业绩57.7亿元，占总销售业绩的22.4%，较2019年同期的19.2亿元上涨300%；华东区域实现销售业绩59.2亿元，较2019年同期下降7.4%，占比23%，其中无锡表现较为出色，实现销售业绩26.2亿元，占总销售业绩的10.2%，较2019年同期的13.6亿元上涨192%。

值得留意的是，受上半年新增竣工项目结转毛利率及费用增长影响，建发国际2020年上半年归母净利润同比下降28%。

对此，公司管理层解释道，主要原因是上半年竣工结转项目较少，其中一个项目的结转收入占比较大，同时该项目的毛利率较低，因此整体毛利率受到影响；2020年上半年签约同比增长约53%，相应管理费用、销售费用及财务费用同比增长较高。整体来看，公司下半年的销售毛利较上半年结转均有所提升，全年销售毛利率预计能实现较为健康合理水平。

记者采访发现，该处“结转收入占大、毛利率低”的项目即是建发国际在江苏连云港开发的建发泱誉项目。在公司上半年在全国确认销售业绩的19个项目中，建发泱誉确认销售金额10.59亿元、总建筑面积5.8万平方米，结转面积和收入都排在第一。当然，该项目的平均售价并不是最高。

建发泱誉所在的张地2012-A23-A-2地块是由建发国际于2018年3月29日竞得，总代价为人民币约13.65亿元，总占地面积约6.99万平方米，预计总计容建筑面积不超过约12.57万平方米，土地用途为住宅和商业用地。

“上半年结转的个别项目确实存在毛利率低，销售净利润偏低的情况，主要（原因）是拿地成本较贵。”上述建发国际的内部人士提到。

“押注”上海

自2004年进军上海市场，建发国际陆续开发多个代表项目。不过在2016年高价夺得宝山顾村地王后，便鲜少在上海土地市场上公开拿地。

今年5月8日，建发房产以24.39亿元摘得上海宝山区一宗宅地，成交楼面价约2.1万元/平方米，溢价率0.2%。5月13日，建发房产又以10.93亿元竞得闵行区浦江镇浦江拓展大型居住社区37-01地块。该地块的出让面积约为3.24万平方米，容积率为2.0，成交楼板价约1.69万元/平方米，溢价率3.3%。

4天之内连拿2幅地块，表现出建发国际紧急补仓上海的意愿。

建发国际相关负责人表示，母公司建发房产在房地产开发领域具备较好的市场口碑和美誉度，但因政府限制等因素，目前建发国际暂未参与上海拿地项目，但不排除未来有机会取得相关投资合作机会。

“今后在原则上没有政策要求的，都会由建发国际拿地，”该位人士介绍，至于新增的项目，后面将会在内部评估一下，如果可以进行交易的话，可能通过交易的方式，由建发国际承接后续开发业务，同样，人才资源、渠道资源和资金资源都会过渡至建发国际。

对于公司发展存在的不足，亿翰智库分析道，建发国际实现归母净利润1.51亿元，同比下降28%。下降的主要因素是上半年部分公司新增竣工项目结转毛利较低，其次公司上半年签约金额同比增长53%，相应的管理费用和销售费用、财务费用大幅度增长导致公司上半年归母净利润的下滑。高企的费用抑制了集团净利润的增长，集团应加强成本管控，合理控制费用。

克而瑞研究中心则认为，债务结构方面，建发国际的负债总额增长，长期债务占比上升。截至2020年6月底，公司借款总额541.8亿元，相较期初增长17.7%；长短期债务比为19.2，相较期初大幅上升331.5%。不过，建发国际销售回款266.3亿元，充裕的现金流，不仅能覆盖短期债务，也为公司加快投资速度提供了资金保证。得益于母公司的国企背景，建发国际的融资成本处于行业内较低水平。公司在融资渠道与资金方面的优势明显，能够为拿地与销售规模的继续增长提供资金支持。