意见领袖丨夏春（诺亚控股首席经济学家）
在昨天的《夏春：桂山岛填海将如何影响香港房地产市场格局？》文章里，我指出媒体报道的在珠海桂山岛填海，再将土地出租给香港政府建设公屋供50万人居住的计划存在现实的困难：地理位置距离市中心太远，反对者会认为居住在桂山岛相当于“发配边疆”（下图分别为俯瞰桂山岛和岛上建筑）。
有朋友告诉我高速喷气船加上通关的时间需要60分钟，而相应的单程票价可能高达150港元（参考香港上环到珠海九州港的船票225港元，到澳门的船票根据时间不同价格在171-211港元之间），使得这一计划的可实现性变得更小。毕竟香港政府不太可能只把已退休人士安排在桂山岛，从而不必每日从市区往返。
看维基百科列举的桂山岛之前的名称，就会立刻发现香港人不愿意移居的第三个理由。
但既然有至少两家建制派政党提出这样的主张，自然也不会是空穴来风。实际上，我的文章发出去后，就收到可靠消息：桂山岛填海并租借给香港的计划正在进行中，但具体如何发展桂山岛还没有眉目！
经过一番研究后我意识到，可能是最初透露消息给香港媒体的人错误理解了桂山岛的发展计划，以为主要用来建设公屋。搜寻叶刘淑仪的建议，才明白原来她倡议填海得到的土地亦并非以建屋为主，反而是用作重置基建等。
比如将一些处于优越位置的设施，如赤柱监狱、葵涌货柜码头搬走，腾出市区土地建屋；也可将大学搬到填海区，解决宿位不足和发展问题；香港政府一直希望发展的智慧城市，也可以做到。
“香港的水域就像一个Box（盒子/框架），很多人一直都是Inside the box（在框架内思考），而我们要Think out of the box（跳出框框去思考）！兴建中部水域人工岛，仍然是Inside the box，而在大屿山以西的内地水域填海，正正是Think out of the box的做法。”——叶刘淑仪
香港政治人物中，我一直佩服叶刘淑仪的眼光与才华。在桂山岛重置赤柱监狱的建议的确是神来之笔（但估计赤柱，大潭一带的豪宅业主会有不同看法），我昨天文章提过的移植葵涌货柜码头可行性也颇高。但把大学搬到桂山岛恐怕不太可行，学生和教授估计会齐声反对，但如果要新建大学，这也是折中之选。
换了这个角度再看桂山岛方案，就会有豁然开朗，一举多得的感觉：
1、香港政府之所以坚持“明日大屿”填海计划，而民间则一直要求政府收回新界的“棕地”，原因在于民间认为棕地与周围的环境不匹配，政府纵容占地和地产霸权。但在政府看来，除了棕地业权分散，收购耗时耗力之外，棕地也是整体经济运作所必需，现时的土地规划中并没有足够合适的土地可以用作替代棕地。如果可以通过填海新增土地替换棕地，那么就可以把新界释放出来的土地发展成新的核心商业区。
棕地泛指新界一些因农业活动衰落而改作其他用途的前农地。棕地并非闲置地，常见土地用途包括露天贮物、港口后勤用途（包括货柜车场及货柜场）、物流运作、停车场、车辆维修场、回收场、乡郊工场、建造业机械及物料贮存等。
棕地分布零散，大小不一，形状不规则，多数夹杂村落、寮屋、常耕或休耕农地、鱼塘，亦缺乏支持高密度发展的基建配套如交通、排污等。据估算，新界约有1，300公顷土地可视为棕地。
2、但“明日大屿”的填海计划又受到有产阶层和环保主义者的反对，有产阶层反对可以理解，的确有一部分极端环保主义者对海洋动物的生存环境的关心超过对人的关心，但其余的会找出新的理由，比如香港政府过去在公共工程上费用超标，工时超标的记录，民间的担心也有合理性（尽管政府一直强调填海造地的经济收益远远高于成本）。
3、客观来看，“明日大屿”填海其实有着技术上的难题。按计划，在交椅洲填海需要兴建连接人工岛与香港岛、人工岛与大屿山及新界西的公路和铁路交通接驳系统，一是交通系统的坡度不能太高，二是必须跨越两个水深超过20米的主要航道。第一道是港岛与交椅洲之间的东博寮海峡，第二是大屿山与屯门之间的龙鼓水道。
4、桂山岛以东的大屿海峡被用作珠三角船运，未被发展的以西海域属于浅水区适合用作填海。初步估算，浅水区可以为桂山岛提供额外至少二千公顷土地，相当于两个香港青衣岛的面积，能提供足够空间重置葵涌和青衣货柜码头和青衣油库并改良为更现代化航运港口。新增土地也绝对足够安置所有现存于新界棕地的货柜后勤和物流作业，以及各类潜在危险品存库。兴建相关交通设施连接大屿山和港珠澳大桥的成本也相对便宜。
5、桂花岛填海租借计划可以部分替代“明日大屿”计划，市区重置释放出来的土地可用于大面积修建房屋，这也是昨天的文章《夏春：桂山岛填海将如何影响香港房地产市场格局？》的主要关注点。
6、将大部分棕地的经济活动迁移至桂山岛可以大大优化新界的面貌。政府可以在新界北部建立一个新的核心商业区，除了发展传统的服务业、饮食业、娱乐、住宿、商场之外，还可以兴建会展中心，吸引大湾区跨境厂商来港展出他们的创新产品；兴建其他地标设施用作举办大型经济和文化活动，比如为电竞业提供比赛和训练场地，或用作举办大型国际考试等等。
7、由于政府正在把一些部门搬迁至不同区（例如税务大楼会搬迁至将军澳日出康城），可以考虑把一些政府部门，甚至总部，搬迁到新区，这在国内是非常普遍的做法。由于公务员的平均薪酬是各行各业之最（当然也高出金融业平均值），其他相关服务提供者亦会因为潜在顾客群大幅增加而相继将办公室迁移到北区，与核心商业区的建设计划形成良性循环。
8、成功做到上述两点，不仅可以起到促进新界北部发展，大大缓解目前市中心核心商业区土地供不应求的现象，还可以解决另外一个重大难题，就是目前新界北部居住成本低，但高收入工作机会较少，这样一方面吸引了大量在市中心工作的人前来居住，另一方面他们每天必须花费大量的时间在交通上。事实上，香港有41%的人口居住在（除葵涌，青衣和荃湾之外的）新界。
9、采取上述方式解决新界的问题之后，自然就可以极大程度化解核心市区的交通拥挤堵塞，和工作生活成本高昂的难题。
10、桂山岛对珠海的旅游和海洋产业也有重大效益，填海借给香港发展，不仅要考虑合理的租借费用，也可以考虑多种形式的合作开发，互利共赢的方式。珠海与香港的紧密合作也会带旺港珠澳大桥。
Think out of the box，就会看到一片广阔的发展天地和无限商机。珠海和香港的明天都会更加美好！
参考资料：
1、新民党倡填大屿西内地水域 叶刘：免受港立法程序约束效率更高；经济通，2018年8月29日；
2、关文珊、伍伟全、曾顺杰：桂山岛填海仍然值得考虑，大公报，2019年3月30日
(本文作者介绍：诺亚控股首席经济学家)
责任编辑：张译文
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