中国房地产报：上市一周年，中梁长期价值释放

原标题：中国房地产报：上市一周年，中梁长期价值释放 来源：中梁控股

付珊珊/文

2020年最热的两个词，一个是“后浪”，另一个是“乘风破浪”。

如果在房地产行业中找到一家房企完美契合这两个词，那一定是中梁控股。

2019年7月16日，港股多了一家股票代码为2772.HK的上市房企。中梁上市创造了当年内房企业规模最大IPO。

作为地产后起之秀，同时也是资本市场新面孔，中梁可谓名副其实的地产“后浪”。

转眼间，中梁上市已近一年。这股地产“后浪”也在一年的风雨淬炼中开始剧变。

从2019年销售规模达到1525亿元，完成当年销售目标117.3%；到2020年面对疫情冲击依然在上半年录得合约销售677亿元，实现同比销售增速约6%。中梁展示了两份有底气的成绩单。

即使面临疫情“黑天鹅”，中梁也表现出了强大的抗压能力，不断坚持规模、利润和负债三者均衡增长。

在资本市场，中梁也从刚上市的“新手”逐步成长为被多家机构覆盖并认可的绩优股。今年七月以来，在良好销售业绩的带动下，中梁股价连续上涨，一周股价累计涨幅已超过7%。

除此以外，上市后的一年时间里，从产品升级，到组织架构调整，再到人力资源年轻化，中梁一直“乘风破浪”，主动寻求变革。

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两份有底气的业绩

在上市近一年时间里，中梁共向业界展示了两份成绩单，而这两次业绩也经受住了考验。

一次是今年3月30日，中梁发布了上市后的首份年报。

根据其年报数据显示，2019年，中梁全年累计实现销售额1525亿元，同比增长50%；营业收入566亿元，同比增长88%，股东应占核心净利润约39亿元，同比增长102%，盈利能力迈上新台阶。

同时，在乐居财经推出2019房企年报风云榜系列《2019内房股ROE排行榜》中，中梁控股以43.92%的ROE高居榜首。众所周知，ROE（净资产收益率）是反映股东权益收益水平的重要指标，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高，体现了自有资本获得净收益的能力。

另一份成绩单则是2020年中期的销售业绩。

从2016年到2019年，中梁的销售额从190亿元、649亿元、1015亿元上涨至1525亿元，一直维持在50%以上的高增长水平。

在今年年初的业绩会上，基于稳健发展的原则，中梁控股初步设立了10%-15%的销售增长目标。中梁控股执行董事、联席执行总裁李和栗曾表示，“2020年受疫情影响，我们全口径的销售目标，目前初步定位在2019年的基础上增长10%，为1680亿元。未来都在10%-15%。”

虽然目前房企半年度经营数据还未官方发布，但从机构发布的上半年销售数据显示，中梁上半年累计录得合约销售金额约人民币677亿元，按年增加约6%，半年已完成年度目标的40.3%，是2020年为数不多调高销售目标且目标完成率超四成的房企之一。

此外，中梁上半年合约销售均价约为12500元/平方米，按年上升18%。稳定且持续向上的销售均价，反映出中梁布局转向二线及强三线城市的战略开始显现成效。

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资本市场屡获青睐

一般而言，刚上市的房企在资本市场难以获得高评级，而中梁凭借良好的经营效益在上市当年就获得行业领先的信用评级。

截至2019年末，标普、惠誉、穆迪三大国际评级机构2019年分别维持中梁控股“B+”“B+”及“B1”主体评级，评级展望均为“稳定”。此外，2019年内，公司还获得联合信用“AA+”展望稳定评级，并被纳入恒生综合大中型股指数、恒生港股通指数，创下内房股纳入港股通的最快纪录。

今年，受疫情影响，境外主要评级机构对中资美元发债主体评级负面评级行动次数和占比明显增多。但在此情境下，中梁的债券评级依然维持正面展望。且随着疫情得到有效控制，房地产行业复工复产迅速，越来越多境外机构开始覆盖中梁控股表示对其看好。比如7月6日，美国知名投行杰富瑞（JEF）香港发布研究报告，首次覆盖中梁控股，并给予“买入”评级，对应目标价8.90港元。

