雅居乐一月预售金额下滑，负债率有望下降？

原标题：雅居乐一月预售金额下滑，负债率有望下降？ 来源：中访网财经

中访网财经（张燕）根据《2019年楼市白皮书》内容显示，2019年我国房地产市场商品房销售总额与2018年基本持平，房企业绩依然承压。面对当前竞争日益加剧、集中度不断上升的行业环境，各大房企仍需向更高业绩发起冲击。

此前，克而瑞发布数据披露，2019年1-12月雅居乐集团（HK3383）的销售金额为1185.1亿元，同比增长14.9%。对应建筑面积为891.1万平方米，同比增长11.71%，销售均价为13240元/平方米。

据悉，在2018年正式跨入千亿房企阵营后，雅居乐定下了1130亿元人民币的销售目标。

销售增速放缓

从雅居乐2018年业绩报告来看，2018年该公司累积实现预售金额为1026.7亿元，同比增长14.5%。可以看出，2019年雅居乐14.9%的销售增速基本与2018年持平。

2016年-2017年，雅居乐对应的销售额分别为528.20亿元、897.10亿元；同比增速分别为19.4%、52.4%。

值得注意的是，与雅居乐均步入千亿阵营的阳光城（000671.SZ）2019年保持了29.59%的增长，中梁控股（02772.HK）同期增速为18.45%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，雅居乐销售增长乏力与区域市场调控密切相关，海南市场的政策变动就带来了较大影响。这个时候对于债务方面也会形成压力，但预计2020年市场还是有反弹的可能。

关于雅居乐的海南市场，根据此前业绩会的数据，2019年上半年海南市场项目入账为10亿元，2018年同期则为90亿元；毛利方面，2019年上半年贡献毛利6亿元，2018年上半年则贡献66亿元。

目前，雅居乐2019年年度报告尚未披露，海南市场对该公司整年业绩的影响还不得而知。

一月预售额下滑

这个月初，雅居乐发布公告，披露了公司2020年1月未经审核营运数据。公司及其附属公司(集团)连同集团合营公司及联营公司以及由集团管理并以“雅居乐”品牌销售的房地产项目于2020年1月的预售金额合计为人民币50.2亿元，同比减少18.51%。

销售的下滑可能会在一定程度上影响公司回款，数据显示，2020年雅居乐需要偿还的债务中，美元债规模为9亿美元，折合人民币约63亿元。

客观上来说，雅居乐一月预售金额的下滑或与疫情相关。根据易居研究院中国百城报告相关数据显示，2019年有超30家房企在武汉拿地，其中便有雅居乐，溢价率高达72.94%。

高溢价率对应的便是土地获取成本的上升，据观点指数，雅居乐非海南板块成本2018年为7500元/平方米，2019上半年则增加了17%。

14亿的永续债

房企预售具有滞后性，从预售到实现营收需要一定时间，这一过程的快慢直接影响房企资金的回笼速度，严跃进分析认为。

而在房地产贷款政策日益收紧的情况下，发债就成为房地产企业的“优先”选择，其中，美元永续债“颇受青睐”。

据统计，雅居乐2019年度合计发行规模超14亿美元。6月，发行7亿美元优先永续资本证券；10月，发行5亿美元优先永续资本证券；11月，发行2亿美元优先永续资本证券，募得资金用于现有债务的再融资。

按照相关规定，永续债在会计分类上划入权益类而非债务类，继而让企业的整体资产负债率降低。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，“永续债实际上就是杠杆之上再加杠杆，是一种类似于明股实债、利率跳涨型的融资方式。迫使企业必须提升周转速度、加快回款以抵消加杠杆带来的财务成本和周转压力，否则，真实负债率和财务成本会被不断推高”。

据2019年中期业绩报告显示，雅居乐的净负债率攀升到了81.3%，负债总额达到1866亿元，同比增加28.99%。其中，流动负债为1252.8亿元，包括322.31亿合同负债；非流动负债为613.2亿元。

根据往年财报，2017年、2018年雅居乐的负债总额分别为1192亿元、1754.65亿元，同比增长36.1%、47.2%。

资产负债率方面，截至2019年上半年，雅居乐的资产负债率为74.5%，表面看，较2018年末减少1.67%，这或许得益于计入权益的永续债。

雅居乐前首席财务官张森曾在业绩会上预计：“从2020年开始，雅居乐的负债率会下降，当其它的多元化业务更大的时候，负债率就会降下来”。