原标题：新股聚焦 | 又一物业大肉签？百强弘阳服务赴港上市 来源：华盛学院
作者/Oliver
招股信息速览
核心要点：
弘阳服务深耕长三角地区，在住宅及商业物业管理方面具有均衡的物业管理能力
在2020年江苏省物业服务百强企业中排名第三，在2020年物业服务百强企业中排名第25位
2017年至2019年底，弘阳服务营业收入复合增长率达39.9%，远高于同期百强物管企业年复合增速
弘阳服务引入恒基董事会主席李家杰作为基石投资者
一、公司概况：江苏第三，全国排行25的物业服务公司
弘阳服务是中国江苏省广受认可的综合社区服务供应商，在住宅及商业物业的管理方面拥有强大而均衡的物业管理能力。自2017年以来，弘阳服务连续四年被中指院评为物业服务百强企业之一，就综合实力而言，在2020年江苏省物业服务百强企业中排名第三，在2020年物业服务百强企业中排名第25位。
资料来源：招股书截至2019年12月31日，弘阳服务的总合同建筑面积约为27.6百万平方米，涉及中国14个省、直辖市及自治区41个城市的167个项目，其中在管总建筑面积约为15.8百万平方米，涉及中国7个省、直辖市及自治区21个城市的94个项目。此外，截至2019年12月31日，弘阳服务提供顾问服务的物业合同建筑面积约为2.7百万平方米，涉及三个城市的17个项目。
截至最后可行日期，弘阳服务的总合同建筑面积进一步增加至约29.6百万平方米，由181个项目组成，包括总建筑面积17.8百万平方米的108个在管项目，及总建筑面积11.8百万平方米的73个已订约管理但尚未交付的项目，预期18个总建筑面积约2.6百万平方米的项目将于2020年交付。
二、行业概况：百强复合增速16%，物业费受法规管控
物业服务百强企业概览
资料来源：招股书近年来，随着城镇化进程加快和人均可支配收入持续增加，物业服务百强企业管理的建筑 面积和物业数量快速增长。根据中指院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均总建筑面积由截至2015年12月31日的约23.6百万平方米增至截至2019年12月31日的约42.8百万平方米，复合年增长率为16.0%。根据中指院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均数量由截 至2015年12月31日的154项增至截至2019年12月31日的212项，复合年增长率为8.3%。
过往价格趋势
资料来源：招股书2019年，江苏省物业服务百强企业的住宅物业及商业物业的平均物业管理费分别为每平方米每月人民币2.0元及人民币5.6元。于2015年至2019年期间，江苏省物业服务百强企业的住宅物业及商业物业的平均物业管理费维持相对稳定。2015年至2019年期间，江苏省物业服务百强企业的住宅物业的物业管理费通常介乎每平方米每月人民币1.0元至人 民币5.0元之间。
具体而言，受限于当地法规下的价格控制，物业服务百强企业管理的政府保障性住房及其他住宅物业的物业管理费通常分别介乎每平方米每月人民币0.1元至每平方米每月1.0元及每平方米每月人民币0.5元至每平方米每月5.0元。
三、财务状况
资料来源：招股书截至2017年至2019年底，弘阳服务营业收入由2.57亿元增至5.03亿元,年复合增长率达39.9%，远高于同期百强物管企业营业收入均值年复合增速的18.4%;归属股东净利润则从2,871.2万元增至5,906.1万元，年复合增长率为43.4%，同样远高于同期百强物管企业净利润均值年复合增速的26.06%。
资料来源：招股书公开数据显示，2019年，弘阳服务来自第三方房地产开发商的毛利率由2018年的19.1%降至17.5%，招股书表示，这是由于收购标的南京亚东物业管理的住宅物业管理费用较低，弘阳服务住宅物业的平均物业费由2018年的1.57元/平方米减少至2019年的1.54元/平方米。
此外，招股书披露，2017年-2019年，弘阳服务员工成本分别为1.29亿元、1.78亿元及2.43亿元，分别占销售成本约65.1%、63.9%及64.7%；分包成本分别为0.39元、0.65亿元及0.86亿元，分别占销售成本约19.5%、23.1%及22.9%。具体来看，弘阳服务所有物业管理费均按照包干制征收，2017年、2018年及2019年，弘阳服务按包干制管理的五、七及十五个项目产生亏损，亏损额分别约350万元、610万元及570万元。
四、引入重量级基石投资者
此次上市，弘阳服务引入恒基董事会主席李家杰作为基石投资者，以发售价中位数3.80港元计，此次认购金额约为7,600万港元。恒基业务众多，地产发展亦为其中一项重点业务，市场或会憧憬弘阳与恒基未来更多合作。此外，有重量级基石投资者坐镇，反映对公司业务前景非常有信心，对外界而言无疑是一个利好消息。
五、竞争力及风险点
竞争优势
1、弘阳服务是一家深耕长三角地区、增长迅速的综合社区服务供应商，在住宅及商业物业管理方面具有均衡的物业管理能力；
2、全方位的多元服务为弘阳服务的业务提供持续增长动力，利润率提升显著；
3、基于「业务一体化+智慧物联」理念打造的弘阳小镇一体化平台提升运营效率，优化整体客户体验，并且有利于降低运营成本，改善盈利能力；
4、凭借标准化运营及质量管控体系，弘阳服务的物业服务广受客户及行业认可；
风险点
1、未来前景和经营业绩不确定性；
2、取得新物业管理合同的不确定性；
3、物业管理合同终止和不予续期的不确定性；
4、运营成本可能增加对盈利水平的影响；
六、估值与申购建议
从现有数据来看，弘阳服务在住宅及商业物业管理方面具有均衡的物业管理能力，并具备区域优势。加上整个物业管理板块的资本市场表现可圈可点，这或令得弘阳服务受到更多的市场关注。
数据显示，虽有新冠肺炎疫情的影响，但截至6月23日收盘，22家港股上市物业管理公司年内股价平均上涨53.23%，只有四家出现下跌。同期，恒生指数跌幅为11.64%。这些物业管理公司中，银城生活服务(01922.HK)、永升生活服务(01995..HK)、时代邻里(09928.HK)、鑫苑服务(01895.HK)、中奥到家(01538.HK)涨幅居前，股价累计上涨184.17%、142.35%、117.74%、109.06%和102.90%。其中，永升生活服务在市值超过百亿港元的港交所上市物业公司中涨幅居首。
对于港股打新投资者来说，在物业管理股优异表现之下，弘阳服务值得投资者的关注。
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