除了更多金融机构开始注意到中梁，上市带给中梁最直接的利好就是境内外融资渠道进一步打通。

据中梁介绍，目前，其拥有境内银行贷款、境外美元债券及其他融资形式等，融资渠道向多元化发展，可为公司后续发展提供稳定资金支持。毫无疑问，中梁在资本市场的表现正渐入佳境。

截至2020年上半年，中梁控股共发行两笔美元优先票据，票面利率均为8.75%。国内方面，中梁获得广发银行、浦东发展银行及光大银行等多家银行金融机构的授信，而创新融资方式方面，中梁地产首单储架式供应链ABS已获深交所无异议函。

值得一提的是，惠誉授予中梁6月17日发行的一笔规模2.5亿元、票面利率为8.75%的美元票据“B+”评级，与公司的高级无抵押评级保持一致。惠誉认为，中梁的评级是由其合同销售规模支撑的，与“BB”级住宅建筑商相当，其项目遍布中国五个核心经济区，降低了区域经济和政策风险。

而此次发行的美元票据也得到了境内外投资人的热捧，获得豪华投行团的集中认购。目前，公司已就该笔票据与瑞银、中银国际、建银国际、德意志银行、高盛、国泰君安国际、摩根士丹利、野村及渣打银行等机构订立了购买协议。

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打磨升级产品

销售数据好，说明中梁得到了市场、购房者的认可，而资本市场表现好，来自于中梁近一年对内功的修炼。

首先，是对产品的打磨、升级。

房地产行业归根结底是靠产品说话，好的产品力是一家房企最硬核的武器。

李和栗曾说：“对于房企而言，2020年房企之间的竞争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代，精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。”

意识到产品力的重要性，同时也要匹配企业规模迎来新阶段以及战略版图中不断提升的城市能级，中梁在今年4月对产品端进行升级，将此前的“香、御、国”系全新升级为“星海、拾光、鎏金”三大系列，在满足新时代人居生活的同时，持续提升企业产品力。

这三大系列是中梁在研究客群的基础上，以人生三境界与之对应，从生命旅程出发构建完整的客群闭环，扩充产品系的深度故事，分别代表人生的三个不同境界及客户群体。

其中，星海系定位于新兴阶层，安家立业的新起点，在城市为梦想奋斗的人；拾光系定位于城市中产，社会的中流砥柱，品质追求家；鎏金系定位于城市精英，新富与进阶人士，追求身份地位认同的人。

清晰的产品系列，匠心打造的产品硬实力，让中梁获得购房者青睐的同时，也获得了不少荣誉。

6月20日，在由寻美科技、地产线全媒体平台主办，上海住宅产业化技术平台、上海市工商联房地产商会协办的“2020年度寻美盛典暨美尚奖颁奖典礼”上，中梁凭借优秀的产品品质和不断提升的产品创新力，再次斩获“人文气质豪宅奖”和“空间设计专项奖”两大荣誉。这无疑是其质量产品受到行业权威认可的最佳证明。

同月，在克而瑞研究中心与筑想科技联合发布的《2020上半年全国十大高端产品以及十大高性价比产品》中，中梁旗下西安中梁壹号院成功入选2020上半年全国十大高性价比产品。此外，作为中梁落子西安的标杆产品，西安中梁壹号院还曾经斩获“伦敦杰出地产大奖建筑设计类2019年度建筑奖”。

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组织变革先行

一直以来，中梁的“阿米巴模式”是业内独创，依靠阿米巴模式，中梁得以快速成长。

但是，随着企业规模不断扩大，千亿之后，如何激发组织效益最大化以匹配规模发展，是中梁同其他千亿房企一样需要面临和解决的问题。

在李和栗看来：“一个好的企业要尊重市场，要敬畏周期。房地产是典型的周期性行业，也是典型的政策影响型行业，所以从商业模型设计来讲，一定要有逻辑的闭合能力，组织一定要生态且简单务实。”

