雅居乐难题：多元化发展难掩主业疲软借款成本增四成|毛利率_新浪财经

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　　来源：大摩财经

　　原标题：千亿雅居乐难题：多元化发展难掩主业疲软

　　借款成本增加四成

　　撰文 | 海星

　　陈卓林的老牌粤系房企雅居乐集团（3383.HK）自2018年迈入千亿房企阵营后，2019年再次突破千亿关口。

　　3月23日，雅居乐集团全年业绩公告显示，2019年，雅居乐实现合约销售1180亿，同比增加14.9%。按10.1%目标增长率来算，雅居乐2019年超额完成预定目标。

　　2019年雅居乐实现营收602.4亿元，同比增7.3%；实现净利润92.33亿元，同比增10.5%；实现归属股东净利润75.12亿元，同比增长5.4%。

　　雅居乐自2015年开始进行多元化发展，并在2016年将经营战略升级为“地产为主，多元化业务并行”的模式，目前雅居乐业务主要有地产、雅生活（物业管理）、环保、酒店运营、商业管理等。

　　雅居乐表示，2019年其多元化业务卓有成效。具体而言，雅居乐物业管理服务、酒店营运及环保收入实现大幅增长，分别为67.7%、11.1%及146.1%，加上投资物业租金收入，雅居乐多元化业务占其整体收入的比重为10.1%，去年同期则为3.6%。

　　不过，2019年雅居乐地产主业的收入为541.77亿，同比增长3.2%，相比过往增速出现明显颓势。数据显示，2016年至2018年的地产收入增速分别为8.2%、10%和6.5%。

　　受此影响，雅居乐股价自财报公布后一路走低。收报7.89港元，跌13.39%。

　　事实上，整体而言，雅居乐近两年一直面临着规模放缓的压力。数据显示，2016-2019年，雅居乐合约销售额分别为528亿、897亿、1027亿和1180亿，期间同比增速分别为19.4%、52.4%、14.5%及14.9%。很显然，经过了2017年的高速增长后，虽然雅居乐站稳千亿房企阵营，但增速已经明显放缓。

　　此外，2019年雅居乐利润水平出现下滑，其中毛利润下滑25.6%至183.6亿元，毛利率为30.5%，较2018年下滑了13.4个百分点。根据雅居乐的说法，毛利率下降主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利率项目确认的销售收入占比大幅下降，进而使得整体毛利率有所下降。

　　而且，在多地房地产政策收紧下，雅居乐的土储增长也有所放缓。数据显示，2019年雅居乐通过招拍挂及股权收购等方式增添42幅新地块，总建筑面积约1090万平方米，新地块的总土地金额为472亿元，相比同规模的房企处于明显弱势。

　　不过，雅居乐目前的土储规模还是足够支持其推盘扩张。数据显示，截至2019年12底，雅居乐在75个城市，拥有权益总建面3970万平方米的土地储备，其中北海、昆明、崑山、溧阳、清远、石家庄、渭南、襄阳、宜兴及柬埔寨金边为新开拓市场。粤港澳大湾区仍是雅居乐重点布局区域，2019年其在大湾区的土地储备约834万平方米，占总土地储备的21%。

　　相比之下，雅居乐债务情况更值得关注。2019年末，雅居乐总负债为2078.95亿，同比增长18.5%，净负债率为82.8%，同比增加了3.7个百分点。

　　截至2019年末，雅居乐有息负债总额为966.7亿元。其中，银行借款及其他借款约678.62亿元，优先票据152.52亿元，境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券约135.56亿元。

　　而且，截至2019年底，雅居乐短债高达423亿元，而其总现金仅有426亿元，其中受限现金超过90亿，手头现金及现金等价物仅有336亿元，不足以覆盖短债，换句话说，今年内雅居乐的现金流将继续非常紧张。