观望中的海口 | 40城楼市备忘录?

原标题：观望中的海口 | 40城楼市备忘录? 来源：乐居财经

编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？

  成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。更多详情《穿越周期 2019中国40城楼市备忘录》

城市综述*海口：2019海南楼市成交“腰斩”，但海口楼市整体平稳，成交面积和均价略有下滑。2019海南落户放开并未立即激活房地产市场，2020将继续“限”房地产。但良好的自然环境和海南最大都市生活，依然会吸引一定购房者前来。

2020置业海口指数：★★★                         

  2020年海口市场未必那么悲观，投资风潮过后，真正希望在海南定居投资发展的人还会留下来。购房者和开发商都应把目光放长远。

 1、成交：海南“腰斩”，海口成交面积均价略降

  海南省近五年内，2017年商品房成交量最高，达到2059.61万平方，自2018年实行全岛限购，政策严控下，商品房市场呈现量跌价涨趋势，成交量连续3年收缩，2019年半年度成交量更是遭遇“腰斩”，成交394万方，同比下滑57%，仅占2018年全年成交28%；受房地产调控政策影响，2019年海南新房市场持续下滑，成交均价15728元/㎡，同比略微上涨，成交均价逐年上涨，但涨幅逐步缩小。

  海口市商品住宅供销关系自2017年以来逐年缓和，2018年逆转为供不应求状态后，2019年略有上升，但仍保持合理水平；同比来看，2019年上半年供应持平，略有上涨，但成交呈现明显下滑，在经历2017年的成交高峰后，2018-2019年上半年成交下行，主要原因在于严厉限购，购买群体变窄，成交动力略有不足。

  海口市商品住宅成交均价在2016年-2018年间实现“三连跳”，涨幅达到23%-43%，但持续上涨趋势在2019年发生转变，海口商品住宅2019年呈现量价微跌状态。成交方面，客量持续不足形势下，抢客竞争愈发激烈，十月以来房企纷纷加大营销力度，但并未达到预期效果，“金九银十”风光早已不再，全年成交面积310万方，同比下滑3%，均价15781元/㎡，同比下滑4%，在房地产调控影响下，总体维持供过于求的状态。

 2、政策：房地产调控政策维持从严，自贸利好持续加持

  2019年海南房地产政策维持从严，限高、限商办、限企业购房；规范商品房价格备案；严禁网签滞后；土地主要解决存量住宅用地问题，鼓励存量商品住宅用地转型利用和解决有关历史遗留问题；住房租赁市场强调支持和规范；进一步提高公积金使用力度；自贸利好政策持续加持；全面放开落户政策。

  当下的房地产市场受制于全省限购，落户放宽等政策有利于人群的基数放大，促进楼市的信心提振，但是杯水车薪，实际效果不宜预期过高，所以这些政策对楼市有利，但力度有限。

  自贸区（港）充分响应中央，“12号文件”号召，2019政策落实年，围绕“1+N”政策体系，逐步出台相应7大方案，指导规划的进一步落地。目前出台的每一项政策都是基于海南自贸区发展的考虑，有利于房地产信心提振，市场的恢复。

 3、土地：定向供地成主流 ，海南市场迎来新成员

  2019年海南土地市场放量明显，供应总建面比2018年同比涨幅高达152%，楼板价2838元/㎡，成交金额274亿元。

  土地定向供地成为目前主流供地方式，出让条件多重限制，在限宅环境下，住宅用地稀缺，对于拿地房企的资质、资金实力要求较高，部分主做住宅的小型房企取地难。

  海口2019年成交板块主要集中在西海岸新区、江东新区与城区中心片区，土地主要用于西海岸、江东新区的建设，住宅用地则以棚改回迁用地为主，其次针对存量商品住宅用地具体实施转型利用和产业用地推进。

  招商、金茂、龙湖、万华等房企开始取地，海南市场竞争行列中迎来新对手。

4、房价收入比：14.5，偏高

  自政府要求商品住宅备案价不得高于17300元/㎡以来，许多房企被迫重新备案才得以销售，所以现在市场上成交主流总价段在160-180万区间，剔除网签备案滞后导致80㎡以下户型占比较高因素外，100-110㎡的三房最为畅销。

  按照国家统计局2019年上半年统计的海南省人均可支配收入13796元来估算，那全年的人均可支配收入约为27592元，家庭可支配收入（人均可支配收入的4倍）则约为110368元。

  按照成交均价15728元/㎡来计算，成交面积段为100-110㎡，成交面积总价大约区间为157万-173万，则海南省的房价收入比为单套总房款160万/家庭可支配收入110368元=14.5。

  这意味着，按照2019年上半年海南城镇居民人均可支配收入来说，一个家庭想要购买一套110平方米新建商品房（2018年城镇居民人均住房建筑面积39平方米），需要花上14年以上的时间，前提还是房价不涨，全部收入只用于购房。

 5、2019主要区域：秀英片区占半壁江山，碧桂园系产品领跑

  就海口区域成交来看，跟随供应大趋势，秀英区为成交活跃度最高区域，占全市比例为57%，其次为琼山区（品牌房企较多），主要依托融创等几大热销盘带动；龙华区最早开发，现已基本饱和；仅有美兰区处于供过于求状态，主要原因在于区域位置相对较偏、开发度低等。

  2019年碧桂园剑桥郡销售金额27.8亿元，摘得榜首，恩祥新城北大华府与金地自在城分别摘得第事名和第三名，排名前三项目销售额均超过20亿元，但较去年有所下滑。

 6、买家心态：二手房买卖观望情绪浓

  二手房市场，购房者心理预期，均逐渐回归理性，市场呈缓慢降温趋势，二手房卖家从2018年年底就开始出售，不焦虑，遇到合适的价格即可售出；买家，很多处于观望状态，并不急于出手。

 7、2020预测：价稳量降

  我们预计，2020年房价继续保持平稳发展态势，价稳量降。

  随着房地产新时代的到来，消费者会更加关注住房品质，信赖品牌房地产企业提供的产品与服务，预计市场份额将向品牌房企集中。

  作为国际旅游岛，海南的自然环境和气候条件无疑是最适合居住的，无可复制的资源让海南这块热土更加珍贵。

  传统土地市场招拍挂之局已发生新的改变，如定向供地成为主流，竞地门槛提高。

  全岛限购让二级市场交投活跃度大大降低。商品住宅市场，在源头端已被遏制，商办类物业在“十限”环境下寻找新的机会和突破点。

  短期内“限”的政策不会解除，2020年房价将保持稳步走势。

 本次调查采编人：王静 潘宇凌

  2020年1月17日