时代中国控股(01233)营业收入增速放缓，业务布局跨越大湾区

原标题：时代中国控股(01233)营业收入增速放缓，业务布局跨越大湾区 来源：亿翰智库

时代中国2019年销售金额为783.6亿元，同比增长29.3%，连续7年完成业绩目标。营业收入为424.3亿元，同比增长23.4%，增速有所放缓，其中城市更新方面取得了突破性进展，成功转化10个项目，后续若城市更新业务方面继续突破，将支撑营业收入进一步增长。投资方面，时代中国投资力度有所加大，新增土地投资额为233.97亿元，同比增长80.4%，投资布局上，不仅继续深耕粤港澳大湾区，而且逐步布局长三角、成渝和长江中游城市群。

一、销售业绩接近800亿，连续7年完成销售目标

2019年时代中国累计销售金额为783.6亿元，同比增长29.3%，累计销售面积为534.7万平方米，同比增长43.2%。公司长期以来，深耕粤港澳大湾区，受公司经营战略以及湾区政策方面利好影响，截止2019年底，已连续7年完成合同销售目标。2019年销售金额突破750亿，位于亿翰智库《2019年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》全口径榜单第46位。

从各城市的销售情况来看，佛山、广州和珠海三个湾区城市贡献的业绩最高，销售金额分别为227.6、216.41和78.78亿元，销售金额占比分别为29.0%、27.6%和10.1%。与2018年相比，2019年佛山、广州和珠海等核心城市销售业绩贡献率略有下滑，同时其他城市的销售业绩逐渐增强，例如，长沙销售金额为50.49亿元，销售额占比增长2.2个百分点，达6.5%。

二、营业收入增速放缓，城市更新取得进一步突破

2019年时代中国营业收入为424.3亿元，同比增长23.4%，营收收入增长的主要原因是物业销售收入增加。企业营业收入由物业销售、城市更新业务、租赁收入和物业管理费等四部分组成，2019年的收入占比分别约为92.1%、5.1%、1.1%和1.7%，其中物业销售的收入由2018年的307.79亿元增至2019年的390.8亿元，同比增长27%。另外，2019年城市更新业务取得进一步突破，企业成功转化10个项目，城市更新业务收入达21.7亿元，成为企业第二大收入来源。城市更新业务收入主要来自正大康地、里水洲村、水泵厂和水草场。截止2019年底，企业城市更新项目总数超过120个，潜在总建筑面积约4300万平方米。后续若城市更新业务能继续突破，则将支撑营业收入进一步增长。

2019年企业毛利为124.4亿元，同比增长17.1%。毛利润率为29.3%，较2018年下降1.6个百分点，下降的主要原因是企业毛利率较高的产品确认比例有所下降，以及城市更新业务的毛利率有所下降。2019年企业年度利润达到55.6亿元，增幅为15.6%，但是净利润率较2018年下滑0.9个百分点，小幅下滑至13.1%。

三、投资力度大幅提升，业务布局向外扩张

截止到2019年12月31日，时代中国的土地储备总额为2300万平方米，可满足企业三至五年的发展所需，其中计划住宅用地为1401.5万平方米，占比60.9%，商业用地为202.5万平方米，占比8.8%。根据2019年时代中国全年业绩公告，2020年合同销售目标约为823亿元。按企业2019年的销售均价1.46万元/平方米和2019年总土地储备2300万平方米，可计算土储货值约为3370亿。充足的土储货值为2020年业绩增长以及业绩目标提供了有力保障。

2019年企业在广州、佛山、江门等14个城市购入28幅土地，预计总建筑面积达757.5万平方米，新增土地投资额为233.97亿元，同比增长80.4%，投资力度大幅提升。另外，2018年全年业绩发布会上提到，2019年的拿地预算为302亿元，实际上，2019年新增土地投资额为233.97亿元，因此，虽然新增土地投资额同比增长80.4%，但投资总额仅为年初预算的77%，综合来看，投资态度依然较为稳健。

企业在投资布局方面，不仅深耕粤港澳大湾区，提升粤港澳大湾区城市的土地储备，而且逐步布局长三角、成渝和长江中游城市群。2019年广东省内粤港澳大湾区及大湾区外延型城市新增土地储备总建筑面积占比86%，广东省外成都、杭州、长沙和武汉等四个城市新增土地储备总建筑面积占比14%，其中杭州和武汉属于首次落子城市。与2018年相比，2019年广东省外新增土地储备总建筑面积大幅增长，占比已由1.9%增至14%。

四、债务结构稳健，但短期偿债能力弱化

时代中国债务结构良好。截止2019年12月31日，净负债率为67.2%，相对于2018年提升了4.6个百分点，但仍然维持在较低水平。另外，与2018年EH50的平均净负债率100.08%相比，企业债务结构优良。

短期偿债能力方面，2019年企业现金短债比下跌至1.57，处于2013年上市以来的最低位，而且还低于2018年EH50的现金短债比均值1.8。现金短债比下降的主要原因是2019年一年内到期借款由2018年的73.118亿大幅增加至185.977亿。但是截至2019年年底，企业现金及银行结存账面结余为292.794亿元，仍然能完全覆盖短期借款，短期偿债压力相对较小。

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