因此，中梁上市后，坚持“先人后事”，组织变革先行，于上市后不久就启动组织架构调整。

2019年，中梁把原来的12个区域集团进行收缩合并，完成7个大区的重组，设立了南方大区、山东大区、浙江大区、中部大区、江苏大区、北方大区及西部大区。在中梁内部，对大区的定义则是，300亿培育，500亿成长，700亿成熟，以此孵化更多更具竞争力的强区域，促进区域深耕，保障集团在千亿后还能快速扩张。

在今年年初大会上，中梁提出“开放合伙、开创平台、九全破局、共创共识”的年度主题，确保在未来的市场中更加灵活，更有竞争力，同时持续坚持“先人后事”，推进多层级合伙人模式，强化赋能支撑，积极推动平台型组织。

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重视年轻力量

伴随着组织架构调整的是人员的变动。选对人、用好人是房企支撑战略落地的关键要素。楼市下半场中，人力越发成为企业应对规模增长挑战的一种战略资源。

一个明显的特点是，越来越多的年轻力量开始走到台前，承担更多中梁发展的主力。

今年6月，中梁“老人”黄春雷正式辞任，而接任者却是两位“年轻人”，“85后”新任总裁李和栗以及“80后”老兵陈红亮。

据了解，在人才培养方面，中梁尤为重视年轻人。在中梁的用人标准中，年龄是决定是否任用的重要条件之一，中梁要求各级组织大胆培养、提拔有潜力、肯奋斗的年轻人。

为了给年轻人提供多方位、立体式、体系化的系统训练，中梁自2015年便启动了战略性人才发展项目——“新栋梁”，至今已连续开展六届，通过此为中梁打造了一批又一批训练有素、高潜高能、敢想敢干的“自家经理人”。

从中梁内部的数据来看，在被中梁称为“新栋梁”的2017届管培生(91人)及2018届管培生(338人)中，很多人在一两年内就升为高级经理或经理，甚至还有人在两年时间里就升为副总监。

今年4月，中梁还推出了全新的管培生提拔计划——铸剑计划，其核心就是“大胆提拔年轻人，打造新栋梁标杆”，接下来中梁在原则上将不再招聘专业经理级以下岗位，基础核心岗位全部由管培生补位。

灵活的组织与人才的加入毫无疑问更有利于推动中梁进入后千亿时代的稳健发展。

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履行社会责任

上市对于中梁来说，不仅是规模、经济效益的扩大，同时也意味着企业肩负的社会责任也更重。

上市一年时间里，中梁一直活跃在教育扶持、精准扶贫等多个慈善公益事业领域，积极履行企业社会责任。

早在2017年，中梁就响应国家号召、聚焦青少年成长教育而打造了“书香中梁”公益项目，助力青少年阅读。中梁计划五年内在有需要的边远或贫困乡镇的一百所学校建立爱心图书室，给孩子们提供更多阅读机会，帮助孩子们开阔眼界，充实知识。

今年“六一”儿童节之际，中梁携手中梁公益基金会联合发起“以爱之名·助力梦想”公益活动，共计筹得累计3.5万册爱心图书送给云南怒江州兰坪县中交兰坪新时代希望学校、民族中学、河西乡九年一贯制学校三所学校的孩子们。

据中梁介绍，迄今为止， “书香中梁”公益项目的足迹已遍布青海、西藏、云南等14个省区市，为超过70所偏远或有需要的学校建立、完善爱心图书室，持续推动有需要地区的教育事业发展。

此外，今年疫情暴发，中梁在第一时间向武汉市慈善总会捐赠善款200万元以及1.5万个N95及以上标准口罩，并联合春雨医生开展线上义诊等方式为抗击疫情贡献力量。为此，中梁也受到湖北省房地产业协会官方表彰，荣获“湖北省房地产行业抗击疫情先进单位”称号。

“世界终归属于‘后浪’。”而上市仅一年的中梁，后浪之路才刚刚开始。

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