绿城服务(02869)半年报点评：中期业绩大幅增长，园区服务运营能力持续提升

原标题：绿城服务(02869)半年报点评：中期业绩大幅增长，园区服务运营能力持续提升 来源：国盛证券

中期业绩增长59%略超预期，扣非业绩延续稳健增长。2020H1公司实现营收44.0亿元，同比增长20%；实现归母净利润3.7亿元，同比增长59%略超预期，主要系公司在管项目稳健增长、社保减免政策与政府补贴、投资收益同比大幅增加所致；剔除一次性政府补贴、公允价值变动收益影响后净利润同比增长27%，延续稳健增长。其中基础物管/园区服务/咨询服务分别实现营收30.2/7.6/6.2亿元，同比增长23%/10%/19%，占总收入比例分别变动+1.7/-1.6/-0.1个pct；分别实现毛利为4.3/2.4/2.3亿元，同比增长48%/12%/16%，占总毛利比例分别变动+6.4/-3.8/-2.7个pct。预计下半年疫情影响逐步消退，公司园区及咨询服务运营将持续向好。

综合毛利率持续稳步提升，费用率小幅上升。2020H1公司综合毛利率为20.6%，同比提升1.3个pct，其中基础物管/园区服务/咨询服务毛利率分别为14.3%/32.0%/37.0%，较去年同期分别变动+2.4/+0.7/-1.1个pct。基础物管毛利率大幅增长主要系员工社保成本部分减免及强化成本管控所致，园区服务毛利率提升主要系公司聚焦核心业务营运能力建设，园区产品、资产管理及文化教育业务盈利能力均有所改善，咨询服务毛利率下降主要系管理咨询服务业务结构调整所致。期间费用率9.7%，同比上升0.2个pct，其中销售/管理/财务费用率分别变动+0.1/-0.3/+0.4个pct，销售费用率提升主要系新零售、物业资管业务扩展导致费用增加所致，管理费用率小幅回落预计主要系成本管控措施加强及业务规模扩大带来的管理规模效应所致，财务费用率上升主要系收购MAG银行贷款的利息费用及租赁负债的利息支出增长所致。归母净利率8.5%，较上年同期提升2.1个pct。

管理规模稳步扩张，珠三角区域布局渐成板块。截至2020H1公司在管面积/储备面积分别为2.26/2.52亿平米，同比增长23%/22%，较2019年末分别净增1350/1920万平米，储备在管比为1.12，较2019年末有所提升，充裕储备面积有利保障未来在管面积稳健增长。公司自去年进场广州中交邮轮母港后，上半年又在珠三角区域陆续承接横琴广场、广州与佛山住宅等项目，珠三角区域密度逐步提升形成板块。截至2020H1，公司在珠三角在管面积占比达到7.6%，较去年同期提升0.7个pct。当前第三方新盘及存量项目市场规模足够庞大，公司作为市场化外拓龙头将长期受益于行业市场化。

园区服务运营能力持续提升，生活服务联盟值得期待。上半年受疫情影响公司园区服务收入增速放缓，但盈利能力稳步提升。疫情期间，依托绿橙生鲜的供应链布局，迅速为业主提供优质生鲜产品；逐步开展自营空间业务，并试点社区快闪、社区集市；推进房屋返租业务轻资产运营模式，一定程度控制该业务的亏损；进一步优化文化教育业务模式，转型为轻资产的运营服务提供商。通过持续优化服务组合，公司在疫情期间聚焦核心生态、持续提升运营能力。此外，依托与龙湖、滨江及中奥到家等物管企业的股权捆绑，公司正加速搭建生活服务联盟，进行社区增值服务的平台化输出。通过少数股权的相互捆绑，公司与合作方的关系将保持稳定，未来发展值得期待。

投资建议：基于公司中期业绩略超预期，我们上调公司2020-2022年归母净利润至7.01/8.72/10.70亿元，同比增长46.9%/24.3%/22.8%，对应EPS为0.22/0.27/0.33元，2019-2022年CAGR为30.9%。当前股价对应2020-2022年PE分别为40.0/32.2/26.2倍。考虑到公司行业领先的市场竞争力及园区服务的轻资产转型，给予公司目标价12.0港元(对应2021年40倍PE)，维持“买入”评级。